(原標(biāo)題：北京學(xué)區(qū)房單價新高30萬一平 西城德勝片區(qū)12平“儲物間”成交價360萬)

北京學(xué)區(qū)房單價新高30萬一平 西城德勝片區(qū)12平“儲物間”成交價360萬

照片為六鋪炕二區(qū)的1958年樓棟，據(jù)中介介紹，360萬成交的12平米房源即出自這樣的三層小樓。該區(qū)域僅有四棟這樣的小樓，此為其中一棟。李凱旋 攝

近日，《華夏時報》記者接到網(wǎng)友爆料，六鋪炕二區(qū)一套面積為12.2平方米二手房掛牌價為400萬元，單價高達(dá)32.7萬元/平方米。網(wǎng)友稱，該房源的最終成交價為360萬元，單價也已然高達(dá)30萬元/平方米。隨后，記者前往六鋪炕小區(qū)進(jìn)行調(diào)查核實。

六鋪炕位于北京市西城區(qū)安德路的中段，東臨地興居，西至后九條，南到城墻豁口，北挨黃寺。六鋪炕小區(qū)的房子大多建于1986年前后，房齡較長。但因六鋪炕小區(qū)地處北京的熱門學(xué)區(qū)——德勝學(xué)區(qū)，房價一直居高并持續(xù)上漲。

12平米學(xué)區(qū)房售價360萬 房源奇缺5年僅成交2套

12平米的房子單價高達(dá)30萬一平，特殊的戶型和高昂的單價均讓人對此房源感到好奇。記者來到六鋪炕小區(qū)進(jìn)行核實，多家中介都表示該房源確實存在，的確在上周以360萬的價格成交。我愛我家的黃經(jīng)理對記者說：“這個房子確實有，但是非常少。”第一時間房源網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)人小劉也說：“上周就已經(jīng)成交了。”

小劉對記者說：“這個客戶來這里買房子也是為了給孩子上學(xué)，客戶也正好是我們店里的，因為手頭的資金不多，所以才買了這套12平米的房子。”記者來到六鋪炕二區(qū)，看到六鋪炕二區(qū)的樓較老，目前墻面正在重新裝修。小劉稱，六鋪炕二區(qū)建于1958年前后，剛建成時是單位的員工宿舍，面積都比較小，但是戶型還是正常戶型。“像12平的這個房子之前就是一個儲物間，后來經(jīng)過房改房有了產(chǎn)權(quán)，也有了學(xué)位，可以買賣。”小劉說。

此外，小劉表示，這種房源非常少，5年來就成交了2套。“也不是每一層都有這種儲物間，也不是每棟樓都有，所以特別少。”小劉對記者說。該房源所處的樓僅有三層，類似于“筒子樓”。同時，據(jù)黃經(jīng)理介紹，這樣的樓盤只有六鋪炕有，但也僅有4棟。

2019年的高考剛剛落下帷幕，北京則會在每年這時都因“高考”登上熱搜。近年來，家長們在教育上的投資越來越大，除了給孩子報各種課外班之外，家長們也更加重視孩子所上的學(xué)校。“重點幼兒園”、“重點小學(xué)”、“重點中學(xué)”、“重點大學(xué)”似乎成為了成功路上的“標(biāo)配”。

4月1日，北京市教委發(fā)布了2019年義務(wù)教育入學(xué)政策。北京市將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式。對房產(chǎn)、戶口具備條件且居住達(dá)到一定年限的老居民紫居繼續(xù)實行原有單校劃片，不完全符合學(xué)校單校劃片入學(xué)的將實施多校劃片。由各區(qū)根據(jù)學(xué)位供給情況和戶籍、房產(chǎn)、居住年限等因素制定相應(yīng)辦法。就西城區(qū)來看，若想要上心儀的小學(xué)或者初中，則戶口需要在對應(yīng)的學(xué)區(qū)，而買房落戶成為了多數(shù)家長們的選擇。

六鋪炕二區(qū)位于六鋪炕北小街，其斜對面就是西城區(qū)師范學(xué)校附屬小學(xué)。六鋪炕仍保留著很多傳統(tǒng)建筑，街道兩旁綠樹連排，綠蔭遮天蔽日，環(huán)境優(yōu)美，頗有老城的韻味。六鋪炕小區(qū)的房屋大多比較老舊，各種電線在空中交錯，不少房屋的外立面已經(jīng)顯得非常斑駁。小劉說：“這個房子買了也只能是空著，就是用360萬買了一個上學(xué)資格。”小劉稱，該房子沒有上下水，沒有廚房和衛(wèi)生間，衛(wèi)生間是公用的，居住功能不強(qiáng)。“就是一個庫房，開門進(jìn)去以后四四方方的一間屋，以前就是業(yè)主放東西用的。”小劉對記者說。

“當(dāng)時我們接到這個房源的消息以后就立刻轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈里了，然后很多客戶聯(lián)系我們想買，都過來看房了，但是看完以后都沒買，沒有上下水，沒法住。這個客戶也是想賭一把，等著孩子一上學(xué)就馬上轉(zhuǎn)手。”小劉對記者說。此外，黃經(jīng)理表示，業(yè)主之前的報價是400萬，有多位客戶心儀此房源，業(yè)主輪番和客戶進(jìn)行商討議價，最終議價到了360萬，全款交付。“房子太老了，根本就沒辦法辦貸款，就是因為總價在德勝這邊算是最低的，客戶才買了房子。”小劉說。

