天氣轉(zhuǎn)冷，北京租賃市場也正式“入冬”，市場淡季疊加部分區(qū)域疫情反彈因素，11月北京租賃市場呈現(xiàn)加速降溫趨勢。11月29日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月北京市租賃成交量環(huán)比減少超過10%，各城區(qū)租賃市場均保持降溫趨勢。從租金水平來看，11月北京市平均月租金水平為84.9元/平方米，租金水平環(huán)比微跌0.8%，同比穩(wěn)中微漲，相比于2019年同期微漲3.3%，租金水平自8月開始連續(xù)四個(gè)月保持下跌趨勢。

租金水平連續(xù)4個(gè)月下滑

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年11月北京市租賃市場成交量環(huán)比減少10.7%，相比于2019年、2020年同期，由于疊加了短暫的小范圍區(qū)域的疫情反彈，租賃市場呈現(xiàn)加速降溫。從租金水平來看，2021年11月北京市平均月租金為84.9元/平方米，租金水平環(huán)比微跌0.8%，同比穩(wěn)中微漲，相比于2019年同期微漲3.3%。

今年下半年，隨著畢業(yè)生的租賃需求集中釋放，北京市租賃市場在7月達(dá)到年內(nèi)市場熱度高峰，8、9月租賃市場持續(xù)降溫，10月曾呈現(xiàn)小幅回溫，11月則延續(xù)此前的降溫趨勢，租金水平自8月開始連續(xù)4個(gè)月保持下跌趨勢。

豐臺(tái)西紅門地區(qū)某中介銷售人員告訴北京商報(bào)記者，雖未有明確劃分，但租賃市場存在明顯的淡旺季。春節(jié)后的2-3月返工潮、暑假期間的6-8月畢業(yè)季，都是傳統(tǒng)的租賃市場旺季。受疫情影響，北京流入人口明顯下降，傳統(tǒng)旺季的表現(xiàn)也發(fā)生偏移，而淡季則更加“慘淡”。

“目前北京整體上是‘差’的，不過也存在區(qū)域差異，畢竟租金水平的高低，受供需因素的影響。西紅門最近幾個(gè)月，附近有幾個(gè)公寓樓都在拆遷，房源少了，價(jià)格反而比之前旺季還要高一些。”上述中介人員表示。

為保障租賃市場供需均衡，近期北京市發(fā)改委、住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于報(bào)送2022年房地產(chǎn)投資計(jì)劃的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》中明確提出，要重點(diǎn)擴(kuò)大了公租房、保障性租賃住房的增量建設(shè)供應(yīng)，旨在提升租客的租住品質(zhì)。其中，集體土地租賃住房的建設(shè)是保障性租賃住房的重要供給方式之一。據(jù)悉，北京市當(dāng)前已經(jīng)開工建設(shè)數(shù)十個(gè)集體土地租賃住房，即將陸續(xù)入市。

除此之外，北京還積極盤活存量資源。11月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公布，順義首批商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目獲批，原則同意天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2#樓商業(yè)辦公項(xiàng)目改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目。上述商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將提供宿舍874間。

六成商圈租金環(huán)比下跌

市場熱度方面，北京各城區(qū)市場熱度均保持降溫，除豐臺(tái)、通州和大興區(qū)外，其余7個(gè)城區(qū)租金均環(huán)比下跌。從成交量來看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月北京市10個(gè)城區(qū)成交量均環(huán)比減少，其中海淀、東城、通州、昌平及順義區(qū)環(huán)比減少超過10%。

從租金水平來看，11月豐臺(tái)、通州和大興區(qū)租金環(huán)比基本持平或微漲外，其余7個(gè)城區(qū)租金均保持環(huán)比下跌趨勢，跌幅不超過4%;有賴于有效的疫情防控，各城區(qū)租金同比均保持穩(wěn)中微漲，相比于2019年同期水平，10個(gè)城區(qū)的租金水平均保持微漲。

今年北京租賃市場熱度TOP30商圈中八成商圈11月市場環(huán)比降溫，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環(huán)比增加，六成商圈11月租金環(huán)比下跌。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年以來市場熱度TOP30的商圈中，11月回龍觀、望京、魯谷租賃市場熱度領(lǐng)先，魯谷、蘋果園、朝青、舊宮、東壩、廣安門成交量環(huán)比增加，其余24個(gè)商圈均環(huán)比減少，其中降幅超過30%的為長陽、武夷花園。

從租金水平來看，11月TOP30商圈單平米月租金最高為酒仙橋(121.2元/平方米)、最低為長陽(45.1元/平方米)，套均月租金最高為雙井(10660.9元/套)、最低為順義城(3656.5元/套);TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙橋、舊宮、馬家堡、青塔、雙橋、順義城、武夷花園、玉泉營、棗園、常營等12個(gè)商圈環(huán)比微漲或基本持平，其余18個(gè)商圈租金水平均環(huán)比下跌，從同比來看，除了科技園區(qū)外，其余商圈均保持同比微漲。

成交周期延長

整體來看，11月北京房客源成交周期環(huán)比延長，不過房源出租難度低于疫情前同期水平。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月北京房源成交周期為32天，環(huán)比延長1.8天，同比縮短13.4天，比2019年同期縮短7天。客源成交周期為12.8天，環(huán)比延長0.1天，同比延長1.6天，比2019年同期延長0.5天。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，房客源成交周期自9月開始，連續(xù)3個(gè)月保持延長趨勢，傳統(tǒng)市場淡季，疊加短暫的疫情反彈，使得業(yè)主房屋出租難度提升，但對(duì)比2019年同期，房源更容易出租。客源成交周期高于疫情前水平，主要是經(jīng)歷過疫情后，租客租賃時(shí)考慮的因素增加，如小區(qū)位置、物業(yè)等，決策周期延長。

黃卉預(yù)計(jì)，12月北京租賃市場保持降溫，租金水平或保持下跌。現(xiàn)階段租賃市場處于傳統(tǒng)淡季，高校畢業(yè)生租賃需求在6-8月集中釋放，租賃市場租賃需求減弱，9月開始進(jìn)入傳統(tǒng)租賃市場淡季，預(yù)計(jì)12月租賃市場活躍度或保持下降，租金水平或繼續(xù)保持穩(wěn)中回落趨勢。