隨著大會再提“租購并舉”，國內密集出臺多項利好政策加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，租賃住房已上升到國家戰略高度。

可見，全面發展住房租賃市場已成為當前建設房地產長效機制的重要內容，住房租賃市場正迎來新的歷史性發展機遇。

1、政策支持、需求釋放，住房租賃市場迎發展新機遇

12月8日，中國證監會副主席李超表示，將加快推進多層次REITs市場，打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

作為推動REITs市場平穩發展、支持保障性租賃住房市場建設的重要手段，當前住建部也在加快完善保障性租賃住房REITs相關政策，我國住房租賃市場正迎來高質量發展的新階段。

一方面，在“房住不炒”的主基調下，增加REITs對保障性租賃住房的投資，亦是符合我國“租購并舉”的政策指導方向。

另一方面，鼓勵REITs向商業性房地產擴容，也有助于商業性房地產市場恢復。對辦公樓和商場等進行投資，將促使REITs底層資產多元化，收益多元化，進一步緩解房地產企業的資金壓力。后續商業地產領域可以打包做試點，進而形成商業地產REITs產品。這類產品對于后續相關房企盤活存量、優化資金退出渠道亦是有著積極作用。

再加上近期全國持續調整防疫策略，多省多地宣布不再查驗核酸證明和健康碼，我國正式邁向結束疫情生活的道路。國內防疫政策持續優化，前期受疫情影響所限制的消費需求將得到集中爆發，從而刺激經濟復蘇增長，住房租賃市場需求也將逐步釋放。

總的來說，在政策支持以及需求釋放背景下，住房租賃市場這一賽道之中擁有更高綜合能力、獨特商業模式、重視品牌運營的企業，將能率先享受政策及金融的紅利，進一步鞏固規模和市場。

2、長租公寓領跑品牌，創新商業模式下的強勁增長勢頭

聚焦到市場來看，許多房企也已紛紛調整發展戰略，發力住房租賃市場，打造出如龍湖冠寓、萬科泊寓等多家長租公寓運營商品牌。

當然，除了這些領頭房企從地產切入直接運營的思路之外，也不乏非房企打造新商業模式入局的領先樣本，例如國內首創集中式長租公寓模式的魔方生活生活服務集團(以下簡稱“魔方生活”)。

相較于從不同地區獲取個人房源的分散式長租公寓，集中式長租公寓通常與大型機構業主簽訂長期整租協議。相比分散式長租公寓，穩定安全、增值服務及社群網絡是集中式長租公寓的核心競爭優勢。

換句話來說，集中且標準化的運營模式既能提升管理效率，降低運營成本從而提高利潤，還能基于租戶集中居住的特點，通過組織社群活動等方式塑造獨特的品牌體驗感，擴大品牌影響力并提高客戶粘性。

如果說商業模式是決定企業能否可持續發展的重要因素，那么判斷商業模式是否成功則體現在其品牌影響力和業績表現兩方面上。

一直以來，魔方生活就以可負擔的價格提供配備現代化設施且位置便利的集中式長租公寓，目前已成為中國規模最大的獨立的集中式長租公寓平臺。良好品牌影響力和業績表現亦是驗證了魔方生活商業模式的成功。

首先，遍布全國的公寓、良好的品牌知名度及住戶滿意度體現出魔方生活強勁的品牌影響力。

截至2022年6月30日，魔方生活共有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。據Frost&Sullivan數據顯示，于2021年，按在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一，且按品牌知名度及住戶滿意度計算，其在國內所有的集中式長租公寓運營商中名列首位。

其次，基于完善的公寓布局，魔方生活營收利潤持續雙增，展現出強勁的增長勢頭和內生性成長動力。

據悉，公司的收入由2019年約9.47億元增至2021年約14.71億元，年復合增長率為24.7%；凈利潤由2019年約6355.1萬元增至2021年約2.95億元，年復合增長率高達115.6%。

3、小結

在政策不斷支持行業發展、疫情逐步放開刺激需求釋放的大環境下，魔方生活這類在品牌、商業模式和盈利能力等多方面都更具優勢的領頭企業，或將優先受益進入發展快車道。

同時，關注到此前魔方生活已遞表港交所，相信隨著后續其順利登上資本市場，面臨的發展機會也將更加明確。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。