今年以來，長租公寓領域陸續爆雷，就連頭部企業并在美國上市的蛋殼公寓也出現資金鏈斷裂情況，不僅牽扯大量租戶、房東和供應商，且連很多機構也踩雷其中。在該事件中，騰訊旗下的微眾銀行也成為眾矢之的，有租戶認為其與蛋殼合作的租金貸有違規不合理之處，并向銀保監會投訴。
作為長租公寓賽道的頭部企業，蛋殼公寓因受到愉悅資本、螞蟻集團等實力機構的力捧，在成立僅短短5年時間就火速赴美上市，然而“高度依賴市場的活躍性和流動性”的行業模式，以及今年疫情沖擊，讓蛋殼的脆弱性充分展現，并在近期轟然崩塌，引發極大風波。
在蛋殼爆雷事件中，騰訊旗下的微眾銀行更是成為眾矢之的，認為微眾和蛋殼的“租金貸”合作存諸多違規之處，已有租戶向銀保監會舉報微眾銀行。
被風投催長的脆弱蛋殼出現崩盤
愉悅資本、螞蟻、春華資本踩雷
2020年的冬天，資本市場寒風尤其刺骨。繼信用債市場爆雷潮后，曾經的創投風口——長租公寓也不平靜，行業頭部公司且在美上市的蛋殼公寓也于近期爆雷，并引發大量業主、租客等集中維權現象。
蛋殼的創始人為80后高靖，自2015年成立以來，蛋殼公寓A+輪融資方包括了優客工場、愉悅資本;B輪引入了高榕資本、華人文化產業基金、貝塔斯曼亞洲投資基金，B+引入Tiger Global Management(老虎環球基金);C輪則新增螞蟻金服、春華資本。據記者了解，“阿里系”近幾年一直將住房領域視為其投資的重點之一，先后投資了蛋殼、易居等創投公司。早期，阿里和蛋殼也曾洽商過以螞蟻金服作為租金貸的來源，但由于成本較高，蛋殼轉而和騰訊控股的微眾銀行達成合作。
值得注意的是，蛋殼公寓A+輪融資方之一的愉悅資本同時還是已經爆雷且引發資本市場巨震的瑞幸咖啡投資方，而后者同樣走出了“PE力捧→美股快速上市→旋即爆雷”的歷程。
C輪融資方之一的春華資本還是螞蟻金服的投資方，其董事長胡祖六曾任螞蟻金服董事。據此前《紅周刊》的報道，春華資本的LP為平安信托，而平安信托的客戶認為春華資本將其持有的螞蟻金服股權低價轉讓至胡祖六親屬手中，有利益輸送之嫌，且近幾年螞蟻金服無論是業績還是估值的增長都非常顯著，但平安信托客戶投資4年的收益卻僅有個位數。圍繞春華資本持有的螞蟻股權、及胡祖六的任職問題，上交所下發了問詢函，投資人也把春華資本、平安信托起訴至深圳福田區法院。
上述融資方中，部分機構至今仍重倉持有蛋殼股權。據上市公司公告，截至今年4月底，TIGER GLOBAL MANAGEMENT持有蛋殼公寓的股權接近20%，為其第一大股東，而華人文化產業基金、螞蟻集團、春華資本則分列第5/6/7位置。目前來看，螞蟻在上市前夜被緊急撤下;蛋殼在今年1月上市后股價跌去3/4、最新市值僅6億美元;春華資本的投研水準則遭遇了嚴峻考驗和質疑。
諸多明星投資機構的力捧，讓房東、租戶、供應商過于樂觀看待長租市場的穩定性和前景，然而“行業特性又決定了快速生長的蛋殼脆弱性，爆雷只是遲早問題。蛋殼廣州的租戶何先生向《紅周刊》記者表示，他在今年4月和蛋殼簽署了租房協議，到9月份后，開始覺察到蛋殼的運營已無力維持：“蛋殼在9月份的時候，開始部分地區斷網，我同事在廣州海珠住的房間就斷網了。我這邊10月開始沒人打掃衛生，11月份物業上門追著要電費、燃氣費、物業費。”
蛋殼為何會爆雷?
