每經(jīng)記者：陳利 陳夢(mèng)妤 每經(jīng)編輯：魏文藝,易啟江
4634天，2010年9月30日-2023年6月8日。
昔日千億房企泰禾集團(tuán)終究還是要退市了，股價(jià)從43.69元跌至0.43元，讓人不勝唏噓。
【資料圖】
今年5月19日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在廈門(mén)考察廈門(mén)院子和汀溪院子時(shí)說(shuō)，泰禾的產(chǎn)品贏得了客戶(hù)的高度認(rèn)可，泰禾的股票卻沒(méi)有得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。從2020年債務(wù)違約到現(xiàn)在，“其實(shí)泰禾已經(jīng)從最艱難的時(shí)刻走出來(lái)了”。
就在當(dāng)日，泰禾股票已經(jīng)連續(xù)10個(gè)交易日低于1元，總市值不到18億元。
黃其森不僅考察自己的項(xiàng)目，今年4、5月，他還帶隊(duì)在長(zhǎng)三角參觀學(xué)習(xí)了藍(lán)城、綠城的項(xiàng)目，以及古北壹號(hào)、龍湖冠寓等項(xiàng)目，可謂馬不停蹄。
6月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》每經(jīng)頭條記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)頭條記者）與泰禾方面相關(guān)人士的采訪地點(diǎn)約在了西府大院的泰舍書(shū)局。采訪快結(jié)束時(shí)，黃其森突然現(xiàn)身，他正在地調(diào)研項(xiàng)目物業(yè)和客戶(hù)服務(wù)工作，行色匆匆。
當(dāng)天上午9時(shí)30分，泰禾股票正式停牌。
6月8日晚，深交所向泰禾下發(fā)《事先告知書(shū)》，“擬決定終止你公司股票上市交易”。
泰禾方面向每經(jīng)頭條記者表示，目前是根據(jù)規(guī)定走流程，希望順利進(jìn)三板，退市對(duì)股票交易的影響比較直接，但對(duì)公司層面沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性影響。目前的經(jīng)營(yíng)情況已經(jīng)比去年要好，主要是解決債務(wù)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)等問(wèn)題，也在繼續(xù)尋找戰(zhàn)略合作方。
不同于泰禾還有最后的等待，另一家昔日的千億房企藍(lán)光發(fā)展的退市已經(jīng)塵埃落定。
6月6日，藍(lán)光發(fā)展正式終止上市暨摘牌，公司股票不進(jìn)入退市整理期交易。此后，A股市場(chǎng)再無(wú)600466.SH。
藍(lán)光發(fā)展也成為A股首家因觸及交易類(lèi)退市情形被終止上市的房企。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告
6月15日，深交所發(fā)布公告，中天金融股票因觸及交易類(lèi)強(qiáng)制退市情形被該所作出終止上市決定，不進(jìn)入退市整理期，公司股票將于該所作出終止上市決定后15個(gè)交易日內(nèi)摘牌。
就在前一日的6月14日，又有兩家房企*ST宋都和*ST海投，因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，觸及強(qiáng)制退市規(guī)定而停牌。
而此前，已觸及強(qiáng)制退市規(guī)定而停牌的房企有*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰和ST陽(yáng)光城。其中陽(yáng)光城2019年的銷(xiāo)售額曾超過(guò)2000億元。
此外，截至6月26日收盤(pán)，A股還有12家房企的股價(jià)低于2元/股，處境堪憂。其中，曾位列千億房企陣營(yíng)的金科股份、中南建設(shè)和榮盛發(fā)展，當(dāng)日的收盤(pán)價(jià)分別為1.14元、1.38元和1.56元。
A股房企批量退市的大幕正徐徐拉開(kāi)。
瘋狂的起點(diǎn)&地王的代價(jià)
酷愛(ài)圍繞中國(guó)傳統(tǒng)文化做文章的黃其森，2014年曾主編出版過(guò)一本書(shū)，書(shū)名是《院子里的中國(guó)》，還找來(lái)馮小剛作為總導(dǎo)演拍了一部同名宣傳片。
這本書(shū)中精選了55篇以院子、園林文化為主題的名家文章，黃其森說(shuō)，這本書(shū)“就是為了向時(shí)代傳遞中國(guó)居住文化的自信和價(jià)值”。
作為閩系房企的巔峰代表人物，黃其森是一個(gè)絕對(duì)自信的商人。他對(duì)中國(guó)文化的自信，也投射到了自己的項(xiàng)目里。時(shí)至今日，除了綠城，似乎還沒(méi)有哪家房企能像泰禾這樣集中火力開(kāi)發(fā)中式住宅項(xiàng)目。
正是從2014年起，黃其森帶著他的院子系產(chǎn)品開(kāi)啟了全國(guó)巡演，所到之處，無(wú)不留下絢麗的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)和靜水流深的院子意境。
泰禾院子系產(chǎn)品的高調(diào)出道，離不開(kāi)此前的瘋狂。
