排名靠前的房企，竟深陷債務(wù)危機(jī)?每隔一段時(shí)間，都會(huì)有不同機(jī)構(gòu)發(fā)布房企排行榜。新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些排行榜經(jīng)常“數(shù)據(jù)打架”，甚至同一家企業(yè)在不同榜單的排名相差數(shù)十名。
對(duì)于房企排行榜的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，質(zhì)疑聲一直不絕于耳。有業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)排行榜亂象已困擾行業(yè)多年，虛假的數(shù)據(jù)不僅誤導(dǎo)廣大購(gòu)房者，更容易給金融機(jī)構(gòu)和決策部門提供錯(cuò)誤信號(hào)，不利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
榜單藏“貓膩”，數(shù)據(jù)注水多
目前，房地產(chǎn)行業(yè)比較知名的榜單，分別由易居企業(yè)集團(tuán)下屬的克而瑞研究中心、上海易居地產(chǎn)研究院、中國(guó)指數(shù)研究院、億瀚智庫(kù)等第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布。
這些評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)每隔一段時(shí)間，都會(huì)從拿地、銷售、凈利潤(rùn)、負(fù)債和融資等不同角度，對(duì)房企進(jìn)行排名。記者將這些排行榜進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)存在著較大差異。
在中指控股、中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果》榜單上，近來(lái)屢屢拋售資產(chǎn)、債務(wù)纏身，且被穆迪將評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面的泰禾集團(tuán)，名列第31位。在這一榜單中，泰禾2017年排在27位，2018年、2019年穩(wěn)居第23位。而在上海易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中，泰禾集團(tuán)非但沒(méi)有進(jìn)入100強(qiáng)，甚至在整個(gè)榜單中都難尋其蹤影。
和泰禾類似，浙江佳源集團(tuán)在中國(guó)指數(shù)研究院百?gòu)?qiáng)榜單上位居38位，但在上海易居房地產(chǎn)研究院榜單上卻消失了。
此外，在中國(guó)指數(shù)研究院今年的榜單上，不少知名企業(yè)也都不見蹤影，如2019年銷售額位居行業(yè)第8的新城控股地產(chǎn)、知名房企金地地產(chǎn)等。
易居研究院發(fā)布的2018和2019房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排行榜中，有的企業(yè)排名一年內(nèi)發(fā)生巨大變化。如2018年50強(qiáng)榜單中，并沒(méi)有碧桂園，而2019年這家企業(yè)排行突然暴漲至第19位。
不同機(jī)構(gòu)發(fā)布的榜單，甚至同一機(jī)構(gòu)不同年份的榜單，為何存在明顯差異?多位業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，造成這一現(xiàn)象的原因，一是房企給機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)不一樣，或存在數(shù)據(jù)注水。
中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，部分房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)“虛胖”。比如故意強(qiáng)調(diào)數(shù)字較高的合同銷售額，對(duì)權(quán)益銷售額比較淡化，希望用更大的銷售額數(shù)字，提高企業(yè)的行業(yè)地位、影響力。
更大的可能是，房企與榜單發(fā)布機(jī)構(gòu)存在咨詢合作關(guān)系，也就是常說(shuō)的花錢買榜。
事實(shí)上，花錢買榜已成為行業(yè)內(nèi)公開的秘密。朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明曾公開表示，為了實(shí)現(xiàn)年度銷售規(guī)模，一些房企讓總包單位、銷售代理公司、合作單位等假簽約，有的甚至還直接花錢提高名次。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，排行榜是驗(yàn)證一家房企實(shí)力最直觀的方式，于是美化數(shù)據(jù)便成為行業(yè)公開的秘密。“房企通常會(huì)與第三方榜單發(fā)布機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，合作費(fèi)用關(guān)聯(lián)到排名的高低，從幾十萬(wàn)到上千萬(wàn)不等。”
某位參與到榜單運(yùn)作的閩系房企品牌營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者透露：“公司連續(xù)多年和相關(guān)的第三方機(jī)構(gòu)有合作。中小型房企更看重榜單的排名，合作費(fèi)用都是百萬(wàn)起步。”
事實(shí)上，排行機(jī)構(gòu)的權(quán)威性也早就存疑。2016年7月，民政部公布第九批“離岸社團(tuán)”“山寨社團(tuán)”名單，中國(guó)指數(shù)研究院的名字赫然在列。盡管如此，多年來(lái)，中國(guó)指數(shù)研究院仍每年發(fā)布榜單。
排名是房企最好的廣告
不規(guī)范的房企排名對(duì)普通購(gòu)房者產(chǎn)生了誤導(dǎo)。很多人認(rèn)為企業(yè)排名好，買房更放心，但事實(shí)并非如此。泰禾集團(tuán)今年不斷被爆出深陷債務(wù)危機(jī)，北京、上海、杭州多地項(xiàng)目停工，一些業(yè)主一邊租房，一邊還貸，走上維權(quán)之路。
