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中指研究院發布《2023中國房地產上市公司TOP10研究報告》：

行業縮表，收入規模顯著下降，流動性趨弱

2023年5月18日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十一屆產城融合投融資大會”隆重召開。中國房地產TOP10研究組自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了二十一年。研究組緊隨資本市場發展節奏，深入研究房地產開發上市公司經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，并成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

2023年，資本市場改革持續深化，全面實行股票發行注冊制改革正式啟動，大力推進公募REITs常態化發行，在促進房地產平穩健康發展等重點領域推出更多務實舉措。有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，通過“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。當前宏觀經濟好轉預期增強，房地產市場信心加快恢復。同時，證監會2023年系統工作會議強調深入實施新一輪推動提高上市公司質量三年行動方案。房地產上市公司順應政策及行業趨勢，以穩中求進為基本工作原則，積極探索新的發展模式，推動公司實現高質量發展。

行業縮表，地方國企逆勢擴張：2022年，房地產上市公司總資產規模出現負增長。其中，滬深上市房地產公司總資產均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個百分點。大陸在港上市房地產公司總資產均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司總資產負增長，行業進入縮表階段。行業縮表主要源自民營房企縮表，央企資產規模保持穩定，地方國企逆勢擴張。

結轉減少毛利降低，行業首度虧損：2022年，滬深及大陸在港上市房地產公司營收增速由正轉負，凈利潤大幅下降，部分房企出現虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年擴大51.4、85.4個百分點。

短期償債能力下降，現金流呈凈流出：2022年，受疫情反復、房地產銷售市場下行等因素影響，滬深上市公司剔除預收賬款后的資產負債率略有下降，而大陸在港上市公司則略有上升。滬深及大陸在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率均值分別為63.5%、67.1%，較上年分別下降0.6、上升0.2個百分點。2022年，受市場調整期影響，多數房企財務安全性正經受考驗，滬深上市房地產公司凈負債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點；大陸在港上市房地產公司凈負債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個百分點。短期償債能力持續下降，滬深上市房地產公司的現金短債比均值為1.39；大陸在港上市房地產公司現金短債比均值為0.79。房地產上市公司受銷售下滑及回款放緩等多重因素影響，滬深及大陸在港上市房地產公司在現金流凈額方面出現了持續下滑，均值分別為-11.2億元、-57.9億元。

每股收益水平回落，企業分紅均值下降：2022年，房地產上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續回落，部分房企逆勢增長。具體來看，滬深上市房地產公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；大陸在港上市房地產公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

市場持續深度調整，行業整體市值走低：2022年，房地產市場仍處于深度調整期，資本市場對房地產行業投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。滬深上市房地產公司市值均值為153.7億，同比下降10.4%，大陸在港上市房地產公司市值均值為132.3億，同比下降18.4%。

優秀企業估值仍有提升空間，關注經營穩健、投資積極的企業：2022年，房地產板塊持續走低，滬深及大陸在港房地產上市公司表現整體不如大盤。投資者將更加關注企業可持續經營能力和長期價值，保持穩健經營、展現出拿地與融資能力的企業更易獲得投資者的青睞。