2013年1月，泰禾斥資18.5億元奪得北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地王，樓面價(jià)達(dá)2.84萬(wàn)元/平方米；4月，以19.3億元競(jìng)得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率達(dá)112%；5月下旬，又以11.25億元拿下北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米。
在那個(gè)年代，高杠桿、高負(fù)債等并不是可怕的詞匯，很多開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)都是：只要周轉(zhuǎn)夠快，一切都不是問(wèn)題。
然而，當(dāng)激進(jìn)拿地遭遇樓市放緩，潛伏在各條線的隱患還是悄然埋下了。
到2017年，泰禾轉(zhuǎn)向并購(gòu)。當(dāng)年年報(bào)顯示，泰禾土地拓展全面轉(zhuǎn)入到以并購(gòu)為主的階段，通過(guò)并購(gòu)方式獲取土地可以降低拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，快速擴(kuò)張公司土地儲(chǔ)備規(guī)模，有利于公司快速發(fā)展。
這一年，泰禾共計(jì)獲取36個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，合計(jì)投入資金552.40億元（含土地拍賣(mài)和收購(gòu)資產(chǎn)），其中26個(gè)是通過(guò)并購(gòu)及購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式獲取的，占比超過(guò)70%。
泰禾的并購(gòu)方式也沒(méi)有褪去此前拿地王時(shí)的影子，最經(jīng)典的案例便是，通過(guò)兩次收購(gòu)（49%+51%），以約108.6億元接盤(pán)華僑城北京豐臺(tái)地王項(xiàng)目，而這個(gè)項(xiàng)目，就是如今的金府大院。值得留意的是，華僑城當(dāng)時(shí)在轉(zhuǎn)讓剩余51%股權(quán)的條件中有一條——要求一次性付清款項(xiàng)，即56.8億元。這筆資金的來(lái)源，根據(jù)泰禾方面相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)的說(shuō)法，為自有資金以及融資款。
2017年12月，黃其森在接受媒體采訪時(shí)喊出了“2000億元”的銷(xiāo)售目標(biāo)，一度引發(fā)深交所發(fā)出關(guān)注函，以至于后續(xù)泰禾方面在回復(fù)關(guān)注函時(shí)解釋這“屬于董事長(zhǎng)黃其森對(duì)公司發(fā)展的目標(biāo)和愿景，不構(gòu)成本公司的預(yù)測(cè)和承諾”。
有人評(píng)價(jià)，黃其森其實(shí)不是一個(gè)善于用宏大敘事來(lái)講故事的人，更多的是事無(wú)巨細(xì)和親力親為的管理風(fēng)格。他在泰禾各個(gè)院子逗留的時(shí)間比任何地方都要長(zhǎng)，對(duì)于項(xiàng)目案名、開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，甚至是定價(jià)方案，有時(shí)候都會(huì)一一過(guò)問(wèn)。
直到現(xiàn)在，黃其森依然還會(huì)在看項(xiàng)目時(shí)因?yàn)閹资迕椎膯?wèn)題對(duì)墻的高度提出意見(jiàn)。用員工們的話說(shuō)，老板在這方面是專(zhuān)業(yè)的。
“和一般的福建老板不太一樣，事無(wú)巨細(xì)、親力親為、精力旺盛”，這是熟悉黃其森的人對(duì)他的評(píng)價(jià)。畢竟“大學(xué)本科，工程師，畢業(yè)于福州大學(xué)建筑系，而后成為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生”這樣好看又硬核的簡(jiǎn)歷，在眾多房企老板中實(shí)屬一股清流。母校福州大學(xué)這樣評(píng)價(jià)他：“黃其森是一個(gè)對(duì)理想、細(xì)節(jié)、完美、規(guī)范這些詞和理念帶著挑剔性的情感偏好，并以此激勵(lì)和要求自己的團(tuán)隊(duì)的人。”
只不過(guò)，當(dāng)理想、細(xì)節(jié)、完美這些詞糅合到一起，碰撞出的另一面可能并不那么理想和完美。如前文所述，黃其森的管理風(fēng)格在有些人看來(lái)過(guò)于高壓，也被詬病為當(dāng)年泰禾眾多高管離職的誘因。
“老板不躺平不是虛的”
泰禾的業(yè)績(jī)高光要數(shù)2018年，且股價(jià)一度觸及43.69元高峰，在一眾上市房企都達(dá)成不披露年度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和銷(xiāo)售目標(biāo)默契的當(dāng)口，黃其森主動(dòng)表示， 2018年賣(mài)了1300億元，回款金額在700億-800億元，不算太差。
“2019年的目標(biāo)比較保守——1500億元，但更看重回款，希望不低于1000億元，甚至更高?！北藭r(shí)，黃其森在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)信心滿滿。
