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合肥出臺探索實施“取消公攤面積”等政策對購房者有何影響？專家分析

2023-07-29 13:30:31來源：騰訊網

大皖新聞訊7月28日下午，合肥市召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。會議指出，要推進商品房"現房銷售"，探索"取消公攤面積"，商品房銷售按套內面積計價等，引起市民關注。

取消"公攤面積"對于購房者有哪些影響？取消"公攤面積"后如何防止小區共有建筑面積"縮水"？實施房票安置等多元化安置政策有什么影響？7月29日，大皖新聞記者進行了采訪。

(資料圖)

政策：合肥推進"現房銷售"，探索"取消公攤面積"

合肥市此次專題會議明確要抓緊完善以下工作舉措：一是大膽穩妥推進商品房"現房銷售"試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目。二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

三是"城中村"改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應"定向掛牌、協議出讓"。四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證，但嚴禁捆綁銷售。

七是探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證，此舉有利于提高地庫建設質量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。八是落實"全程代辦"，全面推進"拿地即開工、開工即開建、交房即交證"。九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用"競品質"機制，探索競爭性談判出讓方式，優先考慮"四沒有"的優質房企：即沒有項目"爛尾"、沒有項目有"保交樓"任務、沒有物業管理出問題、沒有項目工程質量問題。十是要以嚴密制度加強商品房預售資金共同監管，嚴防資金挪用。

專家：取消公攤面積能讓購房者更清楚自己的付費

大皖新聞記者注意到，此次發布的十條措施中，有一條關于商品房銷售按套內面積計價的措施引起不少人關注，該措施明確，為避免公攤面積比例過大，合肥要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

"這是合肥市首次明確提出探索取消‘公攤面積’，商品房銷售按套內面積計價。"安徽省房地產研究會秘書長汪遠在接受大皖新聞記者采訪時表示，合肥市探索實行商品房銷售按套內面積計價，進一步促進老百姓明白付費，放心購房，也有助于提振市場信心。

汪遠告訴大皖新聞記者，近年來，越來越多的購房者關心商品房問題，主要原因是廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業了解，有些開發商利用公攤面積賺取利益等，導致購房主與物業、開發商產生矛盾糾紛。

其實，我國實行共有建筑面積分攤制度歷史悠久。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。哪些共有面積算公攤？《房產測量規范》明確了共有建筑面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，具體包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。

"在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧。"汪遠稱，另一方面公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤后的面積收費。"取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓購房者更清楚自己的付費。"

建議：土地出讓時加上限制性政策，預防共有建筑面積"縮水"

針對取消"公攤面積"直接以套內面積售房的措施，也有不少市民提出，該政策實施后會不會讓小區共有建筑面積"縮水"？對此，汪遠提出，目前合肥市初步提出探索實施套內面積售房措施，建議未來土地出讓環節可以為"共有建筑面積縮水"加上限制性政策，明確規定新建住宅要配建不低于一定標準的共有建筑。"就像現在土地供應時對競品質地塊的一些條款限制一樣，有了限制，就能有效預防共有建筑面積縮水的情況。"

另一方面，不少市民還關心取消公攤并不會導致房屋總價上漲。對此有業內人士分析，該舉措并不到導致房屋總價上漲，因為加入或取消公攤面積只是計價方式發生了變化。"按照套內面積售房后，公攤部分的成本會折算成房價，這樣房屋單價會有波動，但是整體房屋總價不會改變。"

針對市民擔心取消公攤會導致房屋總價上漲的問題，業內人士提出建議，可以在商品房對外出手時給出兩種計價方式：一種是包含公攤在內的計價方式，另外一種是不含公攤的計價方式。兩種方式都列出來，對市場和購房情緒的影響會小很多。

分析：多地已實施房票安置政策，有助于去庫存、穩房價

針對此次發布政策中"推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式"，也引起不少人關注。

今年以來，全國不少城市探索并實施了房票安置政策。今年3月，福建省政府出臺《鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施》，提出"實施房票安置，對于使用房票在規定期限內購房，房地產企業和屬地政府給予團購優惠和購房補助"。目前，福州、廈門等地已開始實施房票安置。

對于此次合肥提出房票安置，有業內人士分析，房票曾在2016年以來的房地產去庫存中發揮重要作用。如今合肥市推出房票安置除了滿足被征收人多樣化安置需求，也是去庫存、穩房價的舉措。

另一方面，針對此次發布政策中，探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證的措施。業內人士稱，"現在不少開發商為了趕工期，地下車庫的質量難以得到保障，導致地下車庫的矛盾糾紛頻發。"業內人士表示，地下車庫整體驗收合格再辦預售許可證可以促進開發企業注重地下車庫的建設，提高老百姓的居住品質。

大皖新聞記者徐琪琪實習生梁瑋毓

編輯陶娜

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