2020年下半年，文茜和家人商量后，決定為年滿四周歲的孩子買學(xué)區(qū)房。最初的要求是：房子新、南北通透、明廚明衛(wèi)、不要頂樓和底層，總價600萬左右。
計劃趕不上變化。在跑遍北京幾個優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，看過十多套房子之后，他們的要求一再降低，“價格合適，能上學(xué)就行”。
房價不斷上漲，但心儀的學(xué)區(qū)房卻遲遲未能出現(xiàn)。過完年后，文茜時刻保持警惕。她心中盤算，“只要碰到合適的，隨時下手”。
“搶房大戰(zhàn)是從接到中介電話的那一刻開始的。”
那是一個“原本普通的周四”。剛吃完中飯，文茜接到了熟悉的中介劉宇打來的電話：“姐，你快過來!有一套好房子適合你。”
電話里，劉宇聲音“十分急迫”。他叫同事開了一輛車，接上了文茜和她媽媽，直奔中介門店。
車程不過20分鐘，一下車，文茜“傻了眼”。為了這套剛掛上的學(xué)區(qū)房，三四波客戶都趕了過來，聚在門店里，等待房主出現(xiàn)。
劉宇主動出擊，甩開了這些競爭對手，拉著文茜直奔房主家。房主掛上房源后出門辦事，只剩房主老婆在家。
這套學(xué)區(qū)房建于1984年，55平方米，靠近地鐵，5層，報價600萬元，屬于陶白學(xué)區(qū)，位于北京教育資源優(yōu)質(zhì)的西城區(qū)。
簡單掃視后，文茜和她媽媽“默契對視”，就下定決心要買，“當(dāng)時感覺自己是中了彩票的人”。
沒過多久，房主回來了。看到房子如此搶手，他立馬提價35萬元。經(jīng)過其他中介攪局，虛構(gòu)買方，致使房主再次提價。兩次提價后，報價660萬元。
盡管如此，文茜在對比其他學(xué)區(qū)房后，還是“決定下手”，最后以650萬元成交。“直到第二天上午簽完合同，心才落地”。
文茜發(fā)現(xiàn)，在簽合同前，仍有其他買家在會談室隔壁等待，“這邊一旦談崩，他可以接著來和房主談”。
文茜可以不再四處奔波看房，也不用再理會學(xué)區(qū)房價的漲跌了，“買定離手，即使買在了高位，我也不后悔”。
近三個月，記者前往北京海淀、西城、東城等地實地調(diào)查學(xué)區(qū)房。記錄房價上漲背后，家長與學(xué)區(qū)房市場的角力。在這場“持久戰(zhàn)”中，政策、房子本身、家長都成了變量。唯一沒變的是，學(xué)區(qū)房價一直在漲。
家長“駐扎”中介門店“搶”房;一居室“跳漲”80萬元
沒人知道，為什么學(xué)區(qū)房可以在“一夜之間”漲起來。
3月26日，房產(chǎn)中介趙藝更新了一條朋友圈狀態(tài)：“月壇最便宜一居室，報價620萬，可以商量。”從戶型圖上看，實際為開間，且沒有廚房，約35平方米，均價約18萬元一平方米。
目前，月壇附近一居，普遍售價超過700萬元，兩居約為850萬元。一個位于月壇北街頂樓的南向一居學(xué)區(qū)房，于2020年7月19日掛牌出售，當(dāng)時報價538萬元，現(xiàn)報價為618萬元，上漲80萬元。
趙藝告訴記者，自2020年下半年起，海淀和西城的多個熱點學(xué)區(qū)的二手房價格漲幅超過15%，“均價超過20萬一平方米的學(xué)區(qū)房，也不鮮見”。
根據(jù)記者觀察，在北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)中，一居小戶型上漲最為明顯，幾乎每套都上漲了50萬元至100萬元，其次是兩居、三居等大戶型。
“購買學(xué)區(qū)房是不看單價看總價。”海淀區(qū)萬壽路附近中介陳果稱，一居學(xué)區(qū)房對于前來“占坑”的家長而言，“性價比最高”，有的剛掛牌，就會被“秒簽”。“以前是房等人，現(xiàn)在是人等房”。
在復(fù)興門外一處中介門店旁，記者看到有一位老年人長時間逗留。即便下起小雨，也未離開。
該店中介告訴記者，“現(xiàn)在市場火爆，沒有硬傷的房子，基本賣空了，房源上得很少。這位老先生的孫子將于今年9月入學(xué)，他‘駐扎’在中介門店，就是為了趕在有房子上架的時候，第一時間去看。”中介說，“他每天都來，比我們上班還勤快。”
“追漲”的背后，是剛需。