對此問題，北大匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在2018年11月時曾發文指出，長租公寓+租金貸的模式實質上已經構成資金池，并可能通過期限錯配進一步放大風險，即杠桿高、風險大;平臺如何使用資金，缺乏有效監管;信息披露角度，不少平臺普遍存在著誤導消費者的情況，在未對租戶其進行充分風險提示的情況下，為其辦理“租金貸”，或以押金減免、貸款利息優惠等方式進行宣傳，誘導消費者采用租房分期貸款。
此外，《紅周刊》記者還了解到，今年突發的新冠疫情導致蛋殼業務上半年業務開展受挫，現金流入不敷出。這種情況，其實此前已發生在青客公寓身上，作為“長租公寓第一股”，其在2020年4月時就已經出現爆雷跡象，當時市場就不斷出現有關長租公寓“拖欠房東房租、不退押金、趕走租客”的報道。
“2019年前長租公寓企業投入了大量資金，但疫情暴發后市場流動性突然驟降，企業就垮了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅周刊》記者坦言，連蛋殼這種頭部企業都會倒閉，反映了長租公寓行業本身就存在著嚴重的問題：長租公寓市場需求不足，投資收益太低、回收周期太長。
騰訊旗下微眾銀行被指責
租金貸業務或違反銀保監會要求
何先生等兩位蛋殼租戶透露，蛋殼多地分公司的員工早已斷薪數月，導致租戶、房東和上下游合作方無法辦理業務。據《紅周刊》記者了解，北京市政府出資墊發了蛋殼北京的一個月工資，以保證員工正常上班，加快風險化解。
另外，由于涉眾規模巨大，各地政府不得不出手維穩。其中，杭州政府行動較快，在11月下旬依托信訪辦、區信訪局矛盾調解中心、街道下轄的司法矛盾調解中心等機構，出面接待利益受損的租戶和房東;而北京市也隨后設置了100多個蛋殼公寓矛盾糾紛調解點。
長租公寓業務的特點之一就是“租金貸”，而蛋殼的租金貸資金方為騰訊旗下的微眾銀行。何先生透露，其從微眾銀行獲得的租金貸的利息為9.5%，即2020年3月簽合同時的1年期LPR+5.45%的固定利率。
蛋殼采用的是押金+月付的方式，“全部租金中，通過微眾銀行貸款了11個月房租，18810元，目前已還了7期，還差4期”。總損失有多少?何先生透露，“押金暫時收不回，兩個月服務費(約等于房租的10%)等于白交，水電還是我自己交的，起碼兩千元以上。再加上請假去蛋殼廣州公司維權等，以及6840元的租金貸沒償還，損失總共至少上萬元。”
在租戶的眼中，微眾銀行和蛋殼的合作是存在很多不合規不合理之處的。《紅周刊》記者獲得的一份蛋殼租戶編寫的《深圳前海微眾銀行全權授權蛋殼公寓租房代辦理租金貸業務違反以下相關條例》文件中就指出：
(1)微眾銀行與蛋殼的合作模式違反了《個人貸款管理暫行辦法》(銀監會令2010年第2號)，《辦法》要求借款人應具備還款意愿和還款能力，但實際上部分蛋殼租戶作為借款人，早已失業，且貸款為微眾銀行授權蛋殼方面辦理，而蛋殼非專業的金融機構、未就相關條款和業務風險進行充分揭示;
(2)《辦法》要求“貸款人應要求借款人以書面形式出具個人貸款申請，并要求借款人提供能夠證明其符合貸款條件的相關資料”。但微眾銀行并未要求借款人出具任何文件;
(3)《個人貸款管理暫行辦法》還要求，“貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調查職責，對個人貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實”，“貸款人不得將貸款調查的全部事項委托第三方完成”，但微眾銀行并未對借貸人貸款進行詳盡、全面的調查，而是授權蛋殼代為辦理。
