規劃建“中國第一高樓”卻爛尾23年， 目前多方盤活項目意愿強但有分歧 巨人大廈能否重生?

從天空俯瞰巨人大廈，兩層造型奇特的鋼筋水泥建筑，像一個破敗的迷宮。從1997年停工至今，這個曾經規劃中的“中國第一高樓”，已成為珠海抹不去的城市傷疤。

巨人大廈備受關注，源于背后的傳奇人物——史玉柱。

上世紀90年代，史玉柱在珠海一手締造了“巨人”的神話，又迅速折戟。此后，他赴上海重塑商業帝國，但遺留在珠海的巨人大廈，卻爛尾至今，變為兩家廢品收購站和駕校的天下。

今年7月，珠海正式發布《“爛尾樓”整治處理辦法》，出重拳整治爛尾樓。據介紹，巨人大廈項目正在開展前期工作。

與盤活的曙光同時而至的，還有諸多未曾厘清的疑團：東山再起的“巨人”為何遲遲不重建巨人大廈?項目爛尾23年的真正原因是什么?這一次，新政能否推動巨人大廈走向重生?近日，南方日報記者進行了走訪調查。

1997年停工至今“從未見過史玉柱回來”

巨人大廈位于寸土寸金的珠海市中心，占地面積約2.9萬平方米，距離香洲區政府辦公地僅約1公里。

近年來，該地塊周圍已陸續建起了珠海報業大廈、電信大廈等諸多高樓，一片欣欣向榮。而只建了2層的巨人大廈顯得格外荒涼，外墻上，幾年前為了“遮丑”而貼的ABS材料，也開始陸續脫落。

穿過一家汽車駕校的訓練場，記者找到了進入大廈內部的入口。這里已變成一家廢品收購站：大堂堆放著許多打包好的廢品和垃圾，還安置了床和灶臺等生活用具。

“我們住在這很多年了，相當于幫他們看樓。”收購站老板何阿姨告訴記者，“每年都有人來這里參觀，但從來沒見過史玉柱回來。”

史玉柱與珠海的關聯難以割斷。1991年，29歲的史玉柱在珠海成立珠海巨人高科技集團有限責任公司(以下簡稱“珠海巨人”)，立志成為中國的IBM。

隨著巨人漢卡風靡全國，珠海巨人很快成為當時國內最受矚目的“高科技企業”，并逐漸鋪開多元化藍圖——計算機、生物工程和房地產三頭并進。

巨人大廈由此而來：這座原本計劃總投資2億元的15層總部大廈，在各種因素的推波助瀾下，最終變成了計劃總投資12億元，總樓層高達78層的“中國第一高樓”。

1994年，巨人大廈破土動工。僅僅3年后，隨著珠海巨人資金鏈斷裂，巨人大廈也一夜傾覆。至1997年2月正式停工時，僅完成樁基、承載平臺、地下三層和地上二層的土建施工量。

而這一停，就是23年。

這期間，史玉柱赴上海再度創業，由其一手創辦的“新巨人”——巨人網絡集團股份有限公司(以下簡稱“巨人網絡集團”)也成功上市。在2019福布斯中國400富豪榜上，史玉柱排名第258位，財富值102.5億元。

巨人大廈則成了他最不愿回望的地方。“我再也不想看到這個鬼地方了!這是我一生最大的決策失誤，也是我的傷心地。”在接受媒體采訪時，史玉柱曾反思說：“好大喜功，我真是昏了頭!”

目前權益過于分散項目盤活難度較大

東山再起的史玉柱為何不重建巨人大廈?一個未披露的事實是——巨人大廈早已不屬于珠海巨人。

記者從一份來自珠海某政府部門的內部資料獲悉，2001年，廣東省珠海市中級人民法院曾裁定：巨人大廈在建工程及相應土地使用權裁定給19個權益人。且各債權人按照各自的債權比例，在接受房地產中的相應份額抵償各自債務后，放棄對珠海巨人未清償部分債務的追償權。

資料顯示：19個權益人所持有的權益比例從0.088%到24.39%不等。排在前三的分別是新加坡IPCCOR.LTD、中建五局珠海工程處和珠海市士安有限公司(以下簡稱“士安公司”)。

其中，士安公司為珠海巨人的關聯企業。天眼查信息顯示，該公司成立于2000年12月，法定代表人為王民主。而他也是珠海巨人目前的法定代表人。

“權益人中有外企、央企，還有一些已經注銷的小企業。大的權益人之外，下面還有很多細分的小權益人。”上述知情人士稱，權益太分散加劇了項目盤活的難度：“盤活的前提是權益人要基本達成共識，事實上珠海巨人最適合牽頭去溝通這個事，但卻一直沒有實際動作。”

原因何在?記者試圖向一位珠海巨人員工了解情況，但該員工表示：“珠海這邊基本上名存實亡，沒什么人上班。有問題要問上海那邊。”

而巨人網絡集團品牌部相關負責人亦表示，因時間較為久遠，暫時無法確切了解巨人大廈爛尾23年的詳細原因。

最大權益方易手諸多分歧仍待解

僵局直至近年才被打破。一家新入局的珠海本地民營企業，成了更為積極的推動者。

2017年至2019年，珠海市賽納置業有限公司(以下簡稱“賽納置業”)陸續收購了新加坡IPCCOR.LTD和平安銀行廣州分行所持有的巨人大廈項目權益，合計占比超過30%，成為該項目的第一大權益方。過去一年多，該公司一直尋求與其它權益人的溝通，期望盡快推動項目盤活。

