當萬科的掌門人說話，房地產行業都會仔細聆聽。

“目前市場處在焦灼狀態，我們的判斷是目前顯然已經跌過頭了。”8月31日，郁亮在萬科的中期業績會上直言。

這個論斷值得從業者和投資者關注，尤其是聯想到萬科掌門人此前的幾次重要判斷。

(資料圖)

上一次是五年前的2018年，萬科董事局主席郁亮在房地產市場熱火朝天之時，潑出了一瓢“活下去”的冷水。

彼時的房地產業界不以為然，業外則一片愕然，不知郁亮此話從何談起。那一年，克而瑞房企銷售30強門檻首次突破千億大關，各地區域房企排著隊到上海虹橋建總部大樓。

兩年后，房企爆雷潮開始發作，“活下去”成為越來越多房企的目標。

再上一次是2014年，時任萬科總裁的郁亮，在權威報紙上發表名為《我國樓市進入白銀時代》的文章。文中郁亮表示，“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，過去膽大為王，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。”

跟“活下去”那次一樣，“白銀時代”也說早了。在恒大碧桂園融創和一群閩系房企看來，“越膽大越賺錢的時代”，不但沒有結束，反而是剛剛開始呢。

三年后，一直覬覦房地產“帶頭大哥”寶座的孫宏斌，公開diss郁亮：“白銀時代”這一提法“太扯了”。

孫宏斌說，這是鉆石時代。“誰的鉆石時代呢？大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。小公司都沒了，這個時代就結束了。我覺得房地產的上半場還會持續5年、10年。這是我說的中國房地產市場的上半場，我們一直是引領者。”

當時有人評論說：“這一次，孫宏斌勝利了。勝利的不僅僅是孫宏斌，還有敢在這一輪周期中大膽加杠桿的人，而萬科，也因為判斷失誤，失去了第一的寶座，被碧桂園和恒大先后取而代之。”

后來的事，大家都看到了。

有趣的是，這也不是孫宏斌第一次公開diss萬科掌門人，而結果倒是都一樣。

2003年7月，在王石牽頭發起的中城房網一次論壇上，孫宏斌說，“順馳今年銷售額要達到40億元，我們的中長期戰略是要做全國第一。也就是要超過在座的諸位，包括王總。”

王石當場回應道：“你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風險？”一年后，王石在采訪中點名順馳：如果把握好節奏，順馳能夠成為一家非常優秀的公司，但現在它要為盲目擴張造就的奇跡付出代價。

2006年，孫宏斌轉手順馳控股權，黯然出局。

長期主義，超過25%的利潤不做，······萬科掌門人的多個理念，經受住了房地產業大風大浪的考驗，也讓萬科的戰略判斷，備受業界矚目。

盡管早已丟失銷售榜首的王冠，萬科依然以其底蘊、實力、理念和前瞻性戰略，成為房地產行業公認的“老大”。甚至今日地產圈的跑步熱，也跟從王石到郁亮的堅持不無關系。

如今，經歷數輪周期而穩如磐石的萬科，看著風雨飄搖中的恒大碧桂園融創們，儼然有如《電梯戰神》里描述的場景：

我像高年級的學長，

帶著學弟走上講臺，

一個兩個三個四個

都給我站成一排。

······

所以，當“帶頭大哥”最新的判斷是，市場“跌過頭了”，那么市場有可能真的跌過頭了。

郁亮拿出了數據，“21年下降11%，22年下降40%，今年1-7月繼續下降25%，也就是說，如果拿20年作為基數的話，新開工數據下降了60%。按照下滑速度，今年全國新開工面積大概是6.6億平方米，已經回到了2006年，也就17年前的水平。”

他分析說，當前國內城鎮人口9.2億人，今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米。美國1960年城鎮化率達到70%，此后二十年，人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。

國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，按經驗建設水平保守估計，未來10-12億平米的新開工是有保障的。”相信在各方努力下，隨著經濟態勢持續平穩改善，隨著人們對未來預期的穩定，行業遲早會回到一個健康合理的水平。“

如果能達到10-12億平米的新開工，則房地產仍然是10萬億級別的大行業，仍然是經濟支柱產業，仍然是宏觀經濟的壓艙石。

這對中國經濟不是壞事，也是新一輪房地產政策正在發力的方向。