2022年12月初，監管機構要求中國銀行、中國建設銀行等四大行向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，而“內保外貸”也被視作支持房地產市場平穩健康發展的“第四支箭”。繼龍湖宣布以“內保外貸”的方式成功融資7億元之后，近期，碧桂園、越秀地產等也相繼成為政策支持導向下的獲益者。

在銀行“內保外貸”支持范圍擴容的同時，房企境外融資環境也在逐漸改善。據克而瑞統計，2023年1月房企債券發行了319.86億元，其中境外發債約47億元，“自2022年10月以來房企境外發債出現了破冰”。業內人士指出，當前房企境內融資端利好政策持續落地，優質房企境外融資環境有望進一步改善。

“內保外貸”支持持續發力

(資料圖片僅供參考)

2月1日，市場消息顯示，大連萬達集團正在和境內的一家金融機構洽談一筆境外貸款，而外界多認為萬達集團將通過“內保外貸”的方式進行籌資。據該消息，針對本次借貸，萬達集團計劃用其境內的資產進行抵押，若最終成功獲得貸款，萬達將從中籌集約3.5億美元。截至目前，關于該筆貸款的細節還未向投資者透露。

萬達之外，隨著銀行“內保外貸”支持舉措的發力，近期已有多家房企獲得支持。

其中，1月26日，碧桂園發布公告稱，已與民生銀行香港分行訂立融資協議，據此獲得最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

約一個月前，2022年12月28日，工商銀行廣東省分行為碧桂園成功辦理一筆“內保外貸”業務。據悉，該筆業務的境內擔保形式是出具備用信用證（以碧桂園地產為境內保函申請人，碧桂園控股為境外借款人），支持的境外貸款是由工商銀行5家境外機構組建金額為2.8億美元、期限3年的銀團貸款，融資所得款項用于歸還碧桂園控股于2018年在香港籌組的銀團貸款。

另據中國人民銀行廣州分行官微文章，今年1月初，農業銀行廣州分行通過向廣州城建出具保函，為其境外股東越秀地產提供擔保，以支持越秀地產向農業銀行香港分行申請不超過10億港元融資，期限13個月，用于歸還越秀地產在中國銀行香港分行、建設銀行香港分行的兩筆短期貸款。

“近期，人民銀行廣州分行積極指導轄內金融機構為省內優質房企辦理內保外貸業務，融資規模超28億元人民幣，用于歸還房企到期的境外貸款，緩解企業境外融資壓力。”中國人民銀行廣州分行透露，接下來，人民銀行廣州分行將推動“內保外貸”業務進一步擴容，指導轄內中國銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行的分支機構圍繞內保外貸業務與廣東省多家房企建立合作。

此外，去年11月24日，美的置業與工商銀行總行舉行戰略合作協議，工商銀行將為美的置業在房地產開發貸款、境外融資、內保外貸、房地產并購融資等方面提供綜合授信支持。2月7日，美的置業方面向《華夏時報》記者表示，有關“內保外貸”的落地情況，“具體以官方披露信息為準”。

受支持房企實際獲益有限

所謂“內保外貸”，是指銀行的跨境擔保業務。具體而言，由境內企業在提供無條件、不可撤銷反擔保的前提下，向境內銀行為其境外注冊的附屬企業或參股投資企業申請以境外銀行為受益人的保函或信用證，由境外銀行給境外企業提供融資貸款的業務。

2022年12月初，市場消息稱，中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行和中國農業銀行將分別挑選幾家優質房企，在當年12月10日前向其發放離岸貨款，用以償還海外債務，旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業和新城發展成為首批5家獲得貨款資格的房企。之后，2022年12月9日，中國銀行宣布成功為龍湖集團提供了“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元。

公開資料顯示，自2021年第四季度以來，房企海外發債幾乎處于停滯狀態。直至“內保外貸”落地后，房企海外融資的僵局才正式被打破。業內人士公認，“內保外貸”支持優質房企實現海外融資“借新還舊”，向市場傳遞出強烈的正面信號。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出，此舉“對于修復境外投資者的投資預期等具有非常重要的作用”。

不過，在業內人士看來，“內保外貸”也存在著一定的局限性。克而瑞在研報中直言：“內保外貸僅針對優質房企，預計實際效果有限。此外房企通過內保外貸所獲得的資金將主要用于償還境外債，并不具有可持續性。”

例如，“’內保外貸’需要房企在境內擁有足夠的擔保或抵質押條件，這也排除了多數主體信用不佳、存在停工項目的風險房企，僅有利于部分擁有優質資產的房企，受惠面相對有限。”克而瑞認為。

“已出險房企較難獲益。”在今年1月發布的一份研報中，華福證券也表示，從當前與各大銀行簽訂戰略合作協議的房企名單來看，優質的未出險房企更有可能獲得內保外貸業務的資金支持。而已出險房企大概率難以通過內保外貸業務獲得貸款，信用難以修復。

房企境外債發行破冰

可以確定的是，在銀行“內保外貸”支持范圍擴容的同時，房企境外融資環境也在逐漸改善。據克而瑞統計，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環比增加91.5%，同比減少75.8%，“自2022年10月以來房企境外發債出現了破冰”。

以萬達為例，據港交所披露，新加坡主權基金淡馬錫已在今年1月11日持有萬達酒店發展65.04%的股份，持有的股份數目為3066043100股，由淡馬錫旗下公司向Wanda Culture Holding Co． Limited提供貸款，同時獲得萬達酒店發展的股份作為擔保。

2月6日，大連萬達商業管理集團股份有限公司又宣布成功發行了3年期、規模為3億美元的高級無抵押債券。此外，2月7日，據資本市場消息，大連萬達擬發行的三年期美元債券獲得了約5億美元的認購，而萬達此前計劃通過此次發行最高籌集3億美元資金。

但客觀來看，行業面融資仍未全面回暖，多家房企仍面臨著巨大的境外債到期壓力：中指院提供的數據顯示，目前房企存量債務規模達2.67萬億元，其中海外債券余額達1.23萬億元；到期債務方面，2023年1-11月，房企海外債券到期規模為3541.98億元，2023年海外債券償債高峰分別集中在1月、4月、10月，到期規模分別為568億元、556億元、435億元。

就在1月4日晚間，時代中國公告宣布，為促進對離岸債務的整體管理，將暫停支付6筆美元優先票據，總規模達26.5億美元。

“受境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。”中指研究院企業研究總監劉水向《華夏時報》記者指出：“不過，央企、國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。”