這一天是2019年6月14日，泰禾剛剛從深交所問(wèn)詢(xún)風(fēng)波中脫身，在位于北京通州的中國(guó)院子舉行了一場(chǎng)媒體會(huì)，期望以一種溫和而犀利的方式來(lái)?yè)崞絼?chuàng)傷，“我對(duì)泰禾目前的股價(jià)不滿意，并未反映出泰禾的真實(shí)價(jià)值”“我覺(jué)得泰禾這幾年運(yùn)勢(shì)挺好的，沒(méi)有感覺(jué)到什么不好的地方”。
同年10月11日晚上，在全北京最貴的國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域，泰禾搭了一個(gè)金光閃閃的舞臺(tái)，開(kāi)了一場(chǎng)新品發(fā)布會(huì)，開(kāi)售北京公館。
一切都是熟悉的味道。
后來(lái)的事情大家都知道了，以2020年7月6日為節(jié)點(diǎn)，因未能完成中期票據(jù)“17泰禾MTN001”本息的按時(shí)兌付，泰禾首度宣告?zhèn)鶆?wù)違約，成為這一輪地產(chǎn)周期中較早出險(xiǎn)的房企。
黃其森從此開(kāi)始全力化債，在讓出第一大股東的真誠(chéng)態(tài)度之下，泰禾官宣引入萬(wàn)科作為戰(zhàn)投，但兩者的緋聞一直傳到現(xiàn)在，因?yàn)檫@一合作的前提條件始終未能達(dá)成：泰禾必須順利完成債務(wù)重組并恢復(fù)正常生產(chǎn)，泰禾債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問(wèn)題。
2021年起，泰禾方面陸續(xù)宣布與多家銀行及金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，華融資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、興業(yè)資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)成為六大債權(quán)人。期間，黃其森本人一直保持著與政府部門(mén)的溝通頻率，其中不僅包括福建省相關(guān)的主管部門(mén)，還有公司項(xiàng)目所在城市的區(qū)級(jí)政府部門(mén)。還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，黃其森一度長(zhǎng)住北京金融街的一家酒店，目的是方便與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通。
但2022年3月，黃其森突然被相關(guān)部門(mén)帶走協(xié)助調(diào)查，隨后泰禾股票也因?yàn)闃I(yè)績(jī)虧損而被ST。當(dāng)年11月，黃其森結(jié)束配合調(diào)查回公司繼續(xù)帶隊(duì)經(jīng)營(yíng)，泰禾股價(jià)連拉數(shù)個(gè)漲停板，月度漲幅一度超過(guò)33%。
根據(jù)泰禾披露的最新數(shù)據(jù)，截至2023年4月底，公司已得到批復(fù)的政策性紓困資金額度為22.18億元，其中已收到10.09億元，未收到部分將隨工程進(jìn)度而逐步發(fā)放。
2022年5月，黃其森在給泰禾集團(tuán)高管的批示中寫(xiě)道“等年底、等政策”。其實(shí)黃其森是希望也是愿意改變的，他一直給員工們傳遞的理念就是“不躺平”。
“老板不躺平不是虛的，我覺(jué)得是很實(shí)在的。他會(huì)和一些金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)企業(yè)溝通，見(jiàn)方方面面的人。我覺(jué)得難能可貴的是，他在這個(gè)時(shí)候始終還是強(qiáng)調(diào)要做品質(zhì)提升?！?/p>
“今年我們引進(jìn)了數(shù)位龍湖、中海等優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商背景的高管，老板希望他們能把優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和思路帶來(lái)泰禾，這種改變還是很積極的?！?/p>
據(jù)介紹，今年5月，泰禾與債權(quán)人五礦信托就大興泰禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目債務(wù)問(wèn)題簽署正式和解協(xié)議，涉及債務(wù)本金12.25億元；與盛京銀行就雙方債務(wù)償還及北京公館項(xiàng)目復(fù)銷(xiāo)初步達(dá)成意向。
此外，備受關(guān)注的北京院子二期，泰禾方面的說(shuō)法是，目前“保交樓”部分結(jié)構(gòu)全部封頂，疊拼部分二次結(jié)構(gòu)已完成90%，復(fù)工以來(lái)實(shí)現(xiàn)工程款支付約3億元。
“大股東一直在尋找資金”
但這并沒(méi)有換來(lái)資本市場(chǎng)的認(rèn)同。
5月8日，泰禾股價(jià)跌至1元以下，上市地位岌岌可危。5月15日，泰禾回應(yīng)投資者質(zhì)疑時(shí)表示，公司大股東與管理層正在討論穩(wěn)定股價(jià)的措施，如達(dá)到信披標(biāo)準(zhǔn)，公司會(huì)及時(shí)按照監(jiān)管要求履行信披義務(wù)。
很快，5月20日，泰禾發(fā)出第一封面值退市的風(fēng)險(xiǎn)警告公告。到6月2日晚，泰禾公告公司股票收盤(pán)價(jià)已連續(xù)20個(gè)交易日（2023年5月8日至2023年6月2日）低于1元/股，將被終止上市，6月5日起停牌。
