“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”2017年，董事長宋廣菊對保利地產全體股東作出承諾。

然而，截至目前，保利地產想進入銷售前三，還有一定的距離。保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH，下稱“保利地產”)公布的業績快報顯示，2018年公司營收1936.27億元，同比增長32.31%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為188.02億元，同比增長20.33%;實現簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%;簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%。然而，這樣的銷售業績顯然是不及公司預期的。

長江商報記者梳理2018年龍頭房企業績發現，2018年房企前三甲的全年銷售額都在5000億元以上，與第一名的差距已經拉大到超3000億元。事實上，自2012年開始保利地產就再也沒有進過銷售排行前三，常年保持在行業第五，并且與競爭者的差距還在不斷增大。

在“掉隊”的同時，保利地產還存在財務費用上升侵蝕凈利潤率、銷售回款不達預期、存貨和負債壓力增大等問題。

針對上述問題，長江商報記者發送采訪函至保利地產方面，截止到發稿前沒有得到回復。

銷售額增速不斷下滑

頂著央企黃金招牌的保利地產，想要重回行業前三的愿望很“迫切”。

4月9日，保利地產公告，2019年3月，公司實現簽約面積283.07萬平方米，同比增長29.64%;實現簽約金額426.64億元，同比增長26.84%。2019年1—3月，公司實現簽約面積700.04萬平方米，同比增長18.1%;實現簽約金額1096.6億元，同比增長26.14%。

1月初，保利地產公布的業績快報顯示，2018年公司營收1936.27億元，同比增長32.31%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為188.02億元，同比增長20.33%;銷售金額4048億元，同比增長30.91%實現簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%;簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%。

雖然銷售業績呈現增長趨勢，但距離重回前三還存在一定差距。長江商報記者梳理保利地產近五年銷售業績發現其與行業前三的差距在不斷增大。2014年-2018年，保利地產的銷售金額分別為1361億元、1471億元、2203億元、3150億元、4048億元。雖然呈現逐年增長的趨勢，但是與之對應的行業第一的銷售金額的分別為2120億元、2627億元、3731億元、5500億元、7287億元;第二的銷售金額的分別為2080億元、2050億元、3622億元、5239億元、6069億元;第三的銷售金額的分別為1501億元、2015億元、3090億元、5131億元、5511億元。即使與第三名相比，保利地產也存在1463億的差距。

與此同時，保利地產累計銷售額增速也在不斷下滑。從2018年年初的銷售金額同比高達106.41%的增速一直下降至12月的4.5%，單月銷售金額同比年底更是在0%附近的低位。銷售單價也呈下降趨勢，從2018年年初的1.66萬元/平方米下降至年末的1.23萬元/平方米，創兩年間最低銷售單價。

易居研究院研究總監嚴躍進向長江商報記者坦言，整體來看保利地產的銷售業績略低于市場預期，保利地產想要重回行業三甲還要時間。不過，與民營房企相比，保利在融資方面更有優勢，對后續拿地擴張也更有裨益。

去年拿地149宗總價1023億

為了重回前三，保利地產近年加速擴張步伐。

年報數據顯示，2014、2015年，保利地產拿地數量分別為40宗和50宗;2016年保利地產新增項目112宗，拿地成本1214億元;2017年新增項目204宗，拿地成本2765億元。2018年拿地數量為149宗，拿地總價為1023億元。2018年公司還收購了臺達旅業、拿下佛山地王，其身影還頻繁出現在廈門、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都等城市。同時，保利還積極拓展海外市場，2018年12月以3914萬澳元(約合人民幣1.9億元)的價格拿下了澳大利亞的兩宗住宅用地。

加速開疆拓土的同時保利地產密集發債融資。披露業績快報同日，保利地產公告稱，擬發行中期票據，發行規模為50億元，本期發行金額為15億元，發行年限為3年。融資擬用于償還長春、成都等多個地區開發項目銀行貸款，以及補充流動資金。這是保利地產2018年以來第5次發行中期票據，此前4次累計發行金額150億元。據統計，自2018年起，公司先后發行五筆融資，發行規模總計200億元。

快速擴張給公司造成的后遺癥不容忽視，財報數據顯示，截至2018年9月30日，保利地產總負債6845.2億元，與年初的5382.12億元相比增長了1463.1億元;資產負債率為79.87%，在A股上市房企中位列38位。

現金流狀況也不容樂觀，公司2018年前三季度經營活動產生的現金流量凈額為-109.64億元，在A股上市房企中位居倒數第三。與此同時，公司的賬面存貨也在激增。截至2018年三季度末，保利地產存貨達5091.8億元，占期末總資產約六成，存貨周轉天數為2003天，需要5.5年才能消化完。

值得注意的是，財務費用上升侵蝕凈利潤率。雖然融資成本較低，但2018年上半年，保利地產的財務費用高達17.92億元，逼近凈利潤的兩成，較去年同期增加137%。

對此，嚴躍進指出，從此類負債等數據看，償債壓力及風險較大 ，投資者會比較擔心。財務費用的開支，本身也會增加其成本和壓縮利潤空間。而存貨周轉天數越長，存貨占用水平越高，流動性越低，對資金鏈也會造成一定影響。

高周轉壓力下頻繁違規

為加速周轉提效率，董事長宋廣菊曾表示，公司在項目周轉方面也學習了行業領軍企業的一些做法，現已有專門的運營中心來提高效率。但是高周轉是把雙刃劍，掌握得好可以加速企業發展，過度則會對品牌價值帶來損害。長江商報記者梳理發現，2018年下半年以來，保利地產在西安、太原、廣州、長沙等地項目或被點名違規罰款或遭到業主維權。

2018年6月，太原保利地產3項目在交房過程中出現質量問題遭到百名業主維權;2018年7月31日，住建部點名20家房企、中介違規違法行為，保利地產在列。保利(長沙)西海岸置業有限公司開發的長沙保利天禧項目違規被查，開發企業納入失信“黑名單”;今年3月，西安五項目違規銷房被處罰;4月初，隸屬于保利發展控股集團股份有限公司的清遠鑫瑞房地產有限公司(以下簡稱“清遠鑫瑞”)建設的清遠保利天匯花園一期14#棟項目存在將未經審查合格的圖紙用于施工的違法行為;清遠市住房和城鄉建設局對清遠鑫瑞罰款30萬元，責令改正。

嚴躍進指出，高周轉往往重速度輕質量是一把雙刃劍，在房地產行業粗放式發展階段可憑借蠻力野蠻生長，但當行業進入品牌化時代后，高周轉將企業品牌價值帶來損害。