12月30日，全國首部地方城市更新條例公布。深圳市人民代表大會常務委員會官網發文稱，《深圳經濟特區城市更新條例》(下稱《條例》)經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。

具體而言，《條例》明確可列入舊改項目的標準，降低項目立項和拆遷標準，并首次制定了最低賠償標準。《條例》通過，被視為深圳官方推動舊改進度，增加住房供應的重要信號。

12月30日，合一城市更新集團董事總經理羅宇對時代周報記者表示，《條例》對化解城市更新最大難題，即拆遷難有重大意義，對整個行業有促進作用。同時，《條例》提出“政府統籌、公共利益優先”，此前的《深圳市城市更新辦法》表述為“政府引導”。從政府推進公共利益實施的角度看，政府有必要通過統籌的方式提高項目的可實施性和公共利益的實現。

同日，深圳市人大常委會法工委對《條例》做出解讀，表示深圳市人大常委會法工委立法是承擔先行示范區使命、踐行共建共治共享發展理念的需要，也是拓展城市發展空間、促進城市轉型升級的需要，更是破解城市更新深層障礙、推動城市更新高質量發展的需要。未來，官方將繼續推動城市更新工作從高速發展向高質量發展轉變，為城市更新工作提供法治保障，進一步提升城市品質和競爭力。

降低拆遷難度

深圳城市更新迎來新的里程碑。《條例》降低對舊改項目簽約率的要求，為解決拆遷難問題提出了解決方案。

《條例》規定，用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額3/4以上的按份共有人同意，建筑物區分所有權的，應當經專有部分面積占比3/4以上的物業權利人且占總人數3/4以上的物業權利人同意，其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積占比95%以上且占總人數95%以上的物業權利人同意。

此外，城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數占比不低于95%的，可參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。

也就是說，當項目簽約面積與簽約人數占比均達到95%后，即可進行拆遷。過去10年，拆遷的標準是簽約面積與簽約人數占比都需達到100%。由于條件苛刻，目前深圳僅有鶴塘嶺小區、興業生活區、橋東片區城市更新項目、粵海街道萊英花園更新項目等4個項目達到“雙百”要求。

長期以來，人們關于拆賠比的爭議不斷，《條例》首次明確界定賠償標準。

《條例》規定，已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1比1的比例進行補償;產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在3%以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。

“《條例》首創‘個別征收+行政訴訟’模式，提出適當的補償標準指引，有助于化解城市更新最大的難題，即拆遷難問題。”12月30日，羅宇對時代周報記者表示，《條例》出臺，對城市更新行業有促進作用。拆遷難問題得以解決，對加強行業投資信心將有所幫助。

縮短舊改周期

深圳是一座拆出來的城市。2009年，深圳頒布《深圳市城市更新辦法》，率先在全國提出“城市更新”概念。

10年來，深圳持續通過城市更新釋放土地資源，優化城市空間。來自安云更新律師事務所的數據顯示，2009年-2019年，深圳共有340萬平方米舊工業區進行了綜合整治，117個拆除重建的產業升級項目獲規劃審批，更新改造后將提供1840萬平方米的產業用房以及與之相配的產業配套。通過城市更新，深圳共建造了130所學校、271所幼兒園、849萬平方米保障房和87萬平方米創新性產業用房。

由于涉及利益主體多、程序流程復雜、涵蓋面廣等原因，開發周期長成為深圳城市更新最顯著的特點之一。

羅宇表示，深圳城市更新周期平均是8年-10年。《條例》將有助于村改和舊小區類項目縮短改造周期，預計將縮短1/3以上的時間。

“傳統的舊改模式存量改造所需資金規模龐大，完全依靠政府投入難以持續。此外，深圳歷史遺留用地問題突出，僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時，有利于完善公共服務設施，促進產業轉型升級，改善城市投資環境和人居環境，推動城市可持續發展。”深圳市人大常委會法工委對《條例》做出解讀，強調出臺《條例》是拓展城市發展空間、促進城市轉型升級的需要。

關于破解城市更新搬遷難的問題，深圳市人大常委會法工委表示，《條例》創設了“個別征收+行政訴訟”制度，規定舊住宅區城市更新項目個別業主經行政調解后仍未能簽訂搬遷補償協議的情況下，為維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以對未簽約部分房屋實施征收。