近日，徐聞一樓盤開盤首日以3字頭價格銷售6億的新聞，讓四五線房地產市場的目光，齊刷刷投向了這個海南正對岸、中國大陸最南端的小城市。

一時間成為置業“網紅”城市的徐聞，單個項目“首開搶光”的氣勢背后，也反映出四五線城市投資置業的內在邏輯——綜合考量、抓住“洼地”。

全國樓市均價破萬

小城市低門檻入市熱

1月，國家統計局發布關于12月全國70個大中城市商品住宅銷售價格統計，數據顯示：一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，31個二線城市環比均上漲0.1%，35個三線城市環比上漲0.1%，12月份全國商品住宅銷售價格整體穩中略漲。

2月3日，上海易居房地產研究院發布《2020年全國百城房價報告》(下稱《報告》)。《報告》稱，2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價為16018元/平方米，同比上漲10.8%。事實上，從去年6月份開始，全國新房均價便已經“破萬”了。

《報告》還指出，2020年一線城市新建商品住宅成交均價為44968元/平方米，同比漲2.7%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為15599元/平方米，同比漲9.6%。2020年整體房價漲幅略超預期，百城房價漲幅位于兩位數。從全國來看，過去20年，房價整體上“單邊上漲”的趨勢還未打破。

盡管穩房價依然面臨各類壓力，但核心優質資產仍是現在投資首選，隨著一二線城市的入市門檻愈來愈高，城市限購政策緊縮，不少置業者開始將目光轉向具備潛力的四五線城市。

城市房價區域分化凸顯

四五線投資需要綜合考量

在城市結構性分化過程中，城市間房價分化日益明顯，去年以來，長沙、唐山、承德、桂林4城房價累計均價首次突破萬元標準線，有“新貴”城市開始進入房價萬元時代，但亦有黑龍江鶴崗、湛江徐聞等四五線城市一不小心就成為了全國置業的“網紅”縣城。

中國大陸最南端城市——徐聞縣城 (圖源湛江日報)

但像鶴崗這樣的城市，其自身的發展動力、投資價值并不被市場看好，真正在四五線城市置業仍需要全面考慮其城市發展的“稟賦”：

第一，區位條件是首位要素。一個具備發展潛力的小城市，首先在地理位置上要靠近一二線城市。同時，所臨近的大城市具備政策紅利，且房地產市場趨于飽和或有限制發展因素，才能真正承接周邊大城市的發展外溢。縱觀全國，從香港與深圳、澳門與珠海的發展關系對標，區位與政策的紅利溢出將成為小城市發展至關重要的因素。

第二，看政策條件。當地城市本身是否具備國家級、省級的政策發展支持，這對一個城市長期的發展起到政治基調的鋪墊。

第三，是否具備宜居條件。吸引人流投資置業最終還是要把人留住，兼備優異的自然環境和便利的交通條件自然也成為四五線城市置業的“硬件標準”。

鶴崗縣城夜景

再來看看這些“網紅”小城，真正具備“置業”優勢的并不多。

以一北一南的鶴崗和徐聞兩個新晉“網紅”為例，鶴崗樓市“白菜價”并沒有看上去的那么“美好：

一是自然地理環境差，冬季寒冷漫長，春季少雨多大風，氣溫變化劇烈；

二是鶴崗作為一個“因煤而興，因煤而困”的城市，當地支柱產業“煤炭”發展前景不容樂觀，已經被列為資源枯竭型城市；

三是鶴崗的人口流失嚴重，房地產市場比較頹廢，在沒有人口支撐的情況下，交易不好，價格自然比較低。

這些都是鶴崗盡管成為了“網紅”，但卻一直不被看好的原因。

對比中國東北邊陲的鶴崗，最近因為神盤1日成交6億而走紅，位于中國大陸最南端的徐聞，其各項條件和前景，或許更值得深入挖掘。

3字頭開盤1天成交6億

解碼徐聞神盤背后的投資邏輯

位于廣東湛江的徐聞縣城，與海南隔海相望，僅約12海里，是距離海南最近的大陸城市。海南自貿港的區位優勢、政策紅利、發展前景以及一度火熱的房地產市場，都已為人熟知。作為最靠近海南的大陸城市，隨著國家“一帶一路”倡議加快實施，北部灣城市群上升為國家重要戰略地區，徐聞被湛江、廣東以及全國市場，都賦予了比以往任何時候都更高的期待——“高標準建設廣東對接服務海南自貿港的‘南門戶’城市”、奮力當好湛江與海南相向而行的排頭兵等。

