繼廣州、重慶、無錫、沈陽之后，5月7日-8日，杭州首批集中供地迎來正式出讓。最終57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元，占去年全年(含商地)杭州市區總成交額(2521億)的47%。

盡管杭州土拍仍保持了一貫的火爆，但“雙限”+競自持的出讓模式，無疑也擠壓了開發商的利潤空間。有業內人士直言，若房企沒有強大的運營能力，項目要達到預期收益目標的壓力將大大提升。

“封頂+自持”戰況激烈

5月7日-8日，杭州首批集中供地迎來正式出讓。據杭州規劃和自然資源局在今年4月7日發布的公告，此次集中掛牌的57宗地塊均為涉宅用地(包括2宗人才租賃用地)，總出讓面積約301.8萬平方米，總可建面積約757.2萬方，總起拍價943.7億元。

最終，57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元。其中，總價最高的地塊為位于未來科技城綠汀路TOD地塊，由央企華潤以總價111.6億元拿下，樓面價16499元/平方米，溢價率29.91%封頂，自持4%。

溢價封頂、高自持是此次杭州集中出讓的關鍵詞。成功出讓的57宗地塊中，44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%。其中，杭州地上房地產集團有限公司以10.92億元上限價競得的城東濱湖新區單元G-R21-01地塊自持比例達40%;建發地產競得的拱墅區祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊，則需自持38%。

同時，房企選擇區域深耕特點明顯。從拿地數量來看，融信、濱江、融創是此次集中供地的大贏家，而浙系房企普遍收獲頗豐。

據中指研究院(杭州)統計，融信共攬下7宗地塊，其中4宗與濱江聯合競得，總成交價格超228.5億元，權益金額為142.3億元。而在今年3月舉辦的業績會上，融信中國總裁余麗娟表示，“這幾年也在嘗試合作開發，能夠有效降低拿地成本，預計未來會持續與優秀的同行進行合作”。而融信集團相關負責人也向《華夏時報》記者強調，本次拿地未來將以企業間合作開發為主，具體合作模式尚在商討之中，“但基于在杭州的良好發展基礎與品牌優勢，融信有信心穩定推進這批地塊的開發與銷售，并獲取充分的效益”。

在近期集中供地中頗具進取心的融創此次斬獲4宗土地，總成交金額達127億元。《華夏時報》記者不完全統計，本輪集中供地以來，融創已在廣州、重慶、無錫等多地斬獲近30宗地塊，耗資約439億元。

本土房企中，經過2天的鏖戰，濱江集團摘得包括主城、蕭山在內的5宗地塊，其中總價約10.07億元的城廂街道地塊由濱江單獨獲得。《華夏時報》記者看到，濱江在年報中提出，計劃在2021年目標新增土地儲備30幅以上，其中杭州拿地比例為50%。浙江省內杭州外和浙江省外分別占比25%。

相比之下，宋都集團更是一匹“黑馬”，共奪得包括運河新城、富春、富春灣新城等在內的5幅地塊，耗資約45.8億元，且均為獨自拿地。據中指研究院(杭州)統計，5幅地塊平均溢價率為29.7%。

同時，祥生地產以54.3億元競得下沙大學城北單元地塊及西湖區雙浦單元地塊，杭州地鐵奪得2幅地塊、德信地產競得1幅地塊。值得一提的是，綠城集團未在此次土拍中競得土地。不過，今年第一季度，綠城已耗資約126億元在杭州市場拿了10宗地塊。此外，中天、廣宇、華元、西房等老牌本土房企均有項目收入囊中，且都在熟悉區域“守擂”拿地。

開發商利潤遭擠壓

作為“賣地大戶”，杭州土地出讓金已連續4年超過2000億元，且數次摘得“賣地王”桂冠。對于杭州2021年的首場集中出讓，開發商仍保持了以往的熱情，一個重要的原因在于此次拍地“游戲規則”的改變。

據浙報傳媒研究院數據，此次杭州集中供地，參拍房企僅需交付5000萬元/宗的保證金，相比其他城市動則土地款20%的保證金，門檻較低，從而導致報名火熱，甚至有房企同時報名30宗以上地塊。而宋都集團相關負責人也向《華夏時報》記者直言，相比之前的分散式土拍模式，此次集中供地“戰況”的激烈程度明顯提升。

當然，對于杭州市場前景的持續看好，是房企們積極拿地的根本因素。中指研究院浙江分院常務副總經理高院生向《華夏時報》記者表示，杭州城市本身核心優勢明顯，連年持續的人才引進政策令城市新增人口數量在全國位于前列，亦帶來大量的新增剛性需求，促成樓市的快速去化。

上述宋都集團相關負責人表示，作為杭州“老十八家”之一的宋都，公司一直堅定深耕杭州，“當下拿地可以對2021年產生業績流量，也保證公司實現當年的業績目標”。此次拿地的區域亦是公司長期深耕所在，作為杭州本土企業應積極應對此次集中土拍，“當然宋都也十分看好江浙以及長三角其他優質城市城市”。

融信集團相關負責人也告訴《華夏時報》記者，杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，公司在長期深耕中積累了充足的投拓能力與區域價值認知，在集中供地新規帶來的強競爭環境下，本次在杭州的拿地成果也是融信在長三角都市圈長期深耕戰略的奏效。祥生地產一名內部人士同樣表示，作為新一線城市，杭州一直是各家房企的重要戰略高地，也是祥生的重點布局城市。隨著調控的不斷深化，杭州的整體市場也會更加健康地發展，也會讓更多與城市共成長的房企健康發展。

值得注意的是，此次44宗地達到封頂價、平均自持比例達16%的土拍結果，也令拿地房企之后的運營及盈利問題備受關注。杭州業內人士指出，限地價、限房價、競自持的土拍政策之下，房企利潤空間十分有限。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛向《華夏時報》記者提供的數據顯示，57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中41宗地塊競自持，占比高達75%，自持總面積更是超過了66.2萬平方米;若以100平方米計平均面積，相當于削減了6620套住宅新房供應，也意味著自持房源高達6620套。其認為，“如此大量的自持面積，對于后期的住宅新房供應起到了削減的影響;從社會現狀來看，由于自持租賃房源過多，長租客與業主爭奪小區資源的問題也日益嚴峻。”

“根據測算，基本只要有自持的地塊都不怎么賺錢。”高院生向《華夏時報》記者坦言。58安居客研究院分院長張波也表示，高溢價結合高自持，結合新房限價的大背景下，沒有強大運營能力的房企，項目要達到預期收益目標的壓力將大大提升。

在地價升高而房價被限的背景下，雖然項目利潤較此前被擠壓，但杭州市場的流量仍被房企看重。

據克而瑞數據，杭州2021年宅地計劃供應量為1002萬平方米，今年首次集中供應的宅地面積約302萬平方米，首輪集中供地占到全年供地約30%的比例。另根據杭州2021年供地安排，除了第一批集中供地，第二批和第三批將分別在6月和12月公告，這意味著若錯失首批供地，可能影響房企的回款和周轉。

高院生解釋說，盡管利潤很薄，但房企還是為了一些流量銷售積極拿地：“比如第一批拿地后如果周轉快，可能今年之內就能入市轉化成部分銷售、結轉，貢獻流量金額。”

“對于大多數房企來說，與一個項目的盈利和虧損相比，更重要的是在市場上保住品牌、保住規模(對上市公司來說，還有就是保住股價)、保住團隊、保住在一個區域的市場占有率，特別是像杭州這樣被視為中國房地產市場高地的城市，還意味著需要保住市場高地。”浙報傳媒研究院強調。