進入2月份，深圳、北京、上海三個一線城市陸續出臺政策，整治租賃市場亂象，引導長租市場穩健發展。

專家表示，此次三城密集出臺文件，具有風向標意義，為其他大城市規范住房租賃市場提供了借鑒。相關措施有望進一步促進行業規范發展，有效降低長租公寓企業資金鏈斷裂風險，保障廣大租房者利益。

整頓迫在眉睫

近年來，在政策鼓勵和資本追逐下，住房租賃市場特別是長租市場快速發展。部分長租公寓企業采取“高進低出”“長收短付”“租金貸”等手段，大幅搶占房源擴大規模并違規形成資金池，亂象叢生。2018年以來，逾百家長租公寓陸續“爆雷”，大量租房者權益受到侵害，破壞了長租房市場聲譽，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場，教訓深刻。

據不完全統計，長租公寓提供的租房數量呈逐年上升趨勢，在北京、上海等城市，長租公寓類的企業市場份額已超過20%。

住房和城鄉建設部部長王蒙徽近日表示，2021年將規范發展住房租賃市場，加大對“高進低出”“長收短付”以及違規建立資金池等行為的整治力度，防止“爆雷”風險。

按往年慣例，春節假期后住房租賃市場將迎來簽約旺季。京滬深三大一線城市在春節前相繼出臺針對住房租賃市場的監管規則，進一步規范租賃市場，可謂正逢其時。

直指行業痛點

“租金貸”是近年來長租公寓“爆雷”事件頻發的重要原因之一。部分長租公寓企業利用“租金貸”變相融資，通過高杠桿進行擴張，一旦資金鏈出現問題，將給房東、承租人和金融機構造成極大損失——房東收不到租金，希望租房者騰空房屋;租房者仍要還銀行貸款，面臨房財兩空的窘境;銀行可能面臨因難以回款形成壞賬。

此次三個城市的整頓措施中，均對“租金貸”有所規范。北京嚴控“租金貸”撥付對象，要求銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。深圳提出，金融機構應當與承租人單獨簽訂貸款協議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。上海則更加嚴格，要求未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務;已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。

利用“長收短付”形成資金池進行大規模擴張，也是當前長租公寓企業存在的突出經營風險。此次三個城市的整頓措施均包含避免資金和租期錯配的內容。

北京限定住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金。上海規定，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃企業;承租人支付租金周期不超過3個月的，由住房租賃企業與承辦銀行約定按月或按季劃轉。深圳則提出，住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數額的，對于超過部分的資金，由監管銀行進行監管。

此外，設立租金監管賬戶，確保資金安全，也是三個城市此次整頓的共同措施。上海、深圳均提出，住房租賃企業應在當地注冊的商業銀行中，開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。北京市明確，住房租賃企業向承租人收取的押金需要通過北京房地產中介行業協會建立專用賬戶托管，并在合同終止后通知退還。

中原地產首席分析師張大偉認為，嚴控資金池和租期錯配將大大降低長租公寓企業爆雷的可能性，政策嚴格執行之下，長租公寓行業或將出現顛覆性變化。

業內人士預計，通過“高進低出”“長收短付”以及“租金貸”等違規模式擴張的企業將逐步出局，特別是經營風險較大的中小企業將逐步淘汰，行業經營環境得到優化。

規范長租房市場

去年12月召開的中央經濟工作會議提出，解決好大城市住房突出問題，并用較長篇幅對租賃住房提出相關要求，包括加快完善長租房政策，規范發展長租房市場，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控，等等。預計我國租賃住房將迎來全面快速發展，未來將成為居民可長期接受的住房消費方式。

浙江工業大學副校長虞曉芬表示，中央經濟工作會議特別強調“要高度重視保障性租賃住房建設”，這表明保障性租賃住房建設和規范發展長租房被提到前所未有高度。大力發展政策性租賃住房將成為解決好大城市住房問題的突破口。

上海市房屋管理局有關負責人近日介紹，2021年上海全年計劃新增供應公租房8000套，同時加強既有房源周轉循環使用;加大力度推進落實公租房拆套合租和宿舍型房源供應工作，全年計劃新增供應床位1萬張。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，我國當前住房突出問題主要出現在大城市尤其是特大和超大城市，表現為新就業大學生、城市非戶籍常住人口、環衛等城市重要公共服務崗位上的進城務工人員等新市民群體存在較大住房困難，有效解決新市民住房問題，發展住房租賃市場成為關鍵。

據介紹，保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房兩大部分。公租房主要解決城鎮住房和收入“雙困”家庭，實行實物保障和貨幣補貼并舉。政策性租賃住房主要面向無房新市民，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，實行政府指導價。

王蒙徽表示，將在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房，會同有關部門完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應，單列用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設，支持產業園區配套建設和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡化審批程序，充分發揮國有企業和民營企業功能作用。

專家表示，中央經濟工作會議提出的相關要求，對住房租賃市場的發展具有里程碑意義。其開啟了對規模龐大的住房租賃市場有專項用地保障的歷史;同時，將改變住房租賃市場長期以私人房源為主導，公租房和集中式長租房占比低的狀況;此外，受政策支持、價格由政府管制的政策性租賃住房在平穩租金價格、提供低租金房源供給方面會更好地發揮市場“穩定器”的作用。

“隨著保障性租賃住房供給增加和長租房市場規范發展，我國長期存在的重售輕租的住房供應體系將發生變化，租賃房占比進一步提高，市場規范程度大幅度提升，租賃住房將成為居民可長期接受的住房消費方式。”虞曉芬說。