每經記者 包晶晶

6月20日，西安房管局發布購房新政。其發布的通知稱，為深入貫徹落實中央“房住不炒”的定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，自通知下發之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在西安市連續繳納12個月的社會保險(或個人所得稅);非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區納入住房限購范圍，嚴格執行西安市住房限購政策。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“該政策針對‘一落戶就炒房’現象進行了收緊。對于無戶籍的人員，在西安限購區域需要滿足繳納5年社保的條件。這一規定非常嚴厲，現在作出繳納5年社保要求的，主要是北京、上海等大城市。從西安此次政策管控來看，指明了近期西安房價炒作和過快上漲的三個原因：借落戶政策炒房、部分外來人口炒房和部分郊區市場炒房。此次西安的政策較為及時，此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應該說此類政策組合拳的施展，有助于促進西安房地產市場的穩定和發展。”

記者注意到，就在6月18日由國家統計局公布的5月份全國70個大中城市新建商品住宅價格統計中，西安再次領漲全國，而且已連續6個月領漲。

兩年遷入人口115萬

國家統計局6月18日公布5月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況，西安再度領漲，環比漲幅2.0%，同比大漲24.4%。數據顯示，西安已經持續半年同比漲幅領跑70城，且環比漲幅居前。

嚴躍進指出：“西安市場這兩年房價上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導入等方面政策力度較大，而人才引入加大了市場購房需求。此外，西安城市建設發展速度快，尤其是軌道交通建設過程中，相關樓盤價格上漲明顯。”

記者注意到，2017年3月，西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開“搶人大戰”的帷幕——“三放四降”招納人才，放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區就業并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

此后兩年多來，西安先后7次調整戶籍政策，至2019年2月，人才政策再次升級為“全國高等院校在校學生均可落戶西安”——本科及以上學歷落戶不受年齡限制，全國高等院校在校學生均可落戶;具有本科(不含)以下學歷的，年齡在45周歲(含)以下亦可落戶。

在不斷放寬的戶籍政策刺激下，西安人口流入速度明顯加快。數據顯示，截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動人口317.9萬人。兩年零兩個月的時間里，西安市共遷入落戶115.1萬人。從遷入人口文化結構看，學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。

西安房價絕對值仍不高

人口流入帶來的購買力帶來了購房剛需的持續增長，但需要注意的是，盡管西安房價同比增速持續領漲全國，但與同類省會城市相比，西安房價的絕對水平仍然不高。易居研究院《中國百城房價數據》顯示，5月份西安新建住宅均價13931元/平方米，與百城均價13937元/平方米幾乎持平。

如果橫向比較同類省會級內陸城市，5月份合肥新房均價為17307元/平方米、石家莊新房均價為15804元/平方米、濟南新房均價為15406元/平方米、鄭州新房均價為13792元/平方米，西安并不算突出。

再看更能反映真實市場情況的二手房市場：據國家統計局數據，西安市5月份二手房價格環比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%，盡管漲幅在70個大中城市里面靠前，但遠遠不如新房價格數據搶眼。

嚴躍進判斷：“西安目前并非全國性的購房市場，即便房價上漲，也不可能持續上漲。換言之，對比一些全國性的房地產市場，類似杭州、三亞等，西安的房地產市場需求更多還是來自陜西省省內，市場經過炒作后還會降溫，不可能長期漲幅靠前。”

事實上，據西安市統計局數據，1~4月西安商品房銷售面積548.87萬平方米，下降9.4%，降幅較上年同期擴大8.1個百分點，其中住宅銷售面積下降8.1%。記者查閱《中國百城房價數據》發現，5月西安市單月房屋成交面積環比增加44%、同比減少32%;同時，成交金額環比增加48%，同比則減少30%。

成交數據的回落，無法支持西安市場“從小陽春走向盛夏”的觀點。

同策咨詢研究中心總監張宏偉指出：“同比漲幅是沒有太大意義的，這里存在著一定的結構性因素，部分高端項目備案價格高了，有可能也會影響市場整體價格。”

記者查閱各交易平臺，發現1月份入市的38個樓盤中，有三個普通住宅項目均價超過20000元/平方米，6個項目超過15000元/平方米，隨后的幾個月也持續出現一定比例的高端項目和精裝修項目，甚至最高單價超過32000元/平方米。

“三、四月份這個階段一些項目集中放量的話，有可能從結構性上會影響市場整體價格。從整個市場的趨勢看起來，其實五、六月份乃至今后市場還是有動力不足的跡象。目前賣得好的，應該還是價格有優勢、或者是被限價的項目。”張宏偉判斷。

系板塊輪動補漲所致

《每日經濟新聞》在2019年2月曾報道過全國房價板塊輪動的現象，根據上海易居房地產研究院當時發布的《全國房地產板塊輪動現象研究報告》，本輪房價上漲周期中，大部分城市的啟動時間為2015年下半年，西安則屬于板塊輪動中上漲時間靠后的城市。

就在大部分城市房價一路高歌猛進的2015~2016年，西安、錦州、遵義等城市房價最大跌幅一度達到4.1%。直到2018年上半年，西安樓市才開始逐漸回暖，并在2019年1月達到歷史高位均價——16087元/平方米。

對于板塊輪動中的表現，嚴躍進分析認為：“過去的西安周邊交通并不便利，西安市場也屬于‘孤島’概念，但近兩年，西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經在建或部分運營，有助于陜西省內部分地級市的購房者進入西安，進而帶來更多的購房需求，從而帶動房價上漲。在購房需求比較大、同時西安房價過去幾年沒有怎么上漲的情況下，房價便容易出現補漲。”

正是由于西安房價在上漲輪動中扮演了“補漲”角色，當全國各區域房價呈現平穩發展之時，西安房價卻呈現出同比漲幅一路走高的態勢。