按照慣例，每年5月份，北京各城區(qū)將開展義務(wù)教育階段入學(xué)信息采集。這也就意味著，3月、4月是“買房上車”的最后時間。
今年，北京市入學(xué)適齡兒童數(shù)量增多，加大了學(xué)區(qū)房的需求。2013年，“二孩”政策放開，次年北京市新生兒出生率同比增加了10%以上，而2021年正好是這撥新生兒的入學(xué)年份。
一份流傳較廣的網(wǎng)帖顯示，從2013年起，京籍幼升小人數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，并將在2023年到達頂峰，超過22萬人。而2013年，京籍幼升小人數(shù)僅為7.3萬。
事實上，花重金購置的學(xué)區(qū)房用來居住并不理想——沒有小區(qū)、沒有電梯，有的房子甚至沒有暖氣，有的是半地下室，有的建于20世紀(jì)70、80年代，甚至是1950年。
在北京西城區(qū)陶白學(xué)區(qū)，記者被中介帶入一個“襪子房”(房型像襪子)。該房報價540萬元，30余平方米。中介建議，“先買一個上車盤，到時候，等小孩真的上學(xué)了，再到附近租一個”。
面對持續(xù)上漲的學(xué)區(qū)房，“先買后租”成為大部分家庭的無奈選擇。
“只為兜住底線，讓孩子與別人站在同一起跑線上”
在這股學(xué)區(qū)房上漲的浪潮中，原本不打算買的孫靜“也動搖了”。孫靜和老公畢業(yè)于北京知名高校。原本，他們在對孩子的教育上是有信心的。
“觸動”孫靜的是一份“北京各區(qū)中考成績匯總”。“一些學(xué)校中考平均分?jǐn)?shù)相差30分，甚至50分。”看到這里，孫靜有些害怕，“如果不換學(xué)區(qū)房，大概率與優(yōu)質(zhì)高中無緣。”
這份資料顯示，海淀、西城、東城考生“有更大概率上優(yōu)質(zhì)高中”。
目前，北京施行鎖區(qū)政策，跨區(qū)就讀的概率很小。孫靜告訴記者，“選擇在哪上小學(xué)，就選定了學(xué)區(qū)，中學(xué)時很難流動起來”。北京的海淀、西城、東城被視為“教育高地”，一些遠(yuǎn)郊區(qū)則被看作“教育洼地”。
在選擇海淀還是東城、西城上，孫靜“沒有搖擺”。“海淀‘雞娃’太厲害，我們不想孩子太累。我的孩子很可能是一個普通人，現(xiàn)在拼盡全力買學(xué)區(qū)房，只是為了讓孩子能和別人站在同一起跑線上。孩子到底會有多優(yōu)秀，完全靠自己發(fā)展。我要做的是，給她兜住底線。”東城區(qū)是孫靜的理想目標(biāo)，“學(xué)區(qū)整體教育水平較高，坑校少。”
在這場關(guān)于學(xué)區(qū)房的討論中，不管是有孩子的，快有孩子的，還是沒孩子的，都難以置身事外。
剛剛懷孕的馮意涵也熱衷于參加辦公室里關(guān)于學(xué)區(qū)房的討論。她后悔的是，沒在買第一套房的時候，就直接“上車”學(xué)區(qū)房，“怕到時候還要折騰。不過，現(xiàn)在房價上漲太多，只能先觀望”。
在一些人看來，學(xué)區(qū)房可以用來上學(xué)，是樁“不虧的買賣”。
目前，住在西城月壇的賀惠，孩子正在上一年級。兩年前，在小孩4歲的時候，她花了500萬元買了一居“占坑”學(xué)區(qū)房。“退一萬步說，等小孩完成學(xué)業(yè)，我再把學(xué)區(qū)房賣掉，一定不虧”。目前，同戶型已經(jīng)價值750萬元。
南京財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院院長黃斌對北京、上海、南京等地學(xué)區(qū)房進行長時間的跟蹤研究。
在黃斌看來，“購買學(xué)區(qū)房通常是一個家庭最大的投資，只有在充分考量下，家長們才會作出決策。”他認(rèn)為，“家長們對于購買學(xué)區(qū)房抱有足夠的理性。從數(shù)據(jù)分析中，可以清楚地看到，家長們的購買行為是對不同學(xué)校教育質(zhì)量差異最為直接和客觀的折射。”
“不能指望某一單項政策，就能解決學(xué)區(qū)房溢價問題”
對近半年學(xué)區(qū)房市場的異動，監(jiān)管并不是不存在。
