8月31日，北京市政府印發《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》(以下簡稱《計劃》)，其中提到，要始終堅持有利于完善城市功能、有利于形成活力空間、有利于引入社會資本、有利于改善民生福祉，堅持規劃引領、首善標準、市場主體、多方參與，堅持轉變城市建設發展方式，由依靠增量開發向存量更新轉變。業內專家表示，《計劃》相當于北京城市更新的“十四五”規劃版本，對于最近五年的相關行動具有非常好的指導意義。

存量改造定下六大任務

北京已成為減量發展城市。首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院執行副院長葉堂林在接受北京商報記者采訪時表示，減量發展重要途徑是通過現有存量的調整來謀取發展空間，是通過對現存低效率的城市利用空間進行調整和提升來實現發展。

為實現由增量開發向存量更新轉變，《計劃》提出了明確的發展目標，其中，“國際科技創新中心”、“兩區”建設、“國際消費中心城市”、京津冀協同發展成為重要的關鍵詞。葉堂林告訴北京商報記者，《計劃》是與北京城市未來發展目標和發展方向相一致、相匹配的。希望通過城市更新來優化城鎮空間結構，進而為這些城市發展目標提供空間支撐。

“城市更新實質是對現有城市空間的優化配置，尤其是對一些不能適應首都功能發展的空間進行優化調整，對一些城市老舊空間通過補齊現代功能進而更好滿足人民對美好生活的需要。”葉堂林說。

除了總體目標，《計劃》還明確了六大項目任務，包括首都功能核心區平房(院落)申請式退租和保護性修繕、恢復性修建;老舊小區改造;危舊樓房改建和簡易樓騰退改造;老舊樓宇與傳統商圈改造升級;低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造;城鎮棚戶區改造。

其中要求，推動老城平房區保護更新，恢復傳統四合院基本格局。持續推進平房(院落)申請式退租，拆除違法建設，到2025年，完成首都功能核心區平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務。

在老舊小區改造方面，要求到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務，重點推進本市500萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100萬平方米節能改造任務及群眾改造意愿強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區改造任務。此外，到2025年，還要基本完成134個在途城鎮棚戶區改造項目，完成30000戶改造任務。

不搞大拆大建 強化科技賦能

城市更新工作如何進行?《計劃》明確，實施城市更新行動，聚焦城市建成區存量空間資源提質增效，不搞大拆大建，城市更新行動與疏解整治促提升專項行動進行有效銜接，規劃利用好疏解騰退的空間資源。

在8月31日舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長黃艷也表示，“實施城市更新行動，要由過去大規模的增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重”。目前一些地方出現了有悖初衷的苗頭，比如開始計劃大規模拆除舊城舊區，有的地方還發生了大規模砍老樹現象。為了貫徹落實黨中央決策部署，防止各地重走城市粗放開發建設老路，《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》已于當日正式印發實施。黃艷表示，要劃出城市更新重要底線，一方面，要控制大規模拆除，另一方面要控制大規模增建。此外還要控制住房租金漲幅。

“這次《計劃》強調了居民和業主的作用，尤其是提到了‘鼓勵居民、各類業主在城市更新中發揮主體主責作用’的導向，類似鼓勵公眾參與的做法，是值得肯定的。至少說明城市更新也不是簡單的房企或投資者的事，也是一個基層資源挖掘和協調的過程。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

在不搞大拆大建的基礎上，在葉堂林看來，現在提出城市更新，一定要站在當前時代背景下，要應用當前最新的技術，包括智慧城市、數字技術、韌性城市等。

為此，《計劃》還提出，大力推進城市更新項目信息化、數字化、智能化升級改造，注重運用區塊鏈、5G、人工智能、物聯網以及新型綠色建材等新技術新材料，以城市更新為載體，廣泛布設智慧城市應用場景，進一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務水平，提高綠色建筑效能，打造智慧小區、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區，助力提升城市居住品質、提供便捷公共服務、推動產業優化升級、培育新興消費模式。

單一開發轉向經營模式

城市更新資金從哪兒來?《計劃》強調要研究支持社會資本參與城市更新的政策機制，加快建立微利可持續的利益平衡和成本分擔機制，形成整體打包、項目統籌、綜合平衡的市場化運作模式。暢通社會資本參與路徑，鼓勵市屬、區屬國有企業搭建平臺，加強與社會資本合作，通過設立基金、委托經營、參股投資等方式，參與城市更新。發揮社會資本專業化運營管理優勢，提前參與規劃設計。

此外，鼓勵資信實力強的民營企業全過程參與更新項目，形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統商圈改造升級、低效產業園區“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項目，市政府固定資產投資可按照相應比例給予支持。完善標準規范，提高審批效率，創新監管方式，為社會資本參與城市更新創造良好環境。

比如在老舊小區改造方面，《計劃》就提出了要積極探索老舊小區改造多方共擔籌資模式，推廣“勁松模式”“首開經驗”，完善市場化實施機制。

黃艷也表示，要加強統籌謀劃，堅持城市體檢評估先行，不增加地方隱性債務，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。“我們主要是想推動由過去的單一‘開發方式’轉向‘經營模式’，吸引社會力量參與更新，尤其是不搞政績工程、面子工程，更注重補短板、惠民生的里子工程，統籌地上地下設施建設，提高城市的安全和韌性，尤其在社區層面，還是要注重補齊設施和服務短板，建設完整的居住社區。”黃艷說。

葉堂林認為，在資金來源方面，要結合具體城市更新項目類型積極引入社會資本，對未來能夠盈利的項目是可以采取PPP模式引入社會資本的，如傳統商圈改造，對于盈利能力弱的項目應通過政府的資金投入帶動相關社會資金的投入。

嚴躍進還表示，此次北京的政策，在強調社會資本參與的過程中，也明確強調推動更新項目建立自給自足的“造血”機制，這也要求對于城市更新后續的項目發展有更好的規劃。如果此類規劃不到位，那么往往城市更新項目和市場需求脫節，導致城市更新項目社會價值和經濟價值難以統一。據此，如何讓城市更新項目持續運作，且形成非常好的商業價值，也是各類投資者等所需要關注的內容。