(4)《辦法》還要求，貸款調查應以實地調查為主、間接調查為輔，采取現場核實、電話查詢等途徑。但微眾銀行并未對借款人進行實地調查。
(5)《辦法》要求，“貸款人應根據重大經濟形勢變化、違約率明顯上升等異常情況，對貸款審批環節進行評價分析，及時、有針對性地調整審批政策，加強相關貸款的管理”。但微眾銀行向蛋殼租戶的放貸過程非常簡單，且后知后覺，坐實爆雷發生。
(6)貸款人受托支付完成后，應詳細記錄資金流向，歸集和保存相關憑證。但微眾銀行并未詳細記錄蛋殼收到貸款的資金流向，且蛋殼收到貸款后并未準時足額向房東繳納租金。
微眾銀行自吞苦果
有租戶向銀保監會投訴，IPO或受影響
另外飽受詬病的一點是，在蛋殼和微眾銀行的合作模式下，微眾銀行并未將貸款發放至本人賬戶，而是發放至蛋殼的賬戶，這導致蛋殼在爆雷后，租戶還必須向房東償還租房款，如房東未收到房租，則多會選擇驅逐租戶。
對此，蛋殼租戶小余就向記者表示：“遇到友善的房東，會讓租客住到期滿;遇到好協商的房東，可以五五攤;一般房東會要求支付跟蛋殼等價的房租;不好說話的會直接勒令租戶搬走。”
引發眾怒后，微眾銀行在12月2日公告稱，有超過16萬名蛋殼租戶在微眾銀行貸款，2023年12月底之前不扣款、不計息，不影響信用，但不會免除本金。
不過何先生等人對微眾銀行的反饋并不滿意：“微眾確實放出了一個微信小程序來登記信息，但點進去必須申請征信保護，基本條款之一就是讓我們承認對當初的貸款是知情的，也就是想方設法讓我們承諾未來還。”
綜合來看，蛋殼租戶們的擔憂在于，一旦3年期滿，蛋殼事件過了話題期，租戶可能不再獲得政府部門和官媒的支持，“微眾銀行會繼續割我們的韭菜”。而且經濟糾紛的訴訟時效恰好是3年，彼時租戶可能會失去通過法律手段解決租金貸問題的窗口期。
12月3日，有網絡爆料稱已有蛋殼租戶選擇輕生，微眾銀行遭到更多的輿論質疑，不得已在4日發布新公告：租客與蛋殼退租后，可與微眾銀行簽署新的協議，將蛋殼拖欠客戶的預付租金，用于抵償租客在微眾銀行的貸款。
除了蛋殼外，微眾銀行還是另一家長租公寓巨頭——自如“海燕計劃”下租金貸的資金方。不過，自如已通過APP表示，從11月底開始，暫停對應屆畢業生的租金貸業務。
微眾銀行的大股東為騰訊，其自身定位是“互聯網銀行”，因此也一直沒有線下的營業網點，獲客、風控、產品銷售等均依賴于互聯網，優勢在于成本低。微眾銀行2019年年報顯示，公司員工中科技人員占比近6成，風控體系更多依賴于大數據、征信和反欺詐信息。其在年報中坦承：“(員工)大多數來自于科技行業，對銀行風控、合規、內控的認識不夠深刻、經驗不夠豐富。”事實也證明，蛋殼的爆雷給其教訓深刻。
據年報數據，微眾銀行2019年營收149億元，凈利潤39.5億元、同比增速超5成，凈資產收益率達28%。不過在業績高速增長的同時，其不良率也有抬頭的趨勢：2018年不良率為0.51%，2019年時已增至1.24%，當然，這大幅上升的原因與其不良貸款標準從逾期90天改為60天有一定關系。
微眾銀行一直有上市傳聞，在銀保監會2020年初發布《關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》后，公司按照《指導意見》的要求“積極申請和推進員工持股”。今年2月底，有媒體報道稱，微眾銀行已接受IPO輔導。
《紅周刊》記者獲悉，已有蛋殼租戶向銀保監會、廣東銀保監局投訴了微眾銀行。蛋殼的租戶也是投訴牽頭人之一的易女士向記者透露，目前有接近20位租戶已經聯系了她，有意參與集體投訴。記者也就此聯系了微眾銀行方面，截至發稿、尚未獲得回復。
