存量房貸利率調(diào)降預(yù)期再起業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)調(diào)整幅度不會(huì)很大

2024-09-11 17:46:05來(lái)源：上海證券報(bào)

近期，隨著新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率走低，存量和新增房貸之間的利差擴(kuò)大，市場(chǎng)上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期再起。流傳比較多的調(diào)整模式主要有兩種，即“重定價(jià)”和“轉(zhuǎn)按揭”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸利率仍處于較高水平，降低存量房貸利率符合群眾期盼，未來(lái)存在下調(diào)存量房貸利率的預(yù)期。不過(guò)鑒于當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，商業(yè)銀行主動(dòng)降低存量房貸利率的意愿不高，后續(xù)或需要更多配套政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率。

“不公平”與不劃算的考量

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，存量房貸利率下調(diào)預(yù)期之所以再起，一方面是因?yàn)榇媪糠抠J和新增房貸之間的高利差導(dǎo)致的“不公平”現(xiàn)象;另一方面是因?yàn)榻诖婵罾食掷m(xù)回調(diào)，當(dāng)存款利率不斷走低，繼續(xù)持有高利率房貸顯然已不劃算。

今年以來(lái)，新增房貸利率不斷下探。據(jù)克而瑞研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)，目前30個(gè)重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，較年初下調(diào)約0.6至0.7個(gè)百分點(diǎn)。部分城市房貸利率累計(jì)降幅多達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)，而多數(shù)存量房貸由于還沒(méi)到重新定價(jià)日，利率還維持在年初水平。

以上海為例，2023年9月對(duì)存量房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，此時(shí)的首套房貸款利率為4.55%。而在經(jīng)歷2024年LPR的兩次調(diào)降和加點(diǎn)變化后，如今上海首套房最新貸款利率為3.4%，二套房貸款利率為3.8%。若是2021年7月后購(gòu)買的二套房，且此后未享受首套房貸利率優(yōu)惠的，其房貸利率為5.25%。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ジ嬖V上海證券報(bào)記者，目前存量房貸的平均利率約為4%，如果能盡快調(diào)整到增量房貸款的利率水平，購(gòu)房者的月供壓力將會(huì)明顯減輕。但考慮到目前低利率環(huán)境已經(jīng)給銀行帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)壓力，預(yù)計(jì)本輪存量房貸降息幅度不會(huì)很大。

調(diào)整的必要性已明顯提升

記者觀察到，今年居民普遍感覺(jué)支付壓力較往年偏大，并引發(fā)了一些新的現(xiàn)象。

首先，居民負(fù)擔(dān)較往年呈現(xiàn)加重趨勢(shì)。今年以來(lái)，居民收入增速并不明顯，而資產(chǎn)價(jià)值盈利效應(yīng)也在減弱。房貸利率相對(duì)較高的效應(yīng)，無(wú)法通過(guò)投資端獲利來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。客觀上，相比往年，居民今年房貸支付壓力變大。

這種壓力在一定程度上也反饋到了銀行體系，個(gè)人住房貸款不良率在部分銀行的報(bào)表中呈現(xiàn)小幅走高的態(tài)勢(shì)。以建行為例，6月末，該行個(gè)人住房貸款余額小幅下降，但是不良率有明顯提高，從年初的0.42%升至0.54%。

記者了解到，當(dāng)前，個(gè)別銀行已經(jīng)為有支付壓力的部分客戶開了綠燈，可以在一定期限內(nèi)僅進(jìn)行利息償還。

其次，存量房貸利率的相對(duì)高位也導(dǎo)致了提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，這從A股上市銀行個(gè)人住房貸款余額的減少就可以看出。中泰證券研究所測(cè)算顯示，2023年實(shí)際購(gòu)房貸款投放高于2022年，但余額卻有所下降，由此可見，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規(guī)模增長(zhǎng)。

再次，相對(duì)高位的存量房貸利率還將引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。有媒體報(bào)道稱，在存量房貸利率高企的情形下，經(jīng)營(yíng)貸開始大幅增加，不少居民選擇用較低利率的經(jīng)營(yíng)貸款置換高利率的存量房貸。而由于經(jīng)營(yíng)貸款期限和審核周期較短，往往存在期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。

綜合各方面的因素來(lái)看，存量房貸利率調(diào)整的必要性已明顯提升。下調(diào)存量房貸利率，在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)銀行盈利產(chǎn)生一定的影響，但可以通過(guò)逐漸平滑或者分階段模式降低其影響。從長(zhǎng)期來(lái)看，這對(duì)整個(gè)樓市而言也非常有益。適度有節(jié)奏地調(diào)低存量房貸利率，對(duì)于改善居民負(fù)債以及提振信心等方面，有明顯的提升作用。

