(原標題：住建部暫停別墅審批 多地開啟“全覆蓋”清理排查)

住建部暫停別墅審批 多地開啟“全覆蓋”清理排查

華夏時報 記者劉詩萌 北京報道

2003年，原國土資源部發文停止別墅類用地的土地供應。十五年時間過去了，林林總總的別墅卻依然在野蠻生長。其中有許多建造在山清水秀、景色優美的風景區，如秦嶺違建別墅、石家莊削山違建的別墅等。不過，日前住建部、國家林業局等部門下發的一則新通知，或令違建別墅徹底告別歷史。

4月中旬，福建、黑龍江等省均發文稱，按照住建部對別墅項目進行梳理的緊急通知要求，對所轄區域內的別墅項目進行統計清理，并暫停辦理別墅項目建設審批手續。

中國豪宅研究院院長朱曉紅接受《華夏時報》記者采訪時指出，別墅是個小眾市場，以北京上海為例，常規每年也就兩三千套，在整個住宅市場中比例很小，是“小眾當中的小眾”。因此，別墅審批暫停后，正宗別墅越來越少了，稀缺性會更加突出。產生的影響也是利弊互見，對已經拿到別墅用地的開發商來說是利好，對尚未拿地的開發商就是個壞消息了。

審批突然被叫停

近日，網上流傳著一份《住房和城鄉建設部關于別墅項目建設審批有關事項的通知》，落款時間為2019年4月3日。其中要求各省級住房和城鄉建設部門要立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續，同時，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。

盡管未在住建部網站上正式公開，但從各省市的公開消息中可以發現，這一文件目前已經進入落實階段。

4月15日，黑龍江省住房和城鄉建設廳發布《關于報送違建別墅有關情況的通知》，就2003年以來別墅項目建設情況進行全面清理排查，要求各地集中力量開展全面排查，做到“全覆蓋、無死角”。上報材料除了梳理情況匯總表外，還有違建別墅查處案例及情況分析報告。而17日，福建省寧德市住房和城鄉建設局網站顯示，福建省住房和城鄉建設廳也轉發了上述文件。此外，黑龍江雞西、湖南常德等地方政府也召開了清查違建別墅工作會議。

而此前，貴州省林業局也轉發了國家林業和草原局《關于請報送違建別墅有關情況的緊急通知》，要求迅速調度收集目前已經掌握的在林地、草原、濕地、自然保護地和國有林場內的違建別墅(含別墅項目、“私人莊園”等)情況、違建原因。

業內人士認為，這一清理排查工作，或由此前秦嶺違建別墅嚴重破壞生態問題引發。從2014年5月到2018年7月，國家主席習近平對秦嶺別墅事件曾先后六次作出批示指示，到2019年1月已經拆除違建別墅1185棟，沒收9棟，回收國有土地4557畝。

朱曉紅也指出，這次整頓的重點就是違建別墅，有些土地性質根本就不是住宅用地，也拿來建別墅。這次福建也發現許多問題，出臺了相關的政策，而且政策越來越細。新建的別墅審批原則上暫停，不只是指本身別墅用地的暫停，項目內搞混合、低容積的別墅也會暫停。

“禁墅令”十五年為何屢禁不止?

事實上，自從2003年開始，別墅類用地的土地供應早已停止。然而，盡管有嚴格的“禁墅令”，城市內和風景名勝附近的別墅產品的供應和開發量卻有增無減。

合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者分析，其中有兩個原因：一方面是部分城市的別墅開發商存在著拿地早、規劃審批早、建設遲滯的現象，可能在叫停別墅審批之前就已經批復了用地指標和產品規劃設計，一直拖拖拉拉施工沒完成;而另一方面就是開發商采取了建筑上的“創新手法”，規避了目前對別墅產品建設指標的要求。

她指出，對別墅產品形態的識別，監管層面還無法出臺針對市場微觀現狀的指標性要求，只能從大面上規定，不可能具體到產品的細節。例如，最開始時叫停別墅用地的供應，后面對別墅用地上加了容積率的指標，就是不能出讓容積率低于1.0的土地，但是現在容積率1.5也能做別墅，開發商再做個高低配的話，可能到2.5都能做出別墅產品，雖然可能是疊拼別墅。

與此同時，開發商規避政策的“創新能力”又很強。比如之前大家對別墅的認定條件是獨棟別墅叫別墅，那么開發商在兩個獨棟中間加個建筑構件連在一起改成雙拼，也一樣能夠實現別墅的居住品質和體驗，但是又不叫獨棟別墅，就能被審批通過。之后對雙拼別墅產品叫停了，那開發商又做了四棟別墅背靠背側面連在一起的產品，也一樣能夠過審。

環京地區別墅或存漏洞

對于政策后續的影響，郭毅認為目前各個城市都還有一些別墅項目在售，如果排查的周期過長，可能會影響到后續新項目的供應，別墅或會在一段時間內出現供應斷檔。一些庫存量相對較低的區域短期內別墅價格可能會上揚，但是如果在6個月內完成梳理工作，應該不會對整個市場產生特別大的影響。

不過她認為，別墅項目審批手續更加嚴格，特別對環京周邊的一些別墅的影響會比較大。就北京市市轄區范圍內來講，從整體的土地出讓到產品的規劃設計，到施工許可到預售許可，管理上相對來說都比較嚴格。但環京周邊和北京相對遠郊的一些區域，管理上就有存在漏洞的可能性。特別是自然資源條件比較好的一些別墅項目，估計會面臨較嚴格的重新審查和清理，一旦審核過程中發現問題肯定會先叫停銷售。

2019年2月，在石家莊削山違建別墅事發后，河北省委書記王東峰作出批示，石家莊市成立了由市委書記、市長擔任組長的聯合調查組。而記者查閱資料發現，河北邢臺、保定等地也都爆出違建別墅問題。

朱曉紅則表示，由于別墅市場本身就是小眾市場，集中在一線城市和強二線城市，這一政策的另一個目的就是“好鋼用在刀刃上”，把有限的住宅建設用地用在剛需上。新一線城市郊區土地也緊張，超改善型的別墅用地停止審批，也能逐步緩解居住的壓力。此外，政策對同為改善型住宅的公寓豪宅類項目也是利好。