9只公募REITs一經面向公眾投資者開售，便獲得了超額認購，認購規模近500億元。其中，倉儲物流、產業園區REITs產品備受市場關注，部分認購金額超過了90億元。業內認為，公募REITs作為一種新型的資產證券化投資產品，收益穩定，分紅可觀。

首批上市的9只公募REITs的底層資產大多位于京津冀、粵港澳大灣區等經濟較發達地區。不過，研究機構指出，盡管公募REITs收益穩定，風險較小，但仍然面臨高集中度的風險。

公募REITs受熱捧

5月31日，一種全新的資產證券化投資產品-基礎設施公募REITs正式對投資者開售。《華夏時報》記者了解到，首批發售的公募REITs共有9只產品，其中包括首鋼綠能、首創水務、廣州廣河等。

實際上，此前共有10只公募REITs向滬深兩交易所提交了申請材料，但最終有9只通過了審批。記者了解到，通過審批的9只產品項目類型涵蓋了產業園區、倉儲物流、收費公路、污染治理以及市政設施多個領域，覆蓋了包括京津冀、粵港澳大灣區等在內的重點區域。

REITs是房地產證券化的重要手段，即把流動性較低的、非證券形態的房地產投資轉化為資本市場上的證券資產的一種交易過程，與市場上常見的股票、債券等金融產品有所不同。不過，盡管是市場上較新的投資方式，但仍然一登場就獲得了高度認可。

戴德梁行大中華區副總裁、北區董事經理王盛認為：“基礎設施公募REITs的試點工作對于支持國家重大戰略實施，深化金融供給側結構性改革有著重要實踐意義，有助于盤活存量基礎設施資產，強化資本市場服務實體經濟的屬性。”

從認購的結果來看，公募REITs備受投資者熱捧。5月31日發行當日，9只產品的認購資金規模近500億元，實際認購金額都超過了初始的發售金額，且蛇口產園、首鋼綠能的認購金額超過90億元。

穩定收益與高集中度風險

光大證券發布的報告顯示，公募REITs的投資收益主要來源于現金流入和二級市場價格波動帶來的資本利得。這種穩定的現金流入則使得REITs在收益特征方面接近于債券資產。同時，由于REITs又可以在二級市場上進行流動，便也因此兼具了股和債的特征。

此外，此次公開發售的9只公募REITs包含了產權類和特許經營權類兩大項目類型。其中，產業園區和倉儲物流屬于產權類，而收費公路、污染治理以及市政設施屬于特許經營權類。對比來看，產權類的REITs產品收益來自于現金分派和資產增值，而特許經營權類的REITs產品由于在到期后需要將經營權歸還給政府機構，因此產品的收益則只是來源于現金分紅。

對于REITs而言，底層資產的成色幾乎直接決定了其在市場上的認可度。光大證券發的數據顯示，首批9只公募REITs的收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%，預計現金流分派率在4%-12%之間。

可以看出，較為優質的主流基礎設施項目類型，再疊加分布區域均處于我國經濟發達地區，首批9只公募REITs也收獲了較高的認購額。以倉儲物流為例，近年來我國物流需求日益增長，倉儲物流產業也因此迎來了蓬勃發展期。

但REITs是否就因此毫無風險呢?包括光大證券等在內的多家機構在研究報告中指出，公募REITs具有相對較高的集中度風險。“公募REITs要求80%以上資產投向基礎設施類資產，且項目數量較少，因此資產集中度風險相對于普通公募較高。此外，底層資產的項目存在運營風險，項目運營不善可能導致實際現金流大幅低于測算現金流。”光大證券方面如此認為。

例如，5月17日剛剛上市的順豐房托就遭遇了破發遇冷的一幕，而其所屬的領域則恰恰是目前“炙手可熱”的倉儲物流。安信國際針對順豐房托的收益率進行了預測，預計年化收益率為5.3%-5.9%，實際可比的收益率為3.3%-3.7%。不過，盡管順豐房托的租金收入十分穩定，但底層資產的3項物業關聯租戶占比較高。或受此影響，順豐房托出現了上市破發的一幕。

《華夏時報》記者了解到，首批公募REITs產品有望在7月底前上市進行交易，但上市價格是否會出現波動則尚不能預料。據悉，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日之后的漲跌幅限制為10%。