根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至4月末，泰禾集團(tuán)已到期未歸還借款本金為582.03億元，對(duì)外擔(dān)保中實(shí)質(zhì)性逾期債務(wù)對(duì)應(yīng)的擔(dān)保余額為54.16億元。截至目前，泰禾集團(tuán)及各方尚未形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案。截至2023年第一季度末，泰禾總資產(chǎn)為2155.87億元，營(yíng)業(yè)收入為9.69億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-6.07億元。
“沒(méi)想到市場(chǎng)信心會(huì)這么悲觀，其實(shí)泰禾大股東是一直在尋找資金的，積極尋找新的戰(zhàn)略合作方，比如引入國(guó)央企，也不排除這個(gè)可能。”有接近泰禾相關(guān)人士向每經(jīng)頭條記者表示，黃其森本人在結(jié)束配合調(diào)查回歸崗位后也積極奔走，看項(xiàng)目，向同行學(xué)習(xí)，尋求合適的合作方，節(jié)奏很快。
“保交樓的前提是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是現(xiàn)在大環(huán)境看銷(xiāo)售情況不好，市場(chǎng)信心欠缺。我們也希望市場(chǎng)能給我們一些時(shí)間和更多信心。”泰禾方面表示，現(xiàn)在一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的態(tài)度發(fā)生了變化，對(duì)我們?cè)絹?lái)越理解和支持。作為開(kāi)發(fā)商角度，我們也希望能有更多針對(duì)性的政策出臺(tái)。
泰禾方面多次表示，未來(lái)會(huì)收縮規(guī)模，深耕北京、上海、廣州、深圳、福州、廈門(mén)等9個(gè)城市，目前泰禾在核心城市、核心地段的一些核心資產(chǎn)，才是黃其森信心的最大來(lái)源。
不過(guò)就在6月6日，泰禾進(jìn)京的標(biāo)桿之作中國(guó)院子剛剛成交了6套法拍房，順利的話泰禾可以入賬1.72億元，雖然這次的成交單價(jià)相比市場(chǎng)掛牌價(jià)要低了好幾萬(wàn)元。
“泰禾最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了”，這是黃其森今年多次說(shuō)過(guò)的一句話。
A股再無(wú)600466.SH
而在黃其森之后，早年間兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)才扎進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的藍(lán)光發(fā)展創(chuàng)始人楊鏗，也面臨著同樣的遺憾。
從進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，到成為2023年首家A股強(qiáng)制退市房企，藍(lán)光發(fā)展用了31年；而從偏居一隅的地方房企到成功登陸資本市場(chǎng)，藍(lán)光發(fā)展用了8年；但從盛極一時(shí)的“四川房企一哥”到如今的落寞告別徒留一地雞毛，藍(lán)光發(fā)展僅用了3年。
在成都核心商圈春熙路上，一棟打造于上世紀(jì)90年代初的26層高樓——藍(lán)光大廈（曾用名“蘭光大廈”）如今依然屹立，這是楊鏗打造的第一個(gè)地產(chǎn)作品。彼時(shí)，成都二環(huán)路尚在建設(shè)，26層的高度足以俯瞰這座正在新興發(fā)展的城市，藍(lán)光發(fā)展借此打開(kāi)了商業(yè)地產(chǎn)的大門(mén)，玉林生活廣場(chǎng)、藍(lán)色加勒比、香檳廣場(chǎng)等，都是其開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目。
創(chuàng)立10年后的2002年，藍(lán)光發(fā)展開(kāi)始進(jìn)軍住宅領(lǐng)域，并開(kāi)發(fā)了首個(gè)住宅項(xiàng)目成都御府花園。在當(dāng)年在四川省第一宗國(guó)有土地拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，藍(lán)光發(fā)展一舉斬獲兩宗地；次年，藍(lán)光發(fā)展又在成都國(guó)土局出讓的21宗土地中拿下8宗。
“天下武功，唯快不破”是楊鏗多次引用的一句話，這種理念，也深植在藍(lán)光發(fā)展的基因里。
在高周轉(zhuǎn)還未開(kāi)始盛行的2009年，成都藍(lán)光花滿庭項(xiàng)目從拿地到首次開(kāi)盤(pán)只用了57天，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的最快開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。此后，藍(lán)光發(fā)展一路高歌猛進(jìn)，成為川派房企的領(lǐng)軍者。