3月23日，海淀房管局官方微信公眾號“海淀房管”發(fā)布消息：近期，對上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機構(gòu)，加大執(zhí)法檢查力度，對涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念等違規(guī)行為進行調(diào)查取證。目前，區(qū)房管局已檢查中介機構(gòu)門店134家，對存在違規(guī)行為的中介機構(gòu)立案6件，停業(yè)自查2家，行政處罰2萬元。
此前，上海多家房產(chǎn)中介承諾，房源發(fā)布信息不用學(xué)區(qū)房進行推介;在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以學(xué)區(qū)房名義，誤導(dǎo)購房者等。
自從2020年10月份起，學(xué)區(qū)房進入快速上漲通道后，幾家主要房產(chǎn)中介公司App上，已經(jīng)不再呈現(xiàn)歷史成交數(shù)據(jù)，學(xué)區(qū)房的成交套數(shù)和價錢“突然消失”，目的是防止家長跟風(fēng)追漲。但多數(shù)家長也被置于“盲選”的尷尬境地中。
學(xué)區(qū)房為何上漲?“形成學(xué)區(qū)房溢價有兩個前提條件——就近入學(xué)原則和校際過大的教育質(zhì)量差異。同時，學(xué)區(qū)房溢價變化極易受到義務(wù)教育入學(xué)制度和優(yōu)質(zhì)學(xué)額供給變化的影響。”黃斌介紹。
在全社會教育資源分配不均狀況與“就近入學(xué)”強制性的政策約束下，政府任何一種致力于優(yōu)質(zhì)教育資源的再分配變革都會引發(fā)家庭的急切關(guān)注，家庭對優(yōu)質(zhì)教育的強烈購買意愿是形成名校超高溢價的重要原因。黃斌認(rèn)為：“優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的房價一定會高于薄弱學(xué)校周邊，學(xué)區(qū)房溢價是優(yōu)質(zhì)教育資源分配格局變化的晴雨表。”
多地對抗學(xué)區(qū)房價上漲的方式是，增加不確定性。取消原來一對一的單校劃片，推行多校劃片。
截至目前，北京市城六區(qū)均再次明確，新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過多校劃片方式入學(xué)。
因此，多個中介也不斷提醒購房者：“按照多校劃片政策，挑選學(xué)區(qū)時，必須把學(xué)區(qū)內(nèi)所有學(xué)校都考慮在內(nèi)——無論你被劃入哪個學(xué)校，哪怕是最差的一個，你都能接受。”
“多校劃片只能減弱房產(chǎn)與學(xué)校一一對應(yīng)的關(guān)系，但無法從根本上割裂房產(chǎn)與學(xué)校的聯(lián)系，多校劃片抑制學(xué)區(qū)房價作用有限。”中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉表示。
在許多城市，除了多校劃片，集團化辦學(xué)也被寄予期望。
2017年，黃斌帶領(lǐng)團隊分析了南京市八個市轄區(qū)1849個小區(qū)的數(shù)據(jù)，就小學(xué)名校及分校的學(xué)區(qū)房溢價進行了估價。結(jié)果顯示，小學(xué)名校及分校的學(xué)區(qū)房溢價分別為19.7%和3.6%。
該研究的基本結(jié)論并未與集團化辦學(xué)的初衷相吻合——如果分校辦學(xué)質(zhì)量與名校存在較大差距，開辦更多的分校不僅不會使得名校學(xué)區(qū)房溢價下降，反而會更加凸顯名校優(yōu)質(zhì)學(xué)額的稀缺性，推動名校學(xué)區(qū)房價溢價上升。
黃斌發(fā)現(xiàn)：“一個名校分校超過5個，在管理上就容易出現(xiàn)問題，分校很難達到優(yōu)質(zhì)。家長依然會用腳投票，放棄這些‘掛牌’名校。‘掛牌’名校增多無助于教育均衡，無法平息家長們對優(yōu)質(zhì)教育資源強烈的追逐意愿。”
