三季度全國房地產(chǎn)市場恢復(fù)節(jié)奏加快，重點城市商品住宅成交量和成交價格向平穩(wěn)過渡。與此同時，在行業(yè)調(diào)控政策不斷出臺，尤其是針對房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”資金監(jiān)管政策的不斷落實。業(yè)內(nèi)預(yù)計，四季度行業(yè)內(nèi)部將加劇分化，以價換量現(xiàn)象將進一步增多。

三季度住宅市場整體恢復(fù)加快

近日，億翰智庫公布的全國受監(jiān)測40城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，9月份40城市商品住宅銷售面積為2458.0萬平方米，同比環(huán)比均實現(xiàn)上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩(wěn)中有升。

億翰智庫方面分析指出，總的來看，9月份受監(jiān)測城市住宅市場同環(huán)比均實現(xiàn)正向增長，市場熱度相比8月小幅回暖。結(jié)合行業(yè)政策，預(yù)計全年住宅市場表現(xiàn)整體相對平穩(wěn)，難以出現(xiàn)較大幅度的波動，更多是市場的自我調(diào)整。

“金九銀十”被認(rèn)為是房企傳統(tǒng)的業(yè)績發(fā)力期，從2020年1月至9月房企銷售額業(yè)績走勢來看，各梯隊房企的業(yè)績沖擊力度較大，不同梯隊房企銷售業(yè)績均實現(xiàn)了不同程度的增長，其中，TOP50房企業(yè)績門檻值漲幅最高，達(dá)到15%。

值得注意的是，三季度重點城市商品住宅市場規(guī)模恢復(fù)節(jié)奏加快。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度全國百城商品住宅整體成交規(guī)模創(chuàng)下2017年以來季度最高水平，同比增長約10%，尤其是7-8月，在房企持續(xù)積極推盤帶動下，疊加政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，需求釋放積極性維持高位，淡季效應(yīng)被明顯弱化，成交規(guī)模延續(xù)6月高位水平。

進入9月，一方面，需求經(jīng)歷前幾月持續(xù)快速釋放后逐步歸于平穩(wěn);另一方面，樓市調(diào)控持續(xù)收緊進一步導(dǎo)致需求釋放積極性走弱，據(jù)初步估算，9月50個重點城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右，絕對規(guī)模較6月至8月有所回落。

在住宅價格方面，9月份全國百城新建住宅價格穩(wěn)中有升，三季度累計漲幅較去年同期有所擴大。根據(jù)中指院對全國100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：9月份，百城新建住宅均價15643元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅連續(xù)39個月在0.6%以內(nèi)。

今年7月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊態(tài)勢明顯，多地調(diào)控升級，購房者置業(yè)情緒更加理性，市場預(yù)期更加平穩(wěn)。綜合前三季度，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.08個百分點，三季度累計上漲1.18%，較二季度和去年同期均小幅擴大。

針對三季度房地產(chǎn)市場整體形勢，中指院方面分析指出，期內(nèi)在房企積極推盤帶動下，成交仍保持較好勢頭，市場淡季效應(yīng)被明顯弱化，重點城市商品住宅成交規(guī)模快速增長，新建住宅價格也平穩(wěn)上行;與此同時，部分不穩(wěn)定預(yù)期也在熱點城市逐步累積。

調(diào)控政策收緊城市不斷增加

9月份，先后有多個地方城市發(fā)布調(diào)控政策，從限購、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場，具體包括東莞、杭州、沈陽、常州和成都。綜合來看，各城市調(diào)控政策普遍在以往出臺的政策基礎(chǔ)上做出適度調(diào)整;整體表現(xiàn)為因城施策，以穩(wěn)為主，以防止市場出現(xiàn)較大波動;堅持“房子是用來住的，而不是用來炒的”政策基調(diào)。

事實上從7月份開始，杭州、寧波、深圳等城市先后收緊調(diào)控政策。各地政策有保有收，從不同方面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。從調(diào)控內(nèi)容上看，各地出臺的政策在加強市場監(jiān)管的同時，也明確了高層次人才及無房家庭優(yōu)先購房等政策導(dǎo)向，更多的聚焦在保障剛需群體的住房需求，抑制投資投機需求。

