21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵上海報道

上海二批次土拍第一日“戰(zhàn)績”看似平淡無奇，實則可見地方政府微調(diào)市場的良苦用心。此次土拍新啟用搖號規(guī)則，土拍首日便有3幅地塊溢價率達到10%，從而進入搖號決勝階段。推敲背后的原因，大部分地塊溢價率出現(xiàn)了上漲趨勢，市區(qū)地塊的房地聯(lián)動價也有所上漲。在房企利潤有保證的前提下，這對于市區(qū)一二手房倒掛現(xiàn)象的降溫是有效果的。

(資料圖片)

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，上海二批次土拍放在全國市場來看仍有一定的熱度，但是也呈現(xiàn)出一定的降溫跡象。最典型的特征有三個：第一、分化特征更為明顯，可以看到7月11日首拍中，三幅核心優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企競逐，熱度較高，但是外圍區(qū)域地塊基本低價成交，顯示出降溫跡象。第二、國央企仍然是上海土拍的主力，這和房企戰(zhàn)略向一二線收縮有直接關(guān)系。第三、土拍規(guī)則調(diào)整，搖號的方式降低了房企拍地操作的難度。

維持熱度

公開信息顯示，上海第二輪集中供地共推出25幅地塊，首輪16幅宅地，分三天出讓，總出讓面積86.7萬平方米，總建筑規(guī)模193.6萬平方米，總起價389億元。另有9幅地塊將于8月1日出讓。

7月11日，上海二次土拍第一天，8宗地賣出了193.77億元。7幅宅地由保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)、臨港集團、上實發(fā)展等央、國企競得，當中有4幅僅有一家報名，一共5幅地塊以底價成交，有3幅地塊進入搖號環(huán)節(jié)。此前關(guān)注度比較高的楊浦平?jīng)龅貕K由保利置業(yè)搖中。

上海土拍此次修改了游戲規(guī)則，地塊競拍觸頂搖號，吸引十多家房企同時報名多幅地塊。與此同時，市區(qū)房地聯(lián)動價上漲，郊區(qū)地塊房地聯(lián)動價格略有下跌。土拍市場游戲規(guī)則怎么改、玩法怎么變，底層邏輯都是“房子能賣得動”，分析人士指出，由于市區(qū)新房去化快，即使溢價率有所提升，房企也能賺到錢。

政府維持土拍熱度確實花了心思。上海此次土拍看點有很多。一個不變的情況是，參拍房企以央、國企為主力。這是上海土地市場的趨勢也是階段性投資結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。由于上海拍地對于資金要求高（需沉淀自有資金達到地塊起價的100-110%），而上海地塊的總價相對較高，因此，資金實力雄厚的央國企成為上海土地市場的絕對主力。據(jù)不完全統(tǒng)計，本次參拍房企約39家（不含城投），央國企為絕對主力，占比超七成。招商蛇口、越秀、中鐵置業(yè)、中海、華發(fā)、廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、華潤、金隅、保利置業(yè)等等老面孔云集。

有8家民企（含外資）參拍，相比一批次的19家明顯下降。參拍房企包括龍湖、路勁、美的等品牌房企，以及大華、恒都置業(yè)等本土房企，還有天安等已經(jīng)在上海布局的外來民企，以及維科、金新城等想要進入上海的長三角民企。這些民企由于受資金限制，大多數(shù)只參拍1-2幅地塊。

整體而言土拍熱度不減，多幅地塊各吸引十幾家房企參拍，但報名參拍還是以央、國企為主。

市區(qū)地價微漲

二次土拍地塊封頂溢價率為10%。土拍首日共有3幅熱門地塊迎來多家房企的競爭，均拍至觸頂10%溢價率。

其中，本次土拍唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地——楊浦平?jīng)龅貕K房地聯(lián)動價11.7萬/平方米，共吸引了13家房企進行現(xiàn)場激烈角逐。地塊經(jīng)過37輪報價達到上限價格22.73億進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)。13家競買人全部參與搖號，最終由保利置業(yè)搖中，成交樓面價74250元/平方米，溢價率10%。

梳理這16幅地塊信息不難發(fā)現(xiàn)，有14幅地塊最高限價的溢價率在10%，按照新規(guī)則，假如這14幅地塊的報價都達到最高限價，這意味著14幅地塊最終溢價率都會在10%。

回看今年上半年的上海新房市場，成交金額創(chuàng)新高，但小陽春以后市場快速轉(zhuǎn)冷。新房開盤認購率、入圍分在降低；二手房市場低迷、量價齊跌，5月已跌至1.5萬套的枯榮線，6月更是跌到1.2萬套，西虹橋等熱門板塊一二手房價倒掛也在不斷縮小。

這就不難理解為何二批次土拍中的大部分地塊抬高了房地聯(lián)動價了。一方面通過微調(diào)縮小一二手房價差，給一二手房倒掛降溫；另一方面，給市場增加信心。

此次有15幅宅地的房地聯(lián)動價上漲，占比60%。閔行華漕宅地從2022年的6.6095萬元/平方米漲到現(xiàn)在的6.95萬元/平方米，漲幅5.1%；嘉定南翔地塊，從2021年的5.9萬元/平方米，漲到現(xiàn)在的6.25萬元/平方米，漲幅5.9%。另外，楊浦、閔行、寶山、青浦、松江等區(qū)域，房地聯(lián)動價也都出現(xiàn)小幅上漲。不過，青浦徐涇、浦東曹路等郊區(qū)地塊，由于容積率上漲，地價呈現(xiàn)微跌趨勢。

正如宋紅衛(wèi)所言，房企對于市中心地塊溢價率抬升是能接受的，因為隨著房地聯(lián)動價的提高，利潤變化不大；但對于流速慢的市區(qū)外圍地塊，房企出于資金安全角度考慮，并不希望調(diào)高聯(lián)動價。

從市場表現(xiàn)來看，上海目前仍然是全國樓市最優(yōu)的城市之一。尤其從6月份數(shù)據(jù)來看，大部分核心城市表現(xiàn)為下降，樓市壓力較大，上海仍然表現(xiàn)為上漲，凸顯了潛在購買力優(yōu)勢。盡管二手房市場降溫對新房市場產(chǎn)生一定的影響，外圍市場在未來會有一定的壓力，但是核心區(qū)域地塊仍然是有流量有利潤的優(yōu)質(zhì)資源，這也是二次土拍中地塊熱度維持的原因。

值得一提的是，上海二批次土拍首日已賣出193.77億，幾近起拍價的2/3，接下來的兩天及8月1日的土拍看點依然不少，房企投資趨勢也將越來越透明。