穿過潮濕的肉菜市場，經過沒有保安的簡易社區入口，許可子(化名)回到她的房子。走廊感應燈時靈時不靈，長長的過道兩側住著大大小小20戶人家。多數住戶在陽臺搭了簡易廚房，一個電磁爐一口炒鍋，便應付一日三餐。

2018年8月，許可子在深圳羅湖買下人生的第一套房。房子建筑面積約為22平方米。盡管面積不大，但因為是名校學區房，因此房子總價高達160萬元，單價為7.27萬元/平方米。

彼時正值深圳樓市上漲期，同時問價的購房者不在少數。咨詢完學位后，許可子立刻有了購買意向，并馬上交了定金。帶看的中介說，這里的業主都是奔著學位而來，過半買家連房子都沒看就了下單。

2020年深圳樓市最火爆的時候，該小區同戶型的房源報價一度高達400萬元，漲幅高達150%。

今年“2·8”新政后，買家首付要求提高，二手房市場遇冷，中介估計許可子的房子可能350萬元都賣不出。按照深圳住建局發布的參考價標準，許可子的房子參考價約為150萬元，低于入手價。

時代周報記者從多名一線房產經紀人處獲悉，近期深圳學區房價格出現松動。多區標桿學區盤業主下調報價，部分業主降價幅度超百萬元。

學區房“擊鼓傳花”的漲價游戲，真要宣告“Game over”了嗎?

價格頻下調

3天內兩場拍賣，深圳家長的朝圣地——國城花園再度引爆市場。

5月12日，國城花園1棟21E的房源在阿里拍賣網成交。本次標的為127.82平方米的房源，共有11位競買人，圍觀人數高達2.4萬人。最終，一名競買人通過100輪競價，以 2122萬元買下該房源。

5月14日，國城花園另一套127.82平方米的房源拍賣，共有1.3萬人圍觀、15位競買人、報價147次，最終成交價為2206萬元。

深圳貝殼網上，國城花園127.82平方米的戶型最新成交時間為2月6日，成交價約為2868萬元。上述2套拍賣房，分別低于最新成交價746萬元、662萬元。

國城花園位于福田百花片區，是深圳最具代表性的學區房。盡管建立于1996年，是樓齡已有25年的“老破舊”小區，但因擁有深圳實驗小學+深圳實驗中學的雙名校學位，國城花園均價超過20萬元/平方米。

此前，國城花園還因房源總價超過半數A股公司市值而刷屏社交網絡。

自“2·8”新政落地以來，深圳二手房成交大幅縮量，學區房也面臨有價無市的窘境。

5月19日，一名百花片區房產中介對時代周報記者表示，近期不是買學區房的高峰期，國城花園成交并不活躍。一般買國城花園的都是有實力的客戶，部分人會選擇全款購買，不受指導價限制。

作為風向標，國城花園的熱度代表著深圳學區房市場的冷暖。近期，深圳各區學區房都出現不同程度的松動。

時代周報記者從貝殼網獲悉，5月18日，一名南山觀海臺(南山第二外國語海德學校學區房)業主下調80平方米的房源價格，將總價從1920萬元下調至1880萬元，降價40萬元。

4月，該業主已先后兩次下調價格，幅度分別為20萬元和60萬元。從4月21日至今的一個月里，該房源從總價2000萬元下調至1880萬元，降價120萬元。

金麗豪苑是教育強區羅湖的標桿樓盤，位于省一級重點翠北實驗小學以及深圳中學初中部學區范圍內。2020年第四季度，金麗豪苑以同比66.58%的漲幅，居深圳樓盤漲幅榜首。

時代周報記者了解到，5月15日，一套金麗豪苑101平方米的房源降價50萬元，從1000萬元降至900萬元。值得注意的是，該房源于3月曾降價100萬元，但未成交。

此外，龍華區萊蒙水榭春天5期、福田旭飛花園、南山中海陽光玫瑰園等曾領漲片區學區房的樓盤，均有業主下調掛牌價。

瘋狂的市場

張明(化名)在深圳從事房地產中介交易已有10年，在他看來，盡管目前學區房價格出現異動，但長期看學區房仍是深圳樓市最熱門的產品。

“不要低估深圳家長的決心，很多人從孩子沒出生就開始準備買學區房，小孩上學后小區業主都要監督鄰居娃娃有沒有在讀書，考不好房價就掉了。”張明表示，這些年深圳學區房出現過許多小插曲，購房政策調整、學區重新劃分、入學方式變化等，但家長對學區房的熱情從來沒有降溫。

張明用“瘋狂”形容學區房市場。他回憶道，每年3月和4月是學區房交易旺季，有些家長有時一個電話就能搞定，問清楚能不能上學和學位使用情況就簽約。以2017年年中的深高南學位為例，彼時財富廣場剛被納入學區范圍，5萬元/平方米的財富廣場作為低門檻入讀名校的學區房倍受青睞。當年年底，財富廣場每平方米單價便沖高至7萬元/平方米。

“今天不買，明天漲十萬元、二十萬元的情況時有發生。價格每天疊加5%往上走，遲買一天白打一年工。”張明感慨道。

為給學區房降溫，有關部門不斷出臺調控政策。

4月1日，為嚴厲打擊“學位房”等虛假違法廣告，深圳市市場監督管理局、深圳市住房和建設局和深圳市教育局聯合印發《開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案》。4月30日，中共中央政治局會議首次點名學區房亂象，要求防止以學區房等名義炒作房價。此外，深圳各區近年逐步施行的大學區制，也被寄予均衡教育資源厚望。

5月19日，多名業內人士對時代周報記者表示，學區房價格松動主要是因二手房參考價機制落地后，深圳二手房量價下滑。之前部分業主心態膨脹，將價格掛得太高，調價算是學區房回歸市場水平的過程。

“只要上學問題與房屋本身有關聯，學區房的關注度就不會降低。讀好的學校，本身也是一種需求。既能解決入學問題，也能作為一個投資產品，雙重屬性決定了學區房的投資價值。”5月19日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹對時代周報記者表示，深圳教育資源緊缺，學區房仍會是房產投資的熱門產品。