目前工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行均已調(diào)整房貸利率，首套房貸利率上調(diào)15BP(基點)至5.1%(LPR+45BP)，二套房貸利率上調(diào)35BP至5.6%(LPR+95BP)。招行深圳分行等部分股份行也跟進調(diào)整。

深圳由此成為廣州之后，第二個房貸全面漲價的一線城市。在深圳之前，廣州今年以來已三次調(diào)整房貸利率。而包括寧波、南昌等，全國多地房貸利率都有上調(diào)。

就在同日，最新一期LPR出爐，一年期和5年期品種均連續(xù)13個月保持不變。盡管LPR繼續(xù)按兵不動，但業(yè)內(nèi)普遍認為，預(yù)計房地產(chǎn)信貸環(huán)境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。

深圳五大行集體上調(diào)房貸利率

“首套房貸利率很快就要提高到5.1%，如果要申請就盡快辦理。”某國有大行深圳分行信貸一線人士告訴第一財經(jīng)，該行已經(jīng)下發(fā)通知，首套、二套房貸利率將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，分別上浮15BP、35BP。上調(diào)后，分別為5.1%、5.6%。

記者了解到，包括上述國有大行在內(nèi)，目前工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行均已調(diào)整房貸利率，而且上調(diào)幅度基本一致。

至此，五家大行深圳分行的房貸利率已經(jīng)全部上調(diào)。此前，建行深圳分行已在5月7日對房貸利率進行調(diào)整，首套房貸利率執(zhí)行LPR+45BP，二套房貸執(zhí)行LPR+95BP。調(diào)整后利率亦分別為5.1%、5.6%。當(dāng)時業(yè)內(nèi)就已預(yù)計，其他銀行在深圳的房貸利率可能也會跟進調(diào)整。

除了國有大行，部分股份行也在跟進調(diào)整。招行深圳分行某支行信貸人士稱，調(diào)整之后，該行目前一、二套房貸利率均按建行同樣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。平安銀行深圳分行人士則稱，目前還在就此進行討論之中，如何調(diào)整沒有正式結(jié)論。

此次上調(diào)房貸利率之前，1月初，深圳部分銀行就通過與客戶協(xié)商的方式，對房貸利率進行調(diào)整。根據(jù)第一財經(jīng)了解，在客戶同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，部分股份行的一手房貸利率達到5.25%左右，二手房貸則達到5.6%～5.7%。

一些股份行當(dāng)時這么做，主要是因房貸額度緊張。亦有部分額度充裕的國有大行，也優(yōu)先向優(yōu)質(zhì)客戶傾斜信貸資源。

而雖然此次五家國有大行、部分股份行集體上調(diào)房貸利率，但多家銀行人士均稱，目前并未出現(xiàn)額度緊張的情況。

“現(xiàn)在額度很充足，放款也很快，如果現(xiàn)在申請，估計下個月初就能放款，月初的額度會更寬松一些。”某國有大行人士稱。另一國有大行人士也稱，走完審批流程之后就會放款，目前額度較為充足，現(xiàn)在申請，預(yù)計下月初就能放款。

在利率上調(diào)的同時，深圳各家銀行對購房首付款來源的審核標(biāo)準(zhǔn)也在趨嚴(yán)，并與貸款資格關(guān)聯(lián)。

網(wǎng)絡(luò)流傳的一份首付款資金來源要求顯示，購房者的首付款必須來源于家庭自有資金，需提供近半年資金流水，半年前已持有80%首付款資金的，可直接認定為具備資質(zhì)，部分首付款近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需核實為合理收入;直系親屬轉(zhuǎn)入的，則需提供直系親屬近半年流水，若斷續(xù)存入需證明為合理收入;近期新增的消費貸、大額信用卡消費等，提供結(jié)清證明后才能審批，且提供的流水不能顯示貸款、借款等字樣。

不過，上述網(wǎng)傳信息沒有顯示具體的銀行信息。5月20日，第一財經(jīng)向多家銀行核實此事，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

但深圳多家銀行人士均告訴第一財經(jīng)，如果有資金流水證明的自身收入不足，首付款一般只能來自直系親屬、配偶，如果配偶名下有房貸記錄沒有結(jié)清、近期有其他性質(zhì)的貸款，或者首付款來自他處等情況，銀行審核時可能都難以通過。