蛋殼出現爆雷不是個案，在近兩年鵲起的長租公寓模式中，“長租公寓第一股” 青客公寓已經有過先例，其是于2019年11月在納斯達克IPO，租金貸的合作方是華瑞銀行。華瑞銀行的股東為均瑤集團、美特斯邦威等，和微眾銀行有諸多相似之處：同樣是全國首批試點的5家民營銀行之一，同樣主打線上業務。但今年4月后，青客出現爆雷苗頭，有租戶不僅被驅逐，且還拖欠了華瑞銀行的貸款。為此，不少租戶無奈向上海銀保監局投訴華瑞銀行。
除了通過與銀行合作獲取資金，蛋殼還曾通過ABS來募集資金。如傳言某券商在2018年發行了“蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”。《紅周刊》記者獲得了一份《說明書》顯示，蛋殼(杭州)資產管理公司為原始權益人，由高靖擔任法人的紫梧桐(北京)資產管理公司為差額支付承諾人，中合中小企業融資擔保股份公司為保證人，五礦信托設立了“五礦-蛋殼公寓信托貸款單一信托計劃”，募資2.03億元，用于支持蛋殼收購公寓的資金需求。上述項目到期時間為2021年4月。不過，差額支付的兜底方紫梧桐(北京)資產管理公司已訴訟纏身。據天眼查APP，2020年11月以來，紫梧桐不僅被裝修公司、家具公司所起訴，且被上海閔行區法院列為4宗案件的強制被執行人。換言之，紫梧桐已失去兜底能力。彼時有通稿顯示，蛋殼CEO高靖表示ABS已成功發行，且獲得諸多銀行認購。但事實真是如此嗎?
據《紅周刊》記者向上述券商的董秘辦人士核實，由于資產支持計劃的擔保方無法落實，“蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”最終放棄發行，這使得相關金融機構有幸逃過一劫。
長租模式“胎里病”痼疾難除
“租金貸也好、還是其他融資方式也好，都和長租公寓行業本身的經營模式密切相關：企業既沒有自持房源，又想快速搶占市場，還沒有充裕的資金，只能出此下策。”嚴躍進表示，關鍵還是房源成本太高，投資收益又太薄，只能高度依賴市場的活躍性和流動性。
圖3 某長租公寓頭部公司開發的一個公寓項目，投入3年后才能盈利--摘自論文《“長租公寓 +租金貸”運營模式風險及其防范研究》
對于蛋殼公寓的野蠻擴張、又閃電爆雷一事，有著豐富反壟斷訴訟經驗的斐石律師事務所合伙人周照峰向《紅周刊》記者指出，為追求市場支配地位，“低價出租就涉嫌濫用市場支配地位(低價傾銷)。因此從反壟斷監管的角度，國家反壟斷機構應介入調查蛋殼的低價出租行為”，而且如果能及時介入，也會避免爆雷或留出處置時間，而不是任由其發展，最終演變成更大的危機。
新華社在11月底也發文評論稱，長租公寓本是乘“租售并舉”政策東風填補市場空白的創新商業模式，如今卻成為某些資本鐮刀鉆空子的馬甲外衣，相關部門不能讓“割韭菜者”一跑了之。
從OFO、瑞幸到蛋殼，資本市場催熟的明星項目接連爆雷，對于這種現象如何監管?
央行在其發布的《金融穩定報告2020》中“繼續有效防范化解重大金融風險”部分，提出了“進一步理清各方職責邊界，壓實金融機構的主體責任、地方政府屬地風險處置責任、金融監管部門監管責任”，形成處置合力;在對信托業的監管中，特別指出“壓實信托公司及股東的主體責任”，“加強對機構和股東的約束”。金融業的成功監管經驗也可被互聯網、創投領域所借鑒。
巴曙松也曾刊文建議：明確監管主體職權，細化證監會、銀保監會的監管職能，對開展住房租賃貸款業務的金融機構進行有效監管，對利用互金平臺開展的租金貸進行嚴格監管;資金方面，可參考P2P監管中廣泛采用的“托管”制度，強制要求長租公寓企業將提前預支的資金存到商業銀行;為增加運營主體的抗風險能力，可對其流動性資金比例做強制性要求，或提高實繳資本。