不過，與上半年寬松的貨幣環(huán)境、多地出臺房地產(chǎn)扶持政策相比，三季度房地產(chǎn)關(guān)于行業(yè)資金監(jiān)管的調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向。中央多次召開會議強調(diào)“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，并從多個方面部署調(diào)控舉措。監(jiān)管部門為限制房企融資設(shè)置“三道紅線”，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，推動行業(yè)健康發(fā)展。

基于此，三季度房地產(chǎn)市場預(yù)期趨穩(wěn)，新房、二手房價格整體穩(wěn)中有升。尤其是9月以來，調(diào)控政策逐步顯效，需求歸于理性;金融強監(jiān)管下，房企拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場熱度有所下降。

億翰方面分析指出，從近期頻繁出臺的政策來看，融資環(huán)境的普遍收緊也為房企融資帶來了一定程度壓力。但大中房企憑借較高的償債能力和信用評級能夠在資本市場上獲得較大力度的籌資流入;中小房企自身規(guī)模有限，若無國企背景，公司融資門檻大大提高，融資壓力較大。

該機構(gòu)認(rèn)為，對地產(chǎn)行業(yè)來講，政府加大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的資金監(jiān)管，一方面有利于保持行業(yè)穩(wěn)定運行，避免市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象;另一方面有利于加快行業(yè)整合，實現(xiàn)強者恒強，規(guī)避劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。

在業(yè)內(nèi)看來，無論是在外部環(huán)境的不確定性增加，還是內(nèi)部疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的調(diào)控底線都沒有任何動搖。從政策的出發(fā)點來看，資金監(jiān)管從緊從嚴(yán)的目的也是為了讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于更可控范圍之內(nèi)和強管控之下。

四季度行業(yè)分化將進一步加劇

綜合今年以來的市場形勢，年初新冠疫情的暴發(fā)導(dǎo)致房企銷售一度受阻。但截至9月末，房企銷售情況已恢復(fù)至去年同期水平，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)了同比上升的趨勢。

根據(jù)億翰智庫近日典型房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)，前三季度典型房企銷售層面展現(xiàn)出強大的韌性。TOP30房企中僅6家房企前三季度銷售額出現(xiàn)同比下降，其余均較去年同期有所上升。

與此同時，隨著疫情防控常態(tài)化，重點房企目標(biāo)完成度仍舊有待提升。截至2020年9月末，典型房企銷售業(yè)績目標(biāo)完成率為70%。30家典型房企中，半數(shù)目標(biāo)完成度仍未達(dá)70%。這意味著，房企在四季度的業(yè)績壓力仍然不小。

針對四季度市場趨勢，中指院方面分析預(yù)測，行業(yè)關(guān)于資金監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)試點逐步落實，部分房企或?qū)⒉扇∽寖r促銷方式搶收回款，預(yù)計供應(yīng)的改善或?qū)⒗^續(xù)支撐成交量維持一定規(guī)模，但考慮到中央及熱點城市將繼續(xù)堅持嚴(yán)格調(diào)控導(dǎo)向，且秋冬仍存局部疫情反復(fù)的可能，四季度重點城市商品住宅成交規(guī)模大概率在現(xiàn)有水平上保持相對穩(wěn)定。

易居研究院研究員沈昕分析指出，下半年以來從熱點城市的調(diào)控政策到金融政策，都在不斷收緊，說明中央“房住不炒”的底線不會改變。

沈昕進一步分析指出，9月初恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動。預(yù)計在“三條紅線”的壓力下，四季度將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進資金回籠。

今年，在行業(yè)增速放緩的背景下，疊加疫情影響，百強房企業(yè)績表現(xiàn)也呈現(xiàn)差異化。當(dāng)前市場環(huán)境下，各梯隊房企集中度延續(xù)了分化格局，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯，而中小規(guī)模房企銷售仍面臨了較大的增長壓力。

克而瑞地產(chǎn)研究中心方面指出，四季度，一方面房企進入業(yè)績沖刺季，市場供貨加速提升，將帶動成交增加。與此同時，行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加“三條紅線”新規(guī)試行，將倒逼房企加快提升運營管控效率。這也意味著，四季度將加劇房地產(chǎn)行業(yè)分化格局，推動集中度加快提升。(記者 高偉)