地產行業融資現邊際松動。北京商報記者梳理發現，僅2月14日-15日短短兩日期間，便有20家地產開發類企業發債融資進展狀態更新為“已反饋”及“已受理”。

業內人士指出，伴隨著“房地產并購貸款不再計入‘三道紅線’”、部分大中型銀行已做好房地產并購貸款等業務的額度安排等利好政策相繼落地，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足;但在具有國資背景的企業以及經營穩健實力較強的民營企業之外，對于那些中小型的民營房企，特別是債務風險較高的房企，融資難度及壓力并沒有降低。

密集“反饋”

根據上交所“公司債券項目信息平臺”披露信息，僅2月15日單日，有近10家地產開發類企業的公司債券項目進展更新為“已反饋”，具體包括：資陽城建、溫州城建、青島世園集團、眉山發展、菏澤城投、太原龍城發展等。

在此前一日，2月14日，廈門住宅建設集團、成都高新投資集團、無錫太湖新城發展、上海張江集團、廣州城建、上饒創新發展產投集團等多家地產開發類企業，也迎來了發債融資申請受理后的再一次進展更新，當前項目進展均為“已反饋”。

北京商報記者查詢上述發債主體的公司債券募集說明書發現，這兩日密集更新為“已反饋”的企業債券大多在今年1月被受理。從債券品種來看，包括ABS、私募、小公募等;在募資用途方面，本輪地產開發類企業所募集資金多用于項目建設，部分也標注用途為償還公司有息債務、補充企業流動資金。

在普遍"錢緊"的當下，地產開發類企業的發債熱情也是有增無減。根據交易所披露的債券信息，也有多家企業的發債申請被受理。

比如，2月15日，保利發展2022年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“已受理”。根據募集說明書，該債券品種為小公募，擬發行金額98億元。據悉，保利發展此次公司債券募集資金擬將用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、收購地產項目及適用的法律法規允許的其他用途。

國資背景企業“領銜”

值得一提的是，從發債主體來看，國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成為了發債融資隊伍中的主力。以擬發行45億元小公募公司債的上海張江(集團)為例，該公司由上海市浦東新區國有資產管理委員會全資持有;擬發行98億元小公募的保利發展，則是國資委重點扶持的央企。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水向北京商報記者表示，當前發債主體由國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺“領銜”，能夠反映出當前地產融資的一些特征。

“一是，為穩定宏觀經濟增長，中央要求基礎設施投資要靠前發力，盡快形成實物工作量，因此地方國有房企要加快融資。二是，中央要求地方加大保障房建設，地方國有房企是保障房建設的主體。較多地方國有房企發債融資，表明地方政府正在積極落實中央關于穩增長及保障房建設的要求。”劉水如是總結道。

劉水分析指出，基于當前行業融資環境及現狀，有兩類企業的發債申請較易通過。“一是央企、國企，這些具有國資背景的企業有地方政府及國資委背書，信用評級較高，能較容易獲得發行申請。二是經營穩健的頭部民營企業，這些企業財務穩健，經營實力較強，有較高的信用評級，也比較容易獲得發債申請。”

也有券商人士向記者證實了劉水的上述說法。該券商人士表示，以ABS發行為例，承銷商的首選客戶就是主體信用等級及債券信用等級皆高、抗風險能力較強的國企央企;其次，就是經營穩健、綜合實力較強的民營企業。

記者梳理發現，近期等候發債的企業陣容中，民企房企數量可謂寥寥，其中便有龍頭房企萬科的身影。據上清所披露信息，2月10日，萬科企業股份有限公司擬發行2022年度第二期中期票據，募集資金擬全部用于項目建設，這將是萬科今年以來第二次發行中期票據。1月中旬，萬科80億元中期票據獲注冊，并于1月27日在銀行間市場發行今年首期30億元中期票據，擬用于商品房項目建設，期限3年，發行利率為2.95%。

告別“大水漫灌”

對于當前房地產行業的融資現狀，多位行業人士給出的判斷是：隨著信貸端政策的邊際放松，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房企融資環境出現邊際改善。

劉水分析指出，此前召開的央行工作會議要求“穩妥實施好房地產金融審慎管理制度”，近期政府明確支持國有房企發行并購債券和獲得并購貸款，收并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”。這些政策的出臺，表明將對以前執行過緊的房地產金融政策給予矯正，房企的融資環境正在邊際改善。

在劉水看來，對于具有國資背景的地產開發企業而言，一是，年初金融機構額度充裕，央國企有較高的信用等級，可以加大融資;二是，政府明確支持國有房企發行并購債券和獲得并購貸款，收并購貸款不計入“三道紅線”，央國企可以充分利用政策支持加快融資。“對于一些經營穩健實力較強的民營企業，年初金融機構額度充裕，充分利用政府矯正房地產金融政策的空間，經營穩健實力較強的民營企業，可憑借財務穩健及較強開發經營能力，利用房地產貸款、ABS、信用債等多種工具積極融資，獲得發展先機。”劉水分析道。

但同策研究院資深分析師肖云祥也補充指出，現階段房企融資環境的邊際改善效果也是“有限”的。“實際上，在去年房企融資最困難的時候，央企國企受到的影響并不算大。后來隨著政策的松動，央企國企也是最先受益的。”

肖云祥直言，目前來看，房企融資政策較過去并沒有發生太大的變化，中小型的民營房企，特別是債務風險較高的房企，融資壓力并沒有降低。肖云祥分析認為，未來一段時間融資環境或會有一定的改善空間，但像過去“大水漫灌”的可能性不大。比如近期的并購貸、保障性租賃住房領域的寬松，但這類政策是特定領域的邊際寬松。

肖云建議，在債務管理方面，地產開發類企業還應在債期、債務結構、融資成本等方面做好考慮;當然還需要“開源節流”，做好去化和合理投資的工作。