然而，藍(lán)光發(fā)展的欲望并不局限于成都。2008年和2010年，藍(lán)光發(fā)展先后在重慶、北京拿地，開(kāi)始布局全國(guó)。2015年4月16日，藍(lán)光發(fā)展在A股借殼迪康藥業(yè)上市，股價(jià)一度達(dá)到13.56元/股，而彼時(shí)其銷(xiāo)售額尚不及200億元。
需要注意的是，早在2013年，楊鏗就提出“九年破千億”的目標(biāo)，并走上了“高增長(zhǎng)、高杠桿”的快速發(fā)展之路。上市后的藍(lán)光為了規(guī)模的快速擴(kuò)張，更為堅(jiān)定地奉行“3461”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售率達(dá)到60%，1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正現(xiàn)金流。
上市僅4年后，藍(lán)光發(fā)展就成功躋身千億房企陣營(yíng)，2019年銷(xiāo)售額達(dá)1015億元，較上市之初翻了5倍，這一年，楊鏗在福布斯中國(guó)400強(qiáng)富豪榜的排名升至第296位。
圖片來(lái)源：中指研究院
也是在這一年9月，藍(lán)光發(fā)展在上海設(shè)立總部，形成“上海+成都”雙總部發(fā)展格局；10月，藍(lán)光發(fā)展旗下物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)在港交所掛牌上市，形成了“A+H股”的雙資本平臺(tái)。藍(lán)光發(fā)展迎來(lái)巔峰時(shí)刻。
然而，誰(shuí)能料到，千億神話的覆滅只在頃刻之間。
2020年，藍(lán)光土地投資計(jì)劃總額不超過(guò)400億元，但實(shí)際上當(dāng)年獲取土地60宗，拿地金額達(dá)526.6億元。隨著當(dāng)年“三道紅線”政策出臺(tái)，藍(lán)光發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況已持續(xù)惡化，年報(bào)顯示，2020年末藍(lán)光發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為82.04%。
同花順財(cái)經(jīng)顯示，2020年10月，藍(lán)光發(fā)展在廣東佛山里水項(xiàng)目中，因管理與溝通問(wèn)題，未與平安旗下公司達(dá)成一致的還款時(shí)間，進(jìn)入平安銀行的黑名單，成為債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的前兆。
在強(qiáng)大的債務(wù)壓力下，藍(lán)光發(fā)展推進(jìn)保交樓、與金融機(jī)構(gòu)洽談、制定化債方案、“精兵簡(jiǎn)政”等工作，卻并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。為化解債務(wù)危機(jī)，不得已之下，藍(lán)光發(fā)展選擇出售資產(chǎn)，2020年9月將迪康藥業(yè)全部股權(quán)以9億元轉(zhuǎn)讓?zhuān)?021年又折價(jià)賣(mài)了藍(lán)光嘉寶服務(wù)與土儲(chǔ)項(xiàng)目，獲得數(shù)十億元。
這對(duì)于總體債務(wù)超百億元的藍(lán)光發(fā)展而言只是杯水車(chē)薪。
隨著債務(wù)危機(jī)的顯露，為隔離風(fēng)險(xiǎn)，楊鏗辭去藍(lán)光發(fā)展董事長(zhǎng)職務(wù)，楊武正接任董事長(zhǎng)，一個(gè)月后又兼任總裁；楊鏗還將其所持藍(lán)光發(fā)展全部股份轉(zhuǎn)移到藍(lán)光集團(tuán)，作徹底切割。
但這并未能阻止危機(jī)的爆發(fā)。2021年7月12日，藍(lán)光發(fā)展首次出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)債券違約。盡管此后一度傳出有萬(wàn)科、融創(chuàng)、華潤(rùn)以及四川省的部分國(guó)有企業(yè)洽談合作，但均無(wú)實(shí)質(zhì)性結(jié)果。
數(shù)據(jù)來(lái)源：藍(lán)光發(fā)展公告
雖然楊武正曾堅(jiān)定地表示“不會(huì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不會(huì)甩賣(mài)公司”，但在債務(wù)違約壓力之下，這些承諾顯然無(wú)法兌現(xiàn)。藍(lán)光發(fā)展及其控股股東的股票自2021年開(kāi)始就被輪番擺上了拍賣(mài)席。截至2023年4月22日，藍(lán)光集團(tuán)持有藍(lán)光發(fā)展3.56億股，占比為11.72%，除了質(zhì)押外，其余均處于凍結(jié)中，后續(xù)拍賣(mài)將可能導(dǎo)致藍(lán)光發(fā)展控股權(quán)的變更。而在2021年年末時(shí)，藍(lán)光集團(tuán)持有藍(lán)光發(fā)展的股份比重還在50%以上。
與此同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展的債務(wù)狀況仍在持續(xù)惡化。2022年，藍(lán)光發(fā)展的合同銷(xiāo)售金額不足50億元；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為-249.41億元；總資產(chǎn)約1323億元，同比減少24.21%；凈資產(chǎn)約-238.69億元，同比減少1858.96%。截至今年5月15日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未償還債務(wù)本息合計(jì)425.56億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：藍(lán)光發(fā)展公告