“在義務(wù)教育資源仍未達成均衡的現(xiàn)實條件下，不能指望某一單項政策，能徹底解決學(xué)區(qū)房溢價問題。”黃斌說。
“學(xué)區(qū)房問題是一個復(fù)雜體系，容易按下葫蘆浮起瓢”
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)：重點中學(xué)自主招生比例大幅下降，50%~65%的生源名額將按比例分配到各區(qū)和各普通初中。
《實施辦法》的實質(zhì)是，優(yōu)質(zhì)高中把大部分名額拿出來，按比例直接分配給全市各個初中，不分優(yōu)劣，更多“菜中”學(xué)生有望升入上海的各大優(yōu)質(zhì)高中。
值得一提的是，作為2018年中考改革方案的配套文件，此次公布的《實施辦法》只是進一步細(xì)化了自主招生比例、名額分配方式、綜合評價錄取程序等內(nèi)容。換句話說：這樣的政策雛形早已設(shè)計好了。
上海的新規(guī)被多方看好，抑制學(xué)區(qū)房的作用“立竿見影”。有媒體發(fā)現(xiàn)，新規(guī)出臺后，上海學(xué)區(qū)房市場情緒“明顯降溫”。在浦東前灘區(qū)域，一些高端樓盤遭遇“倒春寒”。有的學(xué)區(qū)房報價下調(diào)80萬元。
“在升高中之前，學(xué)校之間不再因?qū)W生的整體質(zhì)量而出現(xiàn)差別，整體水平較低學(xué)校的學(xué)生也有機會進入優(yōu)質(zhì)校，這正是上海中招新規(guī)的核心內(nèi)容。”黃斌看好這項政策，但也有擔(dān)心，“主要是在執(zhí)行中是否存在透明性，程序是否公正，這些都將影響政策效果。”
儲朝暉提醒記者，北京早已實施了這樣的政策——“校額到校”，即優(yōu)質(zhì)高中拿出名額直接給薄弱初中。
2016年，北京市中考招生新增“校額到校”招生方式，之后幾年“校額到校”比例穩(wěn)步上升，2019年達到50%以上。2022年，全市優(yōu)質(zhì)高中仍將50%以上的招生名額分配到一般初中校，并將長時間保持計劃穩(wěn)定。
“從目前看，上海和北京的政策本質(zhì)上是一致的”。但是，儲朝暉也坦言，即便“校額到校”在北京實施了多年，學(xué)區(qū)房也未逃過上漲的命運。
本質(zhì)相同的政策，為何出現(xiàn)了不同的結(jié)果?這不得不讓人期待，上海新規(guī)對抑制學(xué)區(qū)房價的后續(xù)效果。
儲朝暉指出：“北京‘校額到校’的背景和條件與上海不同，上海的名額分配比例更高。在名額分配上，北京沒有在市一級掌握招生指標(biāo)，只有區(qū)一級對招生進行直接管理，依然存在變數(shù)。”他也建議，“上海新規(guī)的實施，也應(yīng)注意將各方納入監(jiān)督體系中。”
“何謂薄弱校?北京市政策對薄弱校的定義模糊。具體怎么分配存在不確定性和不透明。”作為該領(lǐng)域的研究者，黃斌也未弄清北京“校額到校”的分配程序和每年的數(shù)據(jù)結(jié)果，“如果一項教育政策，對于家長來說缺乏透明性，就無法形成穩(wěn)定預(yù)期。家長們總是期望當(dāng)下有抓手，能夠清晰地看到孩子未來的教育出路，所以不得不選擇學(xué)區(qū)房。”
“學(xué)區(qū)房問題是一個復(fù)雜體系。有時候，政策制定者也難以預(yù)估政策帶來的隱性影響，甚至容易按下葫蘆浮起瓢。以上海剛實施不久的‘公民同招’為例，這一政策對民辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房溢價產(chǎn)生抑制作用，卻又助推了公辦優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房價。”黃斌說。
大城市教育資源豐富、情況復(fù)雜，各個學(xué)校辦學(xué)實力相差懸殊，生源來源方式多樣。儲朝暉認(rèn)為：“解決學(xué)區(qū)房問題，牽一發(fā)而動全身，細(xì)節(jié)上的修補往往無濟于事。除了努力推動教育均衡外，別無選擇。”