“北京和上海我們都去了，和中建五局方面以及史玉柱也都當面聊過，目前大家的盤活意愿算比較強烈了。”賽納置業執行董事陳力說。但他也坦言，從有意愿到最終成功盤活項目，需要解決的障礙還有很多。

各方最大的分歧，在于巨人大廈的土地出讓金。上述內部資料顯示，在巨人大廈停工時，珠海巨人還拖欠了高達9000多萬元的土地出讓金。盡管2001年，珠海中院已裁定免除這筆出讓金及其利息、罰息，“但多方對裁定結果有爭議，無法落實到職能部門”，前述知情人士稱，“欠的地價和利息、罰息現在還要不要補?怎么補?沒有定論。”

另一個阻礙在于，雖然法院已將該項目裁定給了19個權益人，但項目土地所有權至今仍在珠海巨人名下，未完成過戶。“我們拿到的只有一紙裁定書，沒有土地證。為何沒有在裁定后及時過戶，我們也不太清楚。”陳力說。

對此，在給記者的書面回復中，巨人網絡集團解釋稱：“當時法院裁定后，19家債權人沒有及時過戶，具體原因未知，可能涉及到過戶費用的問題。”

區屬國企介入協調盤活方式暫未確定

漩渦中的巨人大廈究竟何時才能迎來重生?一個積極的信號是：珠海整治爛尾樓的決心已經非常明確。

早在2017年5月，珠海已印發施行《關于加快珠海市爛尾樓整治處理的辦法》。據統計，該政策施行至今，一批爛尾樓項目得以有效推進，其中6個爛尾樓正在實施拆建。

為做好政策銜接，今年7月，珠海市自然資源局發布《“爛尾樓”整治處理辦法》。新政首次提出，爛尾樓項目可與城市更新項目或出讓用地建設項目用地合宗、聯動開發建設，為爛尾樓盤活增添了更多操作空間。該局相關負責人介紹，目前，包括巨人大廈在內的4個爛尾樓正在開展前期工作。

“現在還在非常前期的階段，我們正在梳理歷史遺留問題。”珠海正方城市建設投資有限公司董事長李明達說。

作為香洲區屬國企，2019年底，根據政府相關部署安排，正方開始介入協調巨人大廈的盤活事宜。“我們將逐步和各權益人溝通，但現在盤活的方式還沒有最終確定。”李明達說。

“從目前情況來看，最適合該項目的盤活方案就是破產重整。通過司法程序一攬子把債權債務解決掉，再引進新投資人給項目輸血。同時，必須要加強府院聯動，共同解決問題。”一位長期從事爛尾樓研究的法律界人士告訴記者，他認為這是最徹底、最公平的共贏方式。

“和19個權益人一對一談補償顯然不太現實，但破產重整只要權益占比超過2/3的債權人同意，法院就可以裁定整個協議是有效的。”他解釋稱。

但他也強調，破產重整的前提是債權人、債務人和投資人三方都有意愿，法院才可能受理。“目前來看，巨人大廈還不具備這個條件。”

陳力并不太贊同這一意見。“破產重整的流程較復雜，所需要的時間也比較久。我們更傾向于政府收回項目用地，或由政府協調引進新投資人。但不管哪種方式，我們都極力配合。”陳力說。

對于下一步盤活計劃，巨人網絡集團并未發表明確意見。“我們暫時還沒有跟政府相關部門就巨人大廈正式接觸過。”該司品牌部相關負責人對記者表示。

■延伸

史玉柱

會否回歸?

南方軟件基地項目“流產”，巨人集團仍對珠海地區保持關注

在巨人大廈盤活大幕徐徐拉開之時，史玉柱與珠海的交集卻越來越遠。

天眼查信息顯示，繼2007年卸任珠海巨人法定代表人后，今年6月29日，史玉柱也卸任了子公司珠海巨人科技實業有限公司法定代表人及執行董事，由史玉飛接任。

在其個人微博上，關于珠海的字眼一直停留在2011年9月。這距離他高調回歸珠海的時間不到2年。

2009年12月17日，巨人網絡南方總部暨南方研發基地在珠海高新區舉行了隆重的奠基儀式。該項目的選址距離巨人大廈約10公里。按照當時的規劃，該項目投資為3億美元，將打造成一個大型多功能網絡游戲創意、設計園區。

但這場備受矚目的回歸，仍在3年后悄然流產。

“主要原因在于巨人的規劃調整，雙方未達成一致。”珠海高新區管委會相關負責人告訴記者，2012年5月，國土部門已正式辦理了該地塊的回收手續。

巨人網絡集團也證實了這一說法：“南方軟件基地項目是我公司將該地塊主動退回，主要是2012年公司出于整體戰略考慮，把研發重心主要放在上海松江巨人總部，不在其他地區設立研發基地。”

但其也進一步表達了對這座城市發展的關注：“目前，巨人集團在大健康業務領域，在珠海仍有業務支持。未來我們將持續關注珠海地區新的發展機會，謀求合作共贏。”