2020年底，央行、銀保監(jiān)會將銀行分為五檔，設(shè)定了房地產(chǎn)、個人住房按揭貸款“兩條紅線”之后，上海、深圳、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊。北京、廣東等地監(jiān)管近期均下發(fā)通知，防范個人經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。去年12月，深圳銀保監(jiān)局針對熱點樓盤“眾籌打新”事件再次印發(fā)通知，對住房貸款和經(jīng)營貸，從貸款集中度、借款人資質(zhì)和購房背景、首付和還款資金來源、抵押物評估、中介合作等五個方面提出監(jiān)管要求。

房貸利率還有上行空間

隨著五大行房貸利率全部上調(diào)，深圳也成為第二個房貸全面漲價的一線城市，總體房貸利率則位于全國中游水平。

行業(yè)第三方對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年4月20日～5月18日，全國首套房貸平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP;二套房貸平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。其中，21個城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。

一線城市中，隨著5月各銀行陸續(xù)上調(diào)房貸利率，深圳目前已有近10家銀行執(zhí)行首套5.1%、二套5.6%的利率水平;首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。

而在深圳之前，廣州今年以來已三次調(diào)整房貸利率。根據(jù)媒體報道，多次調(diào)整后，目前廣州首套房貸利率最低為LPR+75BP，二套房貸利率最低為LPR+95BP，分別相當(dāng)于5.4%、5.6%的水平。

除了深圳、廣州，全國多地房貸利率都有上調(diào)。比如在寧波，四大行5月20日起首套房貸利率從5.35%上調(diào)至5.45%，二套房貸利率從5.6%上調(diào)至5.7%。南昌首套房貸利率也從5.65%上浮到6.125%，二套房貸利率在5.8%～6.37%之間。

5月20日，盡管作為房貸利率基準(zhǔn)的5年期LPR未有變化，但東方金誠首席宏觀分析師王青分析，若接下來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調(diào)的可能。

央行最新公布的數(shù)據(jù)也顯示，3月居民個人住房貸款加權(quán)平均利率為5.37%，比去年年底上行4BP，是去年年初以來首次上行。王青表示，在今年“有保有壓”的結(jié)構(gòu)性信貸政策下，隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境進一步趨緊，未來居民房貸利率還有上行空間。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對記者稱，未來各地房貸利率或受供需影響出現(xiàn)一定范圍的調(diào)整，比如，部分熱點城市、區(qū)域由于銀行房貸額度緊張、樓市需求旺盛等，房貸利率可能出現(xiàn)一定程度的上浮。

樓市短期影響不大

多位市場人士表示，深圳房貸利率上行并不會對購房行為產(chǎn)生決定性影響。

“一是房貸利率上調(diào)幅度并沒有太大，二是拉長30年時間來償還的話，每月增加千元的還款金額，殺傷力度并不大。”多位深圳購房者向第一財經(jīng)表示。

按照借貸500萬元，年限30年，通過等額本息的方式還款，在深圳房貸利率上調(diào)后，首次購房家庭30年的總利息增加約39萬元，每月還款金額的增加值為1093.76元。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹也表達了類似的觀點。她對第一財經(jīng)表示，影響不會特別大，因為目前最大的問題，首先是購房資格。

去年7月15日，深圳市住建局《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺。其中，買房門檻被提高：入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要繳納5年社保。此后，歷經(jīng)堵住“假離婚”買房等各類打補丁式調(diào)控，深圳網(wǎng)紅盤社保門檻水漲船高。

比如，今年2月，市場人士矚目的深圳沙井萬豐海岸城錦園/璽園公示誠意名單顯示，購房者至少需要在深圳繳納23年社保才有搖號機會。即便是夫妻合作，每人至少也需要繳納社保11.5年。一時間，這令更多購房者意識到，在深圳買房除了高房價更有高筑的社保門檻有待跨越。

此輪房貸利率上調(diào)的另一大背景是深圳樓市仍未走出低谷期。

一手住宅方面，自2月開始，深圳一手住宅供應(yīng)量一直處于低位水平，而網(wǎng)簽量雖然有回落的趨勢，但仍超越3000套的水平，導(dǎo)致庫存量不斷下降，去化周期下跌至4.2個月，創(chuàng)2019年以來的新低。二手住宅則仍未走出推行“二手住宅成交價格參考機制”的“208新政”影響，橫盤困局并未迎來實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。

多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質(zhì)性變化，可能要看三季度是否有變化。多個機構(gòu)監(jiān)測的深圳4月二手住宅掛牌價數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分業(yè)主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，上調(diào)房貸利率，疊加一線城市普遍實施的嚴(yán)查“房抵經(jīng)營貸違規(guī)入樓市”，嚴(yán)查流水、首付款瑕疵，審核首付款來源等房地產(chǎn)金融組合拳，樓市整體依然會“穩(wěn)”字當(dāng)頭。