從正式爆發(fā)債務(wù)危機(jī)到如今退市，近兩年時(shí)間里，對(duì)于債務(wù)問(wèn)題，藍(lán)光發(fā)展一直未能拿出合理的解決方案，就算是在股價(jià)連續(xù)多日低于1元的情況下，藍(lán)光發(fā)展也在未公開(kāi)市場(chǎng)做出任何努力來(lái)提升市場(chǎng)信心。
在藍(lán)光發(fā)展2023年家書(shū)中，楊武正曾說(shuō)：“2023年我們會(huì)面臨更艱巨的挑戰(zhàn)，但是勇氣與光芒會(huì)伴隨在身旁。懷揣勇氣與光芒，一起去翻越每座高山?！?/p>
如今，藍(lán)光發(fā)展已從A股退市。根據(jù)藍(lán)光發(fā)展公告，公司股票終止上市后，所有股票將進(jìn)入全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責(zé)任公司依托主板券商代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)設(shè)立并代為管理的兩網(wǎng)公司及退市公司板塊掛牌轉(zhuǎn)讓?！邦A(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓時(shí)間大概為8月10日，具體要看公告?！?/p>
面對(duì)商海的瞬息萬(wàn)變以及藍(lán)光發(fā)展的應(yīng)對(duì)之道，楊鏗曾說(shuō)：“我們盡可能找到一絲絲引路的光，在黑暗中摸索這頭未知的大象?！比缃?，藍(lán)光發(fā)展這頭大象，是否還能等來(lái)那一絲光亮，以引導(dǎo)它走出黑暗、重回資本市場(chǎng)？
保衛(wèi)1元面值
如今，等候宣判退市時(shí)間的不只泰禾。
中指研究院報(bào)告指出，目前，A+H股中有35家上市民營(yíng)房企逼近退市（A股14家+H股21家），其中9家房企基本鎖定退市。
房企退市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、股東、員工和合作伙伴都會(huì)帶來(lái)不良影響。目前，A+H股中上市房企數(shù)量高峰已過(guò)，未來(lái)上市房企進(jìn)入、退出股市的流動(dòng)將更強(qiáng)。部分企業(yè)退市，行業(yè)加快出清，也為其他房企的發(fā)展提供了更多空間。[1]
截至目前，A股總共有154只ST股，其中地產(chǎn)類(lèi)占了20只，占比高達(dá)13%。除藍(lán)光發(fā)展已退市外，6月15日，*ST中天因觸及交易類(lèi)強(qiáng)制退市情形被深交所作出終止上市決定，不進(jìn)入退市整理期，其股票將于深交所作出終止上市決定后15個(gè)交易日內(nèi)摘牌。
此外，*ST宋都、ST粵泰、*ST海投、ST美置、ST泰禾、ST陽(yáng)光城、*ST嘉凱均已觸發(fā)終止上市條件而停牌。在停牌后的15個(gè)交易日內(nèi)，根據(jù)上市委員會(huì)的審核意見(jiàn)，交易所將作出是否終止上述7家房企上市的決定。
截至6月26日收盤(pán)，A股共有12家房企的股價(jià)低于2元/股，其中泛?？毓梢呀?jīng)連續(xù)12個(gè)交易日低于1元/股，可能觸發(fā)終止上市條件。而其余股價(jià)高于1元的企業(yè)中，也有部分企業(yè)的股價(jià)此前曾經(jīng)跌至1元左右，隨時(shí)可能面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。
“2021年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，高杠桿企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，數(shù)十家民營(yíng)房企發(fā)生債務(wù)違約，行業(yè)進(jìn)入加速優(yōu)勝劣汰階段。觸發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)警示的房企多數(shù)是出險(xiǎn)房企，上市公司退市對(duì)公司融資、銷(xiāo)售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有嚴(yán)重的負(fù)面影響?！?/p>
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經(jīng)頭條記者分析指出，A股房企的“戴帽”原因，主要是涉及上市公司“退市及風(fēng)險(xiǎn)警示”條款，集中在“財(cái)務(wù)類(lèi)強(qiáng)制退市”警示、“其他風(fēng)險(xiǎn)警示”警示的條例。從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局看，優(yōu)勝劣汰機(jī)制將助推房地產(chǎn)行業(yè)股市表現(xiàn)分化加劇。當(dāng)前房企由于經(jīng)營(yíng)虧損以及債務(wù)違約等多種因素疊加，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的企業(yè)迅速增加。