銀行凈息差已處于較低水平

值得注意的是，已有部分銀行在其2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上談及存量房貸利率問(wèn)題。招商銀行行長(zhǎng)王良在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：公司也是在媒體上看到(這樣的)信息，但還沒(méi)有接到宏觀管理部門、中國(guó)人民銀行或者國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒(méi)有征求過(guò)銀行的意見。王良表示，這方面政策推出的話，會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭貸款利率帶來(lái)一定的負(fù)面影響，宏觀管理部門會(huì)做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。

存量房貸利率此前已有所調(diào)整。2023年8月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。隨后多家銀行相繼發(fā)布存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

“2024年6月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，與存量貸款利率之間差距較大，今年二季度商業(yè)銀行凈息差1.54%，已經(jīng)處于較低水平，若未來(lái)下調(diào)存量房貸利率，預(yù)計(jì)整體下調(diào)幅度可能低于上一輪。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，從下調(diào)方式上看，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，下調(diào)存量房貸利率的方式中，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過(guò)不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)。

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內(nèi)行人打死不會(huì)告訴你的選投影儀的門道，快收藏

2024年了，如果還沒(méi)有入坑投影儀的注意了，現(xiàn)在投影儀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)

2024-08-06
Allegro Smart!免運(yùn)費(fèi)計(jì)劃：從亞洲發(fā)貨，助力中國(guó)賣家高效拓展中東歐市場(chǎng)

跨境電商的全球化趨勢(shì)愈發(fā)顯著,各大洲的電商市場(chǎng)正在逐步被發(fā)掘。在

2024-08-01
盈利分成，虧損免責(zé)丨鑫旺金業(yè)2024現(xiàn)貨黃金交易挑戰(zhàn)賽免費(fèi)報(bào)名中

在這個(gè)瞬息萬(wàn)變的金融市場(chǎng)中，每一次機(jī)遇的把握都可能是通往財(cái)富之

2024-07-31
AI智能網(wǎng)賺兼職平臺(tái)，創(chuàng)保網(wǎng)真心值得嘗試！

不知道大家是否有這樣的感覺(jué)?每一次網(wǎng)賺紅利,自己總是在錯(cuò)過(guò),等到別

2024-07-31
2024企業(yè)拓客瓶頸期如何破局？新式AI營(yíng)銷“AI結(jié)果優(yōu)化”成重要助力

在如今這個(gè)“酒香也怕巷子深”的激烈市場(chǎng)環(huán)境中,低調(diào)已不再是企業(yè)的

2024-07-29
挖掘新財(cái)富密碼：探索 HTX Restaking 的無(wú)限潛力

時(shí)間進(jìn)入 2024 年下半年，加密市場(chǎng)行情震蕩之下，新的財(cái)富密碼如

2024-07-11
空投兌換進(jìn)行時(shí)：一鍵參與火幣 HTX

隨著 2024 上半年 Restaking 賽道的火爆，其作為一種創(chuàng)新的質(zhì)押模式，為用戶提供了更高的收益和更靈...

2024-07-11
樓覓覓：挖掘社區(qū)商機(jī)，賦能房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

行業(yè)前景廣闊,AI技術(shù)引領(lǐng)新變革隨著科技的飛速發(fā)展,智慧社區(qū)的概念

2024-07-10
鴻泰鼎石：不良資產(chǎn)處置的領(lǐng)軍者，助力金融法治化進(jìn)程

此前舉辦的“上海法治金融論壇·陸家嘴產(chǎn)業(yè)金融論壇”上，金融監(jiān)管

2024-07-02
80后董事長(zhǎng)豪擲萬(wàn)元收藏蒼老師字畫，尚牌避孕套成功出圈

在6月14日是一個(gè)特殊的日子，不僅是日本著名藝人蒼井空出道24周年的

2024-07-01
關(guān)于開展粵東6.25世界白癜風(fēng)日京粵專家聯(lián)合會(huì)診活動(dòng)通知

6月22日-25日,汕頭中科白癜風(fēng)醫(yī)院聯(lián)合汕頭市存心善堂慈善會(huì)啟動(dòng)6 25

2024-06-17
HTX重磅亮相GM Vietnam 2024并舉辦Web3未來(lái)之夜：聚焦加密新趨勢(shì) 推進(jìn)全球化戰(zhàn)略

6月7日，HTX作為黃金贊助商重磅亮相GM Vietnam 2024。此舉是HTX全球化戰(zhàn)略布局的重要一步，其將與越南...

2024-06-09