近一個多月，多個部門開始釋放調控房地產市場和收緊房地產企業融資閥門的政策信號。日前，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。在此次座談會之前，相關監管部門就已有意釋放相關信號，明確房企在未來較長時間內要著重降低負債規模和負債率。

業內人士表示，在房地產融資更嚴監管之下，房地產行業一方面要加快資金周轉、降低拿地速率，另一方面，也要全面調整資產結構，謹慎業務布局。整體而言，政策收緊旨在進一步防范化解房地產金融風險。由于房地產行業近年來資產結構已在逐步調整過程中，因此不會因為調整而帶來更大的金融風險。

債務融資管理閥門再收緊

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

據《經濟參考報》記者了解，此次參加會議的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

“對這12家房企將進行融資債務總規模的控制。”有關人士透露。據悉，此次明確的融資管理規則是此前業內多次傳聞的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

“控債方式則是根據企業在上述監管指標的具體情況分類進行管理，共分為四檔。”上述人士表示，若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加;若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%;若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

“相關管理規則不僅僅是為了降債，更是促調整資產結構。”上述人士表示，企業需于9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。據有關人士透露，2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

高負債擴張將被限制

中國金融四十人論壇(CF40)青年研究員朱鶴日前撰文指出，從現金比率和資產負債率兩個角度來考察房地產企業相關債務的可持續性來看，2018年以來，房地產債務可持續性已經出現惡化，但由于近期杠桿率沒有進一步提高，債務風險尚在可控范圍之內。

業內人士表示，房企近年來整體負債增速是放緩的，不過，2020年房企發債仍保持一定規模，來自路孚特的數據顯示，截至8月24日，今年房企在境內市場發債達578億美元，境外市場達219億美元，境內市場發債量已經接近2019年全年623億美元的水平。

東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞表示，2020年上半年房企信用債、海外債和信托產品債券發行加權平均利率分別為4.22%、8.09%和7.94%。融資成本高的房企總體信用等級相對較低，土地儲備質量一般，銷售回款率相對較低，且債務規模大、財務杠桿過高、非標等剛性債務占比高，短期債務集中償付壓力大。

值得注意的是，在此前集中擴張期后，多數房企迎來集中還款期。穆迪中國房地產行業分析師團隊負責人梁鎮邦表示，在2021年，穆迪有評級的70家房地產企業的境內與境外債券到期量將有大約950億美元，這一到期量水平相對較高。到2022年，到期量就會降至600億美元左右。

不過，業內人士普遍認為，比較大的房企競爭力相對較強，現金流壓力可控，償債風險不大，但一些評級較低的房企償債風險相對較高。“整體而言，房地產企業近幾年的負債增速是在放緩的，而且有評級的開發商一般對現金流把控較好，有能力和信心去應對未來12月內到期的債券。但相對而言，一些規模比較小的房地產企業現金壓力比較大，過去幾年，出現問題的房地產企業也多是中小房企。”梁鎮邦表示。

業內人士也表示，債務融資管理閥門再收緊旨在進一步防范化解房地產金融風險。而且經過近幾年房地產行業不斷落實“房住不炒”的精神要求，行業資產結構已經有改善，從而有了可以調整的空間，而不會因為調整而帶來更大的金融風險。

房企降速調結構已是必然

有業內人士表示，在嚴控負債的背景下，此前房企依賴高杠桿擴張路徑已明顯受限，未來房企不得不降低購地速度，加速提高存貨周轉速度，加快去化，以擴大預售款規模。“對于存量表內負債占比較大的房企，以及前幾年銷售額不高而今年卻大力度拿地的房企，新的規定影響會較大;而對于近兩年本就在積極降負債的房企，影響是其預料之內的。” 一位房企財務部門負責人表示。

房企拿地速度或明顯下降。有業內人士透露，雖然受疫情影響，但房企并未放慢拿地腳步，高溢價“地王”地塊頻出。“控拿地、降地價也是這次融資管理的重要原因之一。”上述人士表示。

謝瑞也表示，一方面，融資規模的控制將對房企土地獲取意愿產生影響，房企在新增土儲方面將更加謹慎，加大項目自有資金投入比重，同時業務區域布局將更加優化，注重部分優質城市群的深耕，而不是盲目擴大進駐城市數量。另一方面，在房企銷售回款未有顯著回升及債務管理下，房企前期土地儲備的開發進度或將有所放緩，在建及擬建項目的資金投入壓力進一步上升，對施工結轉節奏產生拖累影響。總體來看，在新增土儲意愿下降及存貨開發進度放緩的背景下，房企資產布局或將出現減速。

“房企首先最重要的應對措施就是加大房地產項目的銷售回款，加大資金儲備量，項目拓展過程中降低對債券發行的依賴度;其次，需要堅持穩健財務政策，控制企業杠桿水平，提升資金管理精細度，提高資金使用效率，積極進行融資創新;此外，還應減少或剝離非核心業務，聚焦房地產主業，并加大對應收賬款、其他應收款等款項回收力度，減少非主業或其他關聯方對房地產項目資金的占用。”謝瑞說。