面對(duì)即將到來(lái)的退市危機(jī)，部分房企選擇了奮力一搏，股東增持成為了最常見(jiàn)的護(hù)盤(pán)舉措。
以金科股份為例，5月下旬開(kāi)始，金科股價(jià)持續(xù)下挫，逼近退市的1元面值。對(duì)此，金科股份宣布了控股股東的增持計(jì)劃，即金科控股將在6個(gè)月內(nèi)增持金額5000萬(wàn)元到1億元的金科股份的股份，增持價(jià)格不高于1.5元/股。此后，包括金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)、總裁楊程鈞等在內(nèi)的18名董監(jiān)高及核心骨干也宣布，在6個(gè)月內(nèi)增持公司股份500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元，且增持價(jià)格不設(shè)上限。
5月24日，金科股份收盤(pán)價(jià)首次跌破1元面值，而當(dāng)日金科股份就宣布，金科控股指定財(cái)聚投資增持金科股份。5月26日，金科股份終于在股價(jià)觸及跌停、最低報(bào)0.77元后罕見(jiàn)上演“地天板”，收盤(pán)價(jià)來(lái)到0.95元。6月2日、5日、6日，金科股份三個(gè)交易日收獲兩個(gè)漲停，股價(jià)來(lái)到1.07元，重回1元上方，隨即宣布停牌謀劃資產(chǎn)重組。最終，金科股份8個(gè)交易日累計(jì)大漲39%，回到安全線。
圖片來(lái)源：中指研究院
暫時(shí)轉(zhuǎn)危為安的還有*ST新聯(lián)。6月8日，*ST新聯(lián)上漲4.82%，收盤(pán)價(jià)格為1.74元/股，較2023年5月19日的收盤(pán)價(jià)0.97元/股漲幅達(dá)79.38%。而在前一日，*ST新聯(lián)公告稱(chēng)，控股股東新華聯(lián)控股于5月25日-6月7日通過(guò)深圳證券交易所交易系統(tǒng)集中競(jìng)價(jià)方式累計(jì)增持公司股份逾3793萬(wàn)股，增持股份比例已達(dá)公司總股本的2%。
不過(guò)需要注意的是，重回1元線于房企而言并非意味著警報(bào)解除。
如*ST泛海，原本其股價(jià)已連續(xù)15個(gè)交易日低于1元，在不斷漲停拉升后股價(jià)于5月11日收于1.01元/股，之后再度走低跌破1元。5月底，*ST泛海股價(jià)連續(xù)漲停拉升但股價(jià)仍不足1元，5月31日收于1元之下，已經(jīng)連續(xù)14個(gè)交易日不足1元，退市警報(bào)再度拉響。但在6月2日，*ST泛海股價(jià)再次回到1元以上，6月7日再次跌回1元以下，6月26日的收盤(pán)價(jià)為0.96元/股，已經(jīng)連續(xù)12個(gè)交易日低于1元/股。
而此前，泛?？毓傻目毓晒蓶|已在5月11日-6月2日完成增持約8912萬(wàn)股，截至6月2日已經(jīng)增持了8476萬(wàn)元，完成了此前的增持計(jì)劃。在該項(xiàng)增持計(jì)劃完成后，6月3日，泛?？毓稍俣裙娣Q(chēng)，控股股東自6月5日起3個(gè)月內(nèi)再擬以5000萬(wàn)元-1億元增持公司股票。
在劉水看來(lái)，“這些救市措施如大股東增持、裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，短期對(duì)提升公司股票價(jià)值有幫助，避免了股票價(jià)格快速下跌。長(zhǎng)期來(lái)看，公司要盡快完成債務(wù)重組、盤(pán)活存量保交樓、加快銷(xiāo)售回款，盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，才能避免退市發(fā)生?！?/p>
狂飆的苦果
復(fù)盤(pán)近期面臨退市危機(jī)的房企，它們都有著一條相似的發(fā)展軌跡——激進(jìn)擴(kuò)張，高溢價(jià)拿地，沖擊千億規(guī)模，但最終被高負(fù)債反噬。
如藍(lán)光發(fā)展，2019-2020年，藍(lán)光發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收391.94億元和429.57億元；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)34.59億元和33.02億元；同期償還債務(wù)支付現(xiàn)金分別為385.46億元和381.06億元，嚴(yán)重吞噬利潤(rùn)。
而在2018年底，萬(wàn)科已經(jīng)高喊“活下去”時(shí)，藍(lán)光發(fā)展當(dāng)年的拿地?cái)?shù)量卻達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的85宗。此后的2019年和2020年，藍(lán)光發(fā)展的拿地?cái)?shù)量分別為48宗和60宗，其中2020年溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊就有21宗。
再看已于6月12日停牌的ST陽(yáng)光城。