同時，海南最嚴格的全域限購政策也早已眾所周知，每年2700億的購房需求外溢， 地理位置接近、最快捷對接、置業門檻相對更低的地方，成為外溢的首選。徐聞，也因此迎來了置業投資的“春天”。

近年來，徐聞當地也不斷把握政策紅利下的發展機遇，持續優化營商環境，推動對外開放進程，升級立體交通配套，招商引資碩果累累，過境人流持續攀升，城市經濟發展取得了長足進步。徐聞區域投資潛力業日益凸顯，也吸引了各大品牌房企的紛紛進駐，這也意味著，更多品牌性的優質項目在徐聞落地生根、“拔地而起”。

徐聞港已開港運營 瓊州海峽過海時間縮至1小時（圖源央廣網）

不僅如此，和海南同等的濱海資源條件、年平均氣溫23℃的氣候條件、中國菠蘿之鄉和長壽之鄉等稱號、置業門檻卻遠低于海南，也為徐聞的宜居宜業再添優勢。據統計，2019年徐聞縣樓市成交總額32.2億元，成交均價7954元/㎡。據湛江晚報報道，徐聞旅游局局長陳北跑表示：“這幾年到徐聞買房的北方人逐年增多，而且從2019年開始增幅較大，比往年同期增長超過160％。”

中國菠蘿之鄉——徐聞“菠蘿的海”（圖源湛江日報）

此次因開盤當天銷售6億元的一炮而紅的徐聞·鼎龍城項目，位于當地梅溪新城區域，以3字頭的售價開盤，對比徐聞整體均價超過7000元/平方米，這個價格幾乎以“壓倒性”的優勢形成“價格洼地”，據悉，該項目首日推售超過千余套，全部成交。

徐聞·鼎龍城銷售中心現場

據了解，該項目由鼎龍集團開發，該集團在粵西已運營多個為人熟知的項目，包括國家4A級景區鼎龍灣國際海洋度假區等，以融合多業態打造主題文旅項目見長。該集團在徐聞當地也運營了鼎龍·天海灣、鼎龍·大漢三墩兩個文旅大盤，此次熱銷的神盤盡管是一個剛需項目，但綜合開發商的背景、項目的介紹資料來看，項目仍然延續了該集團的融合文旅風格——

項目自身處于大水橋水庫區域，附近有規建中的流梅溪濕地公園、大水橋森林公園等豐富的森林、濕地等生態資源，在城市剛需中的自然條件可以說是比較難得的；

從項目規劃來看，將打造的生命科學康養中心、學校、商業配套等，在徐聞當地市場乃至整個四五線城市的剛需項目里，也是相對少見的。

再看該項目所在的梅溪新城，西向縣城中心、南向濱海新城、東向鄉鎮，根據《徐聞縣城市總體規劃（2011-2035）》編制，將縣城規劃范圍從143平方公里拓寬到310平方公里，編制了“兩個新城”“兩個園區”“兩灣一角”和“三個公園”的初步規劃，梅溪新城就是“兩個新城”之一，城市政策利好的傾斜，使得該區域勢必將承接舊縣城中心的居住需求外溢。

鳥瞰徐聞縣城梅溪新城（陳豪攝）

開發商實力、政策利好、自然條件優勢、配套全面再加上絕對的“價格洼地”，該盤“首開搶光”背后的邏輯便十分明確了。

抓準價格的“絕對洼地”

四五線投資風口你準備好了嗎？

對比鶴崗和徐聞，再綜觀國內四五線城市房地產市場，下一個投資風口并非比比皆是，仍需要置業者的“火眼金睛”。考量一個項目的價值，除了絕對的低價，還需要先解答幾個問題：

1、當地城市發展是否有政策支持

2、當地是否有接收周邊一二線城市外溢需求的能力

3、當地是否具備可以留住人的自然環境

4、項目本身的規劃、配套、開發商的實力是否經得起推敲

5、項目所在區域是否為當地政府規劃的熱門區域

6、最重要的一點，是否抓住了價格的“絕對洼地”

能夠滿足以上全部條件的項目，對于四五線市場來說，即是具備了作為核心優質資產的投資價值。無論是投資還是剛需置業，選擇核心優質資產的基礎前提始終不變。

據徐聞·鼎龍城項目負責人透露，隨著新春返鄉置業潮和全國旅游過境的人流加大，項目即將開放加推，價格將仍以3字頭推出，保持“絕對洼地”價格。

風口來了，你看準了嗎？

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