萬(wàn)達(dá)商管一波三折的上市之路終于迎來(lái)實(shí)際性進(jìn)展。

近日，根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬(wàn)達(dá)商管”)已審批材料，目前的進(jìn)度跟蹤狀態(tài)顯示為“接收材料”。

本月初就有消息傳出，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達(dá)200億元的Pre-IPO融資，計(jì)劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_(dá)300億美元。若此次的接收材料獲得受理，萬(wàn)達(dá)商管此后將可在港交所遞交招股書(shū)，以珠海萬(wàn)達(dá)商管為上市主體在香港上市。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，成為王健林為萬(wàn)達(dá)商管尋求上市的原因之一。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬(wàn)達(dá)商管到期的公開(kāi)債務(wù)為367.5億元，截至2020年末，其手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為406.48億元，同比減少40.48%。

2020年，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)外宣布，自2021年開(kāi)始不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。截至2020年底，在建的142個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)部分占比超過(guò)80%，2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。今年一季度，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)收114.34億元、凈利潤(rùn)44.5億元，同比分別增長(zhǎng)83.5%、70%。

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)是萬(wàn)達(dá)的核心企業(yè)，什么都能丟這個(gè)不能丟”。推進(jìn)萬(wàn)達(dá)商管上市，蟄伏的王健林能否慢慢重現(xiàn)萬(wàn)達(dá)曾經(jīng)的輝煌?知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，萬(wàn)達(dá)商管上市，有助于其后續(xù)借資本市場(chǎng)之力而不斷發(fā)展壯大企業(yè)，同時(shí)對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管后續(xù)品牌影響力的擴(kuò)大，以及在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)拓方面，都有積極的作用。

回A六年無(wú)果重謀港股上市

萬(wàn)達(dá)商管的前身為萬(wàn)達(dá)商業(yè)，曾在2014年12月在港交所上市，并以313億港元的募資成為當(dāng)年港股最大IPO。2016年9月，萬(wàn)達(dá)商管宣布從港交所退市，王健林對(duì)外回應(yīng)稱，主要因?yàn)楣緝r(jià)值被嚴(yán)重低估。

從港股退市時(shí)，王健林曾對(duì)外部投資者許以回A股上市的承諾，但在截止日期臨近之時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)回A的計(jì)劃仍未落實(shí)。

今年3月24日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布從排隊(duì)近六年之久的A股IPO隊(duì)伍中撤退。隨后萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布萬(wàn)達(dá)商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司珠海萬(wàn)達(dá)商管，正式啟動(dòng)上市計(jì)劃。

8月24日，據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，萬(wàn)達(dá)商管向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交申請(qǐng)，或?qū)⒏案凵鲜?。工商資料顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立于2021年3月，法定代表人為齊界，注冊(cè)資本為72.48億元。珠海萬(wàn)達(dá)商管為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的控股股東。

本月初就有消息傳出，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達(dá)200億元的Pre-IPO融資，計(jì)劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_(dá)300億美元。

如果按2018年騰訊等投資人以340億元收購(gòu)的14%股份計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商管估值約2429億元;今年3月初，萬(wàn)達(dá)商管4200萬(wàn)股被掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為21.84億元。如果按照這個(gè)掛牌價(jià)計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商管的估值約2354億元。

再度登入資本市場(chǎng)一定程度上是為了拓寬融資渠道緩解債務(wù)壓力，挽救下滑趨勢(shì)明顯的業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)收入分別為1065.49億元、786.56億元、391.34億元;歸屬母公司股東凈利潤(rùn)分別為294.94億元、243.98億元、135.22億元，兩者均處于逐年下降趨勢(shì)。

截至2020年12月31日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)的貨幣資金為414.85億元，短期借款為8.03億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為480.36億元。2020年，萬(wàn)達(dá)商管又發(fā)行了五期票據(jù)和四期債券，共計(jì)278億元，利率最高達(dá)到了6%。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬(wàn)達(dá)商管到期的公開(kāi)債務(wù)為367.5億元，截至2020年三季度末，萬(wàn)達(dá)商管的有息負(fù)債規(guī)模為1809.9億元。截至2020年末，萬(wàn)達(dá)商管手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為406.48億元，同比減少40.48%。

全面轉(zhuǎn)型“輕”裝上陣

2018年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管，并全面剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開(kāi)啟輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，定位“純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)”。與此前從港交所退出的萬(wàn)達(dá)商業(yè)相比，此次擬上市的萬(wàn)達(dá)商管以更“輕”的面目展示給市場(chǎng)。

2020年，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)外宣布，自2021年開(kāi)始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)。

當(dāng)前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)正在輕資產(chǎn)化。在2020年新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，有27座為輕資產(chǎn)模式，占比達(dá)到60%，并于當(dāng)年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。截至2020年底，在建的142個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)部分占比超過(guò)80%，2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)商管計(jì)劃在2021-2022年每年開(kāi)設(shè)約50家商場(chǎng)，其中70%以上將采用輕資產(chǎn)模式。

從業(yè)務(wù)模式上，降低自主開(kāi)發(fā)的比重，轉(zhuǎn)為由第三方投資或合作投資為主，公司負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和公司商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，租金收益由投資方與公司按比例分成，這樣資金壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁和分散。

在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，萬(wàn)達(dá)商管不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。此外，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司除了向不同的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主收取管理和服務(wù)費(fèi)外，將著重研究萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。

據(jù)萬(wàn)達(dá)公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出租率高達(dá)99.4%，租金收繳率達(dá)到99.9%。如果扣除減免的43.3億元租金的影響，即便是受到疫情沖擊，2020年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金同比2019年仍然增長(zhǎng)8.1%，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)收114.34億元，同比增長(zhǎng)83.5%;凈利潤(rùn)44.5億元，同比增長(zhǎng)70%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，輕資產(chǎn)管理的優(yōu)勢(shì)在于有穩(wěn)定的收益率，輕資產(chǎn)模式能夠降低成本、擴(kuò)大規(guī)模，更為重要的是，這種資本市場(chǎng)青睞的發(fā)展模式，更易獲得高估值。目前，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響，所以持有大量重資產(chǎn)的企業(yè)，會(huì)面臨市場(chǎng)極大的不確定性，此外輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)制能力強(qiáng)，發(fā)展速度快，一旦登陸資本市場(chǎng)就有很大的想象空間。