2016年陽(yáng)光城定下了“3+1+X”的擴(kuò)張策略，開(kāi)始向二、三線城市進(jìn)軍，然后又通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、一級(jí)整理、三舊改造、產(chǎn)城融合等多方式獲取優(yōu)質(zhì)土地，土儲(chǔ)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。憑借著這一激進(jìn)的運(yùn)作手法，陽(yáng)光城在2016-2018年連續(xù)3年保持著50%以上的銷(xiāo)售額增速，2018年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1628.56億元，躋身千億房企陣營(yíng)。2019年，陽(yáng)光城繼續(xù)保持29.58%的增速，全年銷(xiāo)售額達(dá)2110.31億元，邁入2000億級(jí)別，躋身中國(guó)房企銷(xiāo)售額TOP15。
不過(guò)，“狂飆”突進(jìn)不僅為陽(yáng)光城帶來(lái)了千億業(yè)績(jī)規(guī)模，也帶來(lái)了高負(fù)債、資金吃緊的隱患。2018年，陽(yáng)光城的總負(fù)債超過(guò)了2000億元，截至2022年末，這一總負(fù)債規(guī)模達(dá)到了2746億元，其中流動(dòng)負(fù)債高達(dá)2530億元，短期借款為40.94億元，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為290.5億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為542.1億元，三者合計(jì)達(dá)到了873.54億元。而同期，陽(yáng)光城的貨幣資金僅為83.49億元。
然而，在房企資金來(lái)源的主要渠道融資方面，盡管2022年底房企融資放開(kāi)，融資端“三支箭”開(kāi)閘曾使房企股價(jià)大幅上漲，但出險(xiǎn)房企并未受益。
2022年，ST陽(yáng)光城取得借款收到的現(xiàn)金為7.97億元，2023年一季度低至1.79億元，而2021年則有377.2億元。2021年，*ST藍(lán)光取得借款收到的現(xiàn)金147.55億元，2022年斷崖式下跌至5.04億元，今年一季度為0元。
即使沒(méi)有在退市邊緣掙扎的房企，信用較弱的民營(yíng)房企的融資狀況也沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，5月80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，創(chuàng)下了2020年以來(lái)單月融資的新低。其中，房企債券發(fā)行了178.46億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少59.8%。而發(fā)債企業(yè)仍以招商蛇口、金融街、保利等國(guó)企央企為主。[2]
克而瑞分析指出，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來(lái)仍可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未全面復(fù)蘇，房企的流動(dòng)性問(wèn)題仍需要行業(yè)注意。
記者手記 | 房企退市，2023年度行業(yè)關(guān)鍵詞
不出意外的話，房企退市，可能會(huì)成為2023年度行業(yè)關(guān)鍵詞。
從4月初的新力到6月初的藍(lán)光，再到最近的泰禾、陽(yáng)光城等等，享受過(guò)風(fēng)口紅利的房企們，正以一種不太優(yōu)雅的方式告別資本市場(chǎng)。比如泰禾，股價(jià)從43.69元到0.43元，令人不甚唏噓。
復(fù)盤(pán)近期退市或正面臨退市危機(jī)的房企，它們都有著一條相似的發(fā)展軌跡——激進(jìn)擴(kuò)張，高溢價(jià)拿地，沖擊千億規(guī)模，但最終被高負(fù)債反噬。在那個(gè)高杠桿、高負(fù)債的年代，很多開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)都是，只要周轉(zhuǎn)夠快，一切都不是問(wèn)題。
時(shí)代變了。
藍(lán)光創(chuàng)始人楊鏗曾說(shuō)：“我們盡可能找到一絲絲引路的光，在黑暗中摸索這頭未知的大象?！敝徊贿^(guò)藍(lán)光沒(méi)能等到光明的時(shí)候。資本市場(chǎng)還有很多藍(lán)光、很多泰禾，它們正在那條1元的生死線上掙扎，危機(jī)四伏。
在操作這篇稿件的過(guò)程中，我們直接或輾轉(zhuǎn)采訪了一些出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士，能得到的說(shuō)法都類(lèi)似于“公司運(yùn)營(yíng)層面不受影響”，更多的情況是，品牌條線已經(jīng)不復(fù)存在，或者只留一人來(lái)對(duì)接公共事務(wù)。
有人形容這一波房企退市潮的實(shí)質(zhì)，是房地產(chǎn)行業(yè)史詩(shī)級(jí)的去產(chǎn)能、從資本市場(chǎng)歷史性的大撤退?？陀^說(shuō)，退市也并不一定意味著破產(chǎn)，只是不符合公開(kāi)上市流通的條件了。整體而言，利于行業(yè)加速出清，對(duì)整體行業(yè)格局會(huì)產(chǎn)生一定變化，這也符合當(dāng)下地產(chǎn)供給側(cè)出清的大邏輯。
其實(shí)，只是時(shí)代變了，房地產(chǎn)行業(yè)早已不是當(dāng)初那般草莽模樣。
