今年2月，在“房住不炒”的調控主基調下，深圳樓市出臺了二手房成交參考價格發布機制。就在新政發布后不到兩周，深圳二手房市場便驟然冷卻，網簽量環比大幅下滑。

不僅如此，2月20日至今，深圳地區的多個銀行開始陸續表態，將根據“二手房參考價”執行貸款發放。

“二手房參考價”新規出臺 銀行業紛紛表態

2月25日，中國建設銀行深圳市分行表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，建行深圳市分行將“二手房成交參考價格”作為該行個人再交易貸款發放的重要參考依據。

這是深圳“二手房指導價”機制出臺半月后，“四大行”的首家出來明確表態“以二手房參考價來辦理按揭貸款業務”的銀行。

此前，為遏制二手房價格嚴重“倒掛”現象，深圳市住房和建設局曾于今年2月8日公布設立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價。

具體來看，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元來發布。

深圳市住房建設局方面認為，發布二手住房成交參考價格將有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

相關專家亦對此解讀稱，“銀行將以官方參考價作為發放貸款的重要參考，在此基礎上有所浮動，太過離譜則可能觸發約談。”

而在新規出臺半月后，深圳各大銀行開始跟進。

2月20日晚間，深圳光大銀行下發了一則《關于二手住房按揭政策調整的通知》指出，根據監管要求，住建局發布的二手住房成交價格將作為按揭貸款參考依據。

之后幾天，深圳建行、深圳農行等都紛紛明確表態，將二手住房成交參考價格作為按揭貸款參考依據，而工行、中行等則暫未明確。

與此同時，深圳地區其他商業銀行仍處于“觀望”狀態。中國民生銀行深圳紅嶺支行的一位工作人員向《投資者網》表示：“目前我行未發布相關通知，詳細事宜以官方公告為準。”

同策研究院研究總監宋紅衛向《投資者網》表示，“估計會有更多的銀行跟進，原因是在房地產貸款集中度管理新規出臺后，絕大部分銀行都面臨住房貸款額度受限、貸款審批周期延長等情況，該政策在一定程度上可以緩和上述問題。”

網簽量急速下滑 深圳二手房市進入“冷靜期”

隨著新政落地，二手房網簽量出現急速下滑。據深圳市房地產中介協會統計，2月8日至2月14日，深圳市二手房網簽1671套(含自助網簽)，環比下跌30.5%;2月15日至2月21日，深圳二手房網簽362套(含自助網簽)，環比下降78.3%。

從數據上看，新政的影響可謂“立竿見影”，不過，也有業內人士分析，“新政對市場的影響還需持續觀察，由于該時間段正值春節假期，受‘節日效應’影響，因此不能將其作為市場的最終反應。”

對引導深圳二手房價格對市場產生的影響，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示，“今年3月份以后，只要銀行貸款嚴格參照政府的參考價執行，深圳的二手房市場就會大幅冷卻，成交量會明顯下滑，實際成交價格也會出現一定的回落。”

同策研究院研究總監宋紅衛卻認為：“指導價格不會對深圳二手房價格造成太大影響，只會短期內影響二手房市場成交量。同時，從買方來看，可貸額度下降會致使首付提高，對于剛需人群影響最大，部分人群可能放棄購房計劃;對于部分著急購房的人群可能會借助民間資本或者金融工具在首付款里面加杠桿;對于賣房人群來講，可能會短期放棄賣房的計劃。”

宋衛紅進一步指出，“這個政策只是參考價格，并不是絕對的成交備案指導價格，因此沒有強制性，也不會完全結束炒房的情況。未來，預計新房在嚴格的限價政策下將會穩定，二手房也將進入橫盤階段，區位和資源優勢的房子仍然會上漲，資源較弱的房子可能會有小幅折價情況，這都是短期影響;長期來看，房地產稅不出臺就不會杜絕炒房的現象。”

58安居客房產研究院分院院長張波向《投資者網》表示：“政策的落地對房價的影響不會立即顯現，但長期推進產生的效果則將會變得較為明顯，尤其在控制房價上漲層面的作用力會更為直接。”

張波認為，如果成交價明顯高于參考價，那么實際首付要求會大幅提升，對于二手房的成交會形成直接影響;另一方面，參考價格的持續推行，會推動市場價格不斷向參考價格靠攏，對于平穩深圳的二手房市場價格起到的作用將是長期的。”

“深圳目前已經進入到存量房市場，二手房的成交量遠大于新房，并且二手房房源分散，房齡、小區環境、建筑品質等存在諸多差距，單一通過板塊二手房均價的方式呈現，實際的指導意義相對有限。通過二手房成交參考價格的方式來對樣本小區價格進行相應公示，可以給市場樹立起價格錨點，有效推進價格信息透明化。”張波補充說。

調控力度進一步趨緊 “炒房暴富”時代或終結

在房住不炒的大背景下，深圳房地產調控力度正在進一步趨嚴。

今年1月19日，深圳市住建局發布“深圳市住房和建設局關于明確《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》若干問題的函”，

其中，“居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”的規定引起的反響最為強烈。

原因在于，去年7月15日，深圳市官方曾出臺過“可以登記在雙方名下”的調控細則，而如今，隨著新的規定出臺，居民家庭購買的商品住房就只能登記在有“房票”的人名下。

這意味，通過“假結婚”來獲得購房資格的行為已經行不通了，一定程度上能“堵住”假結婚炒房的漏洞。

不僅如此，1月23日晚，深圳官方再出“重拳”，啟用“購房意向登記系統”，購買新建商品住房的購房人需登記，要求房企和房產經紀機構會同商業銀行驗明“購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等。

此外，政策還規定，違規者將被拉到“黑名單”、3年禁購。

總而言之，隨著樓市調控政策的陸續出臺，以前靠假離婚、假結婚等騙購住房的行為將被徹底遏制，這對于真正有需求的人“上車”、改善住房條件的剛需人群來說，是個好事，因為房價會趨于穩定。

“在房地產回歸居住屬性的大趨勢下，全國的炒房暴富的時代都已終結，深圳當然也不會例外。”張波向《投資者網》如是表示。(思維財經出品)■