另一方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了帶來(lái)曝光度和知名度，榜單更重要的作用是為融資提供支撐。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，夸大業(yè)績(jī)一方面有利于展示公司實(shí)力，另一方面也有利于企業(yè)融資。
“不少金融機(jī)構(gòu)，只對(duì)100強(qiáng)房企或50強(qiáng)房企發(fā)放貸款。如果不在榜單之上，企業(yè)利率成本可能就要抬升，甚至無(wú)法得到融資。”李宇嘉說(shuō)。
北京一家商業(yè)銀行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的背景下，不少銀行會(huì)要求融資的房企是百?gòu)?qiáng)，這也推動(dòng)了榜單造假的利益鏈條。
“目前由于沒(méi)有政府披露的排行榜，市場(chǎng)只能依賴中介機(jī)構(gòu)的發(fā)布”，張大偉說(shuō)，房企在境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)融資、信用評(píng)級(jí)、海外發(fā)債，都依賴第三方機(jī)構(gòu)給出的排名。
“排名是房地產(chǎn)企業(yè)最好的廣告。不管是房企引入合作方，還是地方政府土地出讓或項(xiàng)目招商引資，都會(huì)看重排行榜。”張大偉告訴記者。
排行榜數(shù)據(jù)亂象帶來(lái)諸多危害。李宇嘉認(rèn)為，人為抬高的房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，給金融市場(chǎng)、信用評(píng)級(jí)提供了錯(cuò)誤的信號(hào)，不利于金融機(jī)構(gòu)作出合理的信用評(píng)價(jià)和貸款準(zhǔn)入。
“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)存在一定程度的兌付危機(jī)。倘若資金鏈緊張的中小企業(yè)依靠買假排名包裝融資，很容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。
去年，上市房企中國(guó)奧園集團(tuán)實(shí)際銷售數(shù)據(jù)，與機(jī)構(gòu)排行榜估算的合同銷售額存在一倍差距，引發(fā)股價(jià)大跌。房企佳源集團(tuán)2018年公布的銷售額為201.8億元，但一些第三方榜單統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)卻是875.5億元，600多億元的差距讓輿論質(zhì)疑數(shù)據(jù)真實(shí)性。
專家指出，一些第三方機(jī)構(gòu)大幅夸大開發(fā)商的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，容易人為制造房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆局面，不利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
明知注水，仍難以有效監(jiān)管
多位房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管人士建議，數(shù)據(jù)注水的歪風(fēng)邪氣影響行業(yè)健康發(fā)展，要盡快出臺(tái)舉措加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范第三方評(píng)估行業(yè)。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的口徑多元、混亂，客觀上給數(shù)據(jù)注水亂象提供空間。李宇嘉說(shuō)，比如銷售既可以是流量金額，也可以是權(quán)益金額，既可以網(wǎng)簽口徑統(tǒng)計(jì)，也可以開發(fā)商認(rèn)購(gòu)口徑統(tǒng)計(jì)，這都帶來(lái)了統(tǒng)計(jì)口徑的多元和混亂。
同時(shí)，相對(duì)于開發(fā)商合作層面的中介機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，政府網(wǎng)簽系統(tǒng)確認(rèn)的銷售數(shù)據(jù)相對(duì)滯后。“這就造成了明知數(shù)據(jù)注水，監(jiān)管部門仍難以有效監(jiān)管。”李宇嘉說(shuō)。
多位業(yè)內(nèi)人建議，規(guī)范榜單發(fā)布，應(yīng)剝離房企咨詢業(yè)務(wù)與第三方發(fā)布機(jī)構(gòu)的利益綁定。
“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，行業(yè)排行榜的主要發(fā)布者，一般是具有公信力、公允的行業(yè)協(xié)會(huì)，或龍頭中介組織”，李宇嘉說(shuō)，但在國(guó)內(nèi)，由于行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)還不完善，大家認(rèn)可的、具有公信力的第三方評(píng)估組織比較少。
他建議，要加強(qiáng)行業(yè)自律建設(shè)，培育有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)，由他們來(lái)直接發(fā)布榜單，或加強(qiáng)對(duì)業(yè)內(nèi)第三方評(píng)估組織的監(jiān)管。
在張大偉看來(lái)，要?jiǎng)冸x咨詢業(yè)務(wù)與排行榜發(fā)布業(yè)務(wù)的利益綁定，健全企業(yè)誠(chéng)信的評(píng)價(jià)、查詢和服務(wù)系統(tǒng)，加大失信成本力度，對(duì)于市場(chǎng)主體和群眾舉報(bào)的違規(guī)發(fā)布，加大懲戒的力度。
還有專家建議，應(yīng)加大對(duì)造假房地產(chǎn)企業(yè)和榜單發(fā)布單位的處罰，建議榜單可直接掛鉤稅務(wù)部門，由各地稅務(wù)部門按榜單數(shù)據(jù)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅收。 (記者烏夢(mèng)達(dá)、董建國(guó)、郭宇靖、孫飛)
