近日，中國房地產業協會聯合上海易居房地產研究院發布了《2020中國房地產上市公司測評研究報告》(下稱《測評研究報告》)，其中，萬科位列第一，中國恒大、碧桂園分列第二位、第三位。融創中國排名提升較大，位列第四;中國海外發展排名與上年一致，位列第五;保利地產排名下降兩位，排名第六位。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產分列第七位至第十位。

據悉，本次測評的研究對象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共202家。與2019年相比，納入測評的上市公司總數凈減少8家。

得益于新型城鎮化等一系列政策的實施，房地產企業的總資產規模不斷增長，呈現出絕對規模的上升態勢，外部環境的支持也使房地產開發商獲得了較為寬松的發展空間。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“雖然2019年的房屋銷售數據輕微下滑，但房企拿地依然積極，同時房價保持繼續上漲，可以說，房地產市場總體呈上升的態勢。”

117家房企

總資產均值超1400億元

根據《測評研究報告》，從核心測評指標來看，2019年上市房企總資產均值為1409.37億元，同比上升25.67%;房地產業務均值為270億元，同比增長34.39%;凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%;資產負債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%;凈負債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。

截至2019年年末，總資產超過千億元的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億元的企業22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過萬億元的企業有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬科、恒大、融創等上市房企繼續保持領先優勢，穩居規模優勢房企行列。

克而瑞研究中心分析師楊科偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，總體來看，上市房企實力雄厚，研究對象的平均身價在2019年整體增長勢頭不減，資產、利潤均呈向上態勢，房地產市場穩步復蘇。

在資本市場方面，房企的整體估值呈現下調趨勢。《測評研究報告》顯示，2019年A股房地產板塊表現弱于港股內房股板塊。究其原因，主要是因為在港上市的地產股大部分是龍頭企業，當前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

上市房企聚焦主業

多元發展

《測評研究報告》還指出，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調下，中央聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，地方因城施策保持房地產市場穩定，融資政策逐步收緊，市場對房地產板塊的關注度不如前些年那么高。

“目前房地產市場的基調仍然是平穩發展，同時提出‘因城施策’的政策，實際上站在今年的市場角度來看，‘因城施策’仍帶有一定程度的刺激、放松。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年房地產市場的大基調走出底部、負重前行，上半年部分城市同比略跌，下半年有望回到增長態勢，所以市場悲觀情緒會減少。

而楊科偉預計，今年整體商品房成交規模回落10%左右，開發投資增速將由負轉正維持在5%左右，全年新開工面積增速將維持在-10%左右。

對房地產企業來說，多數上市房企仍繼續堅持主業深耕，大多數上市房企第一主營業務依舊為地產開發。房地產開發業務收入占總營業收入分別大于70%的上市房企數量，合計占比約達到了65%。

從戰略趨勢來看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業，多元業務協同的方向發展，更加重視集團健康、可持續發展，針對多元業務的布局更加審慎，“增利潤，降負債”受到上市房企的關注。在多元業務方面，上市房企進軍方向多數以圍繞房地產上下游業務為主。其中，物業管理行業規模穩步增長，商業地產多數實現正向增長，酒店及相關、裝修、文旅城運營、園區開發運營等業務，上市房企布局較少，規模有待增長。總體來看，上市房企的多元業務正在不斷垂直下沉。