一套學(xué)區(qū)房僅有12平米，其究竟是否具有學(xué)籍資質(zhì)?黃經(jīng)理對記者說：“上學(xué)資質(zhì)是完全沒問題的。這間房子具有產(chǎn)權(quán)證，可以落戶，學(xué)位也沒有被占用，完全是可以在西城這邊正常上學(xué)的。”

德勝學(xué)區(qū)房價格未減 房買不住僅為上學(xué)

自西城區(qū)和宣武區(qū)合并后，西城區(qū)成為了家長們眼中培育“人中龍鳳”的搖籃。目前，西城區(qū)包括德勝學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、西長安街學(xué)區(qū)、大柵欄、椿樹、天橋?qū)W區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)等。其中，德勝片區(qū)、金融街片區(qū)則包含較多的優(yōu)質(zhì)小學(xué)，教育資源較為均衡，吸引許多家長前來購房落戶。上學(xué)逐漸從一場學(xué)生的腦力戰(zhàn)爭演變成了一場金錢和腦力共同主導(dǎo)的戰(zhàn)爭。

黃經(jīng)理對記者說：“德勝學(xué)區(qū)的房子目前是16萬左右一平，相比較前兩年一直在漲價。”黃經(jīng)理表示，學(xué)區(qū)房的成交量非常高，每月的成交量基本上在40套左右。“家長們都是在孩子上幼兒園的時候或者更小的時候就開始準(zhǔn)備了，因為害怕學(xué)位被占著，所以都想要保險一點。”黃經(jīng)理對記者說。據(jù)黃經(jīng)理介紹，客戶大多擔(dān)憂西城區(qū)小學(xué)仍實行六年一學(xué)位政策，若六年內(nèi)學(xué)位如果被用過，新房主的孩子可能無法擁有該校的入學(xué)資格。“所以有了空著的房子還不一定能買，要看這個房子的學(xué)位有沒有被占著。”黃經(jīng)理說。目前，西城區(qū)的各大房產(chǎn)中介在掛出房源信息是幾乎都會標(biāo)明此房源的學(xué)位是否被占用。

德勝學(xué)區(qū)房子的房齡較長，最新的樓盤也是在2003年左右建成的。此外，德勝學(xué)區(qū)的房子戶型面積較小，一般一居室的建筑面積在44平米左右，兩居室的建筑面積在50平米左右，三居室的建筑面積在79平米左右，若按照每平米16萬元的價格計算，一套79平米的房子價格便已經(jīng)達(dá)到1200萬。“像之前那個12平米的房子掛上去以后很快就成交了，雖然房子不好，但是總價非常低。”黃經(jīng)理說。

黃經(jīng)理帶記者參觀了一套位于安德路的一居室。該房源所處的樓盤建于1986年前后，樓梯仍然是水泥地，樓道內(nèi)布滿了電箱和各種電線，墻面上也被印上了許多小廣告，部分墻皮上布滿水漬開始剝落。此外，因房子面積較小，而許多“陪讀之家”會將一居室改為兩居室，把廚房當(dāng)作一間臥室，然后將灶臺、抽油煙機(jī)等廚具挪入陽臺內(nèi)。“剛開始的時候有人檢查，不讓改，后來也沒人檢查了，大家就都改了戶型。”一位陪讀家長說。

中介帶記者參觀的安德路小區(qū)的樓道 李凱旋 攝

“來這里買房子的基本上全部都是為了孩子上學(xué)，落戶之后孩子被錄取了有些客戶就會考慮把房子轉(zhuǎn)手再賣掉。”黃經(jīng)理對記者說。此外，因為房源緊張，很多家長還會考慮購買半地下室，位于德勝片區(qū)的安德路小區(qū)一間40平米左右的半地下室總價也已經(jīng)達(dá)到了500萬元。黃經(jīng)理對記者說：“這的房子很好出手，一般客戶買了都不會住，都會選擇租出去，但是房子肯定是越來越值錢，不會貶值。”

專家：教育資源不均衡，學(xué)區(qū)房有降溫可能

12平米的學(xué)區(qū)房很難實現(xiàn)房子的居住功能，但家長們?nèi)詾榱艘粋€上學(xué)名額負(fù)擔(dān)起了高昂的房價。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，整個教育資源的不均衡造成了一些購房者在購買住宅產(chǎn)品的時候過于注重房子是否有學(xué)籍名額，或者因自身的經(jīng)濟(jì)能力只能去購買類似的居住產(chǎn)品，不過度關(guān)心居住品質(zhì)，甚至房子是否帶有居住功能。

郭毅認(rèn)為，目前，海淀、西城、東城的教育發(fā)展較為均衡，其他區(qū)域也在逐漸引入名校的分校。行政區(qū)域之間的教育落差也在逐漸縮小，可以幫助淡化學(xué)區(qū)房產(chǎn)價值的額外溢價。此外，郭毅對記者說：“類似12平米的房子或者半地下室能夠獲得西城學(xué)籍名額從而借此賣出天價也是主管部門需要重視的一個現(xiàn)象，相關(guān)部門可以對政策進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺。家長們也需要以一個相對理性的心態(tài)對看待子女的教育以及學(xué)區(qū)房這樣一個特殊產(chǎn)品。”

此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京市場的學(xué)區(qū)房未來會受到管控，部分房源會被納入互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺，政府也會控制房價虛高的房源，有降溫的可能。但因教育資源仍比較稀缺，絕對規(guī)模的價格下跌可能性不大。