2020年，讓一切“異常”變得“正常”。

2020年初的新冠肺炎疫情讓各房企的銷售業績遭受不同程度的沖擊，但隨著疫情防控常態化，各大房企的銷售業績也實現了有條不紊地恢復。億翰智庫數據顯示，2020年各梯隊房企銷售業績門檻值均創歷史新高。其中，TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長19%;TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達13%;TOP40房企門檻值破千億，漲幅達12%。

值得關注的是，伴隨行業分化加劇，頭部房企占據越來越高的市場份額。2020年TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的門檻值已超80%。

事實上，市場份額超60%的TOP30房企在2020年的業績表現也基本上能夠反映整個房地產行業。中國網地產整理發現，TOP30房企增速已連續三年呈現下滑狀態，直至2020年已有房企業績走下坡路。此外，在30強房企業績完成率方面，“擦邊”、“踩線”更成為關鍵詞。

業績增長放緩成既定事實 30強房企17家跑輸大勢

增長放緩是行業成熟的標志之一，但事實上多數房企并不想成為這一標志。

據中國網地產統計，30強房企中銷售業績超2000億的房企在2016年為6家，占比20%。到2020年達到19家，占比63.33%。可以說，五年間，行業下半場的TOP房企競爭門檻已由1000億變成2000億。

2016-2018年，房地產行業處于高歌猛進時代，銷售業績同比翻番的黑馬型選手更是不斷涌現。但從當前環境來看，房企業績高增長難以維持。億翰智庫數據顯示，2020年，2000億規模房企銷售業績平均增幅已從2017年的61%降至17%;千億規模以下房企，業績漲幅均值則在2018年猛增至55%后，迅速降至2020年的19%。

而具體到前30強房企，2016-2018年三年間也實現50%左右的年平均增長率。值得關注的是，30強房企業績平均增速也在2018年出現轉折，后經歷三年連降。據中國網地產統計，TOP30房企2016-2020年五年的平均業績增速中，在2017年達到頂峰，為67.55%，2018年降至49.60%，到2020年已經回落至14.73%。

其中，在2016-2020年五年間，30強房企中增速高于平均增速的房企分別達到12家、14家、15家、16家、13家。但值得注意的是，2016年銷售增速高于50%的房企有17家，其中有6家業績增速高于90%。在平均增速高達67.55%的2017年，有8家房企業績增速高于90%。而這一數字從2018年迅速降至兩家，隨后的2019年和2020年，30強房企90%以上的高增長率已不復存在。

然而，2020年的30強房企中，有17家跑出歷史新低，均低于14.73%的年平均業績增速。此外，整個2020年也未有房企實現50%以上的高增長率，而且不少房企均是不足1%的業績增長率，甚至出現負增長率。

專業人士分析，從當前環境來看，高增長難以為繼。一是行業環境變動，適宜企業高增長的基礎不存在;二是房企對于高增長的追求，其目標還是希望能夠把握高規模、高成長所能為企業帶來的資源優勢，但當規模達到一定高度，規模所能為企業帶來的正向效應也在邊際遞減，企業也會主動放松對規模的追求，更多注重發展效益。

頭部房企首現業績負增長 多數房企踩線年度銷售目標

“踩線”、“擦邊”成為2020年房企完成銷售業績的關鍵詞。

據中國網地產統計，2020年30強房企不僅創造了14.73%的年平均最低增速，并且有兩家房企業績首現負增長。

1月20日，綠地控股發布2020年銷售簡報。公告顯示，2020年1-12月，公司實現合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%;實現合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。

此外，銷售額同比減少7%的還有新城控股。2020年1-12月，新城控股累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%;累計銷售面積約2348.85萬平方米，比上年同期下降3.42%。

年度銷售目標完成率方面，據中國網地產統計30強房企有26家房企公開2020年年度銷售目標。從完成度來看，有21家房企均完成其指定的年度銷售目標。

此外，公布銷售業績的26家房企中，僅有中國恒大、綠城中國、招商蛇口、中國金茂、雅居樂、濱江集團6家房企目標完成率在110%以上。另外，還有世茂集團、新城控股、旭輝集團、中梁控股、融信集團、中國奧園、遠洋集團7家房企踩線完成。為此，業內人士分析，業績增速降低將是房企發展大勢。

控杠桿紅線持續升級 未來房地產市場迎深度調整

業績減速大背景下，深度調整成為房地產行業未來發展的關鍵。

貝殼研究院數據顯示，2018-2019年兩年房企償債規模成倍增長，2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%;2021年到期債務規模預計將達12448億元，同比增長36%。值得注意的是，2021年房企到期債務歷史性突破萬億大關，房企的償債壓力繼續攀升。

償債高峰之下，對房地產行業的金融監管也持續深化。2020年12月31日，銀保監會、央行發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設立銀行的房地產貸款余額占比和個人按揭貸款余額占比上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

2020年8月，按照“剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現金短債比不得小于1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

業內人士分析，一系列政策的出臺旨在定向控制行業金融風險，引導房企向著更穩健的方向發展，弱化行業的金融屬性和企業的高杠桿依賴。這些政策對于行業和房企的影響必然是長期性和持久性的，在政策主導下，房企也會朝著這一方向努力，不斷優化財務結構。盡管現在處于試點階段，長期來看，全行業普遍推廣也只是時間問題。而持續的監管升級也必然會減緩房地產行業的增速。

在增速放緩的大背景下，無論是疫情沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗房企的經營實力。易居中國執行總裁丁祖昱預測，“三道紅線”之下房地產行業進入“不增長時代”。對于房企而言，防范風險，更好地適應市場調整是第一要務。

因此，對于多數房企來說，銷售額早已不是他們最為看重的指標，保持穩定增長便相對足夠。這并不是佛系，而是在“房住不炒”、“三道紅線”的大環境下，要尋找銷售額之外的新盈利點。其中，均衡、穩健、多業態正成為房地產行業發展的關鍵詞。

2020年以來，房企旗下細分業務板塊上市似乎成為企業的共同選擇，物業管理更是深受資本市場追捧。當前物業管理行業的上市風潮仍在持續，2020年新上市物業公司已經近20家，遠超以前年份。2020年7月，代建領域第一股綠城管理登陸港交所;中國奧園旗下中國文旅也在IPO排隊中。

2021年，伴隨越來越多的“監管紅線”落地，房企“不增長”甚至“負增長”或成為常態。只是，不平凡的2020年，讓這種常態加速到來。