樓市過冬調查：多地“首付貸”死灰復燃

在樓市調控政策趨嚴背景下，房地產市場上的“首付貸”或“首付分期”已經較之前有所減少，但隨著市場交易逐漸冷淡，一些開發商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，其中不乏綠地、陽光城等大型房企。專家認為，“首付貸”帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定機會，增加市場風險。

綠地、陽光城等房企提供首付分期

建筑物。中新經緯 王潮 攝

早在今年6月底，住建部等七部委就聯合印發通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，其中明確提出，要打擊操縱房價房租、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙。

之后，天津、福建、云南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個省份或城市均提出，重點整治通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

環京地區歷來都是炒房客關注的重點。為迎合炒房客的投資需求，當地一些樓盤推出了“首付分期”等措施，一些置業顧問在推銷時也以首付款可以分期為賣點，吸引購房者看房。10月底，河北涿州的一位劉姓置業顧問便在向客戶推銷樓盤時稱，涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九里京城等樓盤，都可以做首付分期。

中新經緯客戶端11月16日致電位于涿州的悅瀾灣售樓部，一位置業顧問稱，該樓盤可以幫助資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分與開發商旗下的第三方公司簽署首付款分期合同，2年內還清，不收取利息。該置業顧問還強調，做首付分期不會影響房屋網簽、銀行抵押貸款等手續，可以一邊還銀行貸款，一邊還首付款。

但根據涿州市2017年3月出臺的規定，對非戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%。

在山東濟南，也有一些開發商可以為客戶辦理首付分期。濟南綠地國際城的置業顧問稱，首付款不夠的客戶可以先交20%的首付，剩下10%通過開發商員工內部借款方式幫客戶墊資，之后就可以向銀行申請貸款。借款部分沒有利息，但需要三個月內還清，如果逾期，需要交納一定比例的違約金。

綠地國際城的置業顧問告訴中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)，相比起提供借款，他們還是希望客戶能按時交齊首付。河南鄭州的綠地公園城則明確表示，目前沒有首付分期，但如果短期內資金流轉困難的話，可以“幫忙想辦法”。

“客戶付完10%的首付就可以去銀行辦貸款了，剩下20%的首付分2年4次還清，沒有利息，但不能享受樓盤其他方面的優惠。”由鄭州綠都地產開發的綠都瀾灣置業顧問透露，他們也是趕在春節前推廣這一“福利”，不少購房者付首付比較困難，這也是幫助他們解決難題。

微信公眾號“陽光城廣西區域”今年9月發布的文章

認證信息為“陽光城集團廣西有限公司”的微信公眾號“陽光城廣西區域”今年9月發布的一篇文章顯示，南寧大唐印象、南寧陽光城·時代中心、玉林陽光城·麗景公館等樓盤都推出了首付分期活動。11月17日，由陽光城等房企合作開發的南寧大唐印象的一位置業顧問告訴中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)，首付分期活動現在還有，客戶可以先交一半的首付，剩余部分在12個月內還清，這期間不影響客戶向銀行申請抵押貸款。

家住北京的張先生近期正打算購置第二套房產，據其反映，房產中介稱雖然二套房最低的首付比例為60%，但他們可以做首付分期，客戶先付30%，剩余30%首付分2年4次還清即可。

“首付貸”曾被認定違法違規

樓市。資料圖 中新經緯 攝

“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購房者進入房地產市場的門檻，但購房杠桿卻被放大，一旦規模擴大，容易對市場產生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業內視作房地產市場波動的推波助瀾者。

2016年全國兩會期間，時任央行行長周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例就發生了變化，償還能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔了過大的風險，從銀行內部管理來講，操作是有錯誤的。

也是在2016年，相關部委就認定，“首付貸”是違法違規的金融產品。2016年8月，住建部、國家發改委、央行等七部委發布的《關于加強房地產中介管理 促進行業健康發展的意見》提出，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。

中原地產首席分析師張大偉認為，由開發商或第三方金融平臺提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產市場一直都存在，而判斷其行為是否違規，關鍵看向銀行申請住房抵押貸款時的首付交付情況。

“如果辦抵押貸款時，部分首付款仍由開發商或第三方金融平臺墊付，貸款批準后，購房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規的。”張大偉對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會有半年至一年的時間窗口，如果只是在這段時間內向購房者了提供首付分期或延長首付時間，嚴格意義上不能算違規。

但顯然，上述開發商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時間都較長，且在銀行抵押貸款辦理完成后仍在還款，已經有違相關規定。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，這類首付政策嚴格上說是違規的，但各地監管對它的態度不太一樣，部分地區明文禁止，一些地方則只是在市場秩序整頓的時候去管控。

此外，業內人士也指出，房地產開發企業自辦的金融業務很可能并沒有取得相應資質，也涉嫌違法從事金融業務。

嚴躍進說：“‘首付貸’帶來的問題顯而易見，不僅增加了購房者的還款壓力，也可能導致金融系統的紊亂。所以，商業銀行在審核購房者資格時，應該對其銀行流水、還款能力加大審查力度。”

張大偉稱，在許多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，這就起到安全墊的作用，證明購房者已經具備一定的經濟實力，而‘首付貸’突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來一定的機會，增加市場風險。