在疫情防控、“五道紅線”、房企利潤(rùn)增長(zhǎng)瓶頸等因素的疊加下，房企分拆物業(yè)和商管公司上市已經(jīng)成為一股熱潮，僅在2020年就有17家物業(yè)公司上市。2021年伊始，榮萬(wàn)家服務(wù)、宋都服務(wù)成功赴港上市，新希望服務(wù)和德信服務(wù)也遞交了上市申請(qǐng)，此外萬(wàn)科、龍湖等還未上市的“明星物企”的一舉一動(dòng)也備受關(guān)注。

有專(zhuān)家表示，科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸代替物管行業(yè)的傳統(tǒng)老舊，2021年，行業(yè)洗牌將加劇，除了業(yè)務(wù)拓展和多元化以外，品牌構(gòu)建將成為下一個(gè)需要物企重點(diǎn)發(fā)展的方向。

物企上市熱度不減

1月15日，榮萬(wàn)家(2146.HK)在港交所上市，成為2021年第一家在港交所掛牌上市的物業(yè)公司。此前1月14日，榮萬(wàn)家公告稱(chēng)，公司發(fā)售價(jià)厘定為每股發(fā)售股份13.46港元，按此發(fā)售價(jià)并相關(guān)支出后，公司自全球發(fā)售收取的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為11.68億港元。

公開(kāi)資料顯示，榮萬(wàn)家的主要業(yè)務(wù)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，截至2020年6月30日，其在管面積為5240萬(wàn)平方米。主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，在管物業(yè)組合包括住宅、商業(yè)物業(yè)和公共其他物業(yè)。

1月18日，二次遞表過(guò)會(huì)的宋都服務(wù)(9608.HK)登陸港交所。此前1月15日，宋都服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，每股發(fā)售定價(jià)0.25港元，預(yù)計(jì)募資1.404億港元。而相比其他40余家已經(jīng)上市的物業(yè)，宋都服務(wù)的規(guī)模仍處于行業(yè)尾部，截至2020年6月30日，宋都服務(wù)在管總建筑面積約為640萬(wàn)平方米。

值得注意的是，開(kāi)盤(pán)首日，宋都服務(wù)開(kāi)盤(pán)價(jià)為0.225港元/股，收盤(pán)價(jià)為0.16港元/股，上市首日的收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)跌36%。截至2021年1月20日，其收盤(pán)價(jià)為0.163港元，較發(fā)行價(jià)跌34.8%。

除了房企的物業(yè)板塊分拆上市，有的房企也通過(guò)商業(yè)分拆上市。1月14日，商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商星盛商業(yè)(06668.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬在2021年1月14日至2021年1月19日期間招股，于2021年1月26日于聯(lián)交所主板掛牌上市。據(jù)悉，星盛商業(yè)準(zhǔn)備全球發(fā)售2.5億股股份，發(fā)售價(jià)每股發(fā)售股份3.20港元-3.88港元，星盛商業(yè)估計(jì)，其將從全球發(fā)售中收取的所得款項(xiàng)凈額為8.039億港元。

2021年第一個(gè)月，物業(yè)公司上市的熱情依舊不減。1月13日，新希望服務(wù)向港交所遞交了上市申請(qǐng)，成為2021年第一家向港交所遞交上市申請(qǐng)的物企，1月18日，德信服務(wù)也向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)。

2021年物業(yè)上市的議論中自然少不了一些還未上市的明星房企旗下的物業(yè)，比如萬(wàn)科和龍湖。1月5日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司正計(jì)劃打包物業(yè)和科技業(yè)務(wù)一同上市。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，在管面積前10的物業(yè)企業(yè)中，未上市的企業(yè)有三家，分別是萬(wàn)物云、龍湖智慧服務(wù)和長(zhǎng)城物業(yè)，其在管面積分別為5.78億平方米、3.08億平方米和2.53億平方米。

此外，目前已經(jīng)向港交所遞交了上市申請(qǐng)，但還未通過(guò)上市聆訊的物業(yè)企業(yè)還有禹佳生活(H01463.HK)和融信服務(wù)(H01453.HK);已經(jīng)公開(kāi)表示要上市的物企還有越秀物業(yè)、東原澄方(母公司為迪馬股份)、陽(yáng)光城物業(yè)、三盛物業(yè)、富力物業(yè)。

行業(yè)洗牌加劇

回望2020年，在疫情防控的影響下，物業(yè)管理的價(jià)值逐漸得到認(rèn)可，物業(yè)公司的地位也隨之上升，此外，隨著融資環(huán)境的收緊，房地產(chǎn)利潤(rùn)增長(zhǎng)遇到瓶頸，物業(yè)企業(yè)扎堆上市。2020年全年，有17家物業(yè)企業(yè)成功上市，其中以房企旗下物業(yè)公司上市為主，上市的時(shí)間集中在下半年，而在下半年，市場(chǎng)回歸理性，多個(gè)物業(yè)上市企業(yè)首日即破發(fā)。

“小型物業(yè)公司也在積極上市”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這樣的情況是出乎意料的。他認(rèn)為，這主要得益于上市環(huán)境良好，小型物業(yè)公司也想通過(guò)上市壯大自身的規(guī)模。

2020年物業(yè)并購(gòu)現(xiàn)象較為普遍。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2020年全年收并購(gòu)事件近80起，涉及資金近百億元，12月收并購(gòu)事件達(dá)17起，行業(yè)收并購(gòu)再創(chuàng)高潮。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，收購(gòu)的背后透露出物業(yè)企業(yè)急于在規(guī)模上追求一定突破，以獲得市場(chǎng)的更大認(rèn)同。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著大量物業(yè)公司的上市，物業(yè)行業(yè)也逐漸成熟，以現(xiàn)有的物業(yè)上市公司為標(biāo)志，物業(yè)行業(yè)的存量市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)啟。此外，他還表示，物業(yè)公司“房屋經(jīng)紀(jì)”的職能，也就是類(lèi)似中介機(jī)構(gòu)這樣的角色，值得關(guān)注。

隨著物企在2020年的快速發(fā)展，2021年1月5日，十大部委共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改善住宅物業(yè)管理的通知》(下稱(chēng)《通知》)。公眾號(hào)物業(yè)大爆炸的作者勿爺表示，《通知》內(nèi)容涵蓋物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制和發(fā)展生活服務(wù)，放寬了物企的業(yè)務(wù)范圍，將充分調(diào)動(dòng)物企管理服務(wù)的積極性。

展望2021年，張波認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)上市潮還將持續(xù)，這既是房企在“三條紅線”下借道融資的有效方式，又是搶占物業(yè)賽道的行業(yè)訴求。

克爾瑞物管研究員李斌表示，科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸代替物管行業(yè)的傳統(tǒng)老舊，2021年，行業(yè)洗牌將加劇，除了業(yè)務(wù)拓展和多元化以外，品牌構(gòu)建將成為下一個(gè)需要物企重點(diǎn)發(fā)展的方向。