圖為珠海聯(lián)安村。
2018年，珠海將推進南溪、紅東等舊村項目規(guī)劃更新條件研究工作。
在城市更新改造工作中，最難的莫過于多元利益方“眾口難調”，“順得哥情失嫂意”是常有的事。由于各方的期望值越來越高，讓舊村改造一拖再拖，村民與實施企業(yè)皆苦不堪言。
不過，今后，珠海舊村改造舉步維艱的局面有望通過法規(guī)的進一步厘清，打通盤根錯節(jié)的利益糾葛。
近日，珠海市住規(guī)建局組織召開《珠海市城中舊村更新實施細則（修訂公開征求意見稿）》（以下簡稱《實施細則》）聽證會。修訂后的《實施細則》新增“兩年期限”的約束條款，明確兩年內改不下去的項目將退出；項目中止后五年內，不再受理該城中舊村更新申請。
現(xiàn)狀 原有條款影響舊村更新項目推進
驅車沿著珠海主城區(qū)的翠微西路一路西行，短短幾百米路段，東側是富有時代氣息的住宅區(qū)，沃爾瑪超市的人流熙熙攘攘。然而，把目光向西側看去，城中舊村的“握手樓”雜亂無章，狹窄的進村道路也常被攤販占道經營，最寬的街道僅容一輛車小心通過，最窄的巷子僅1米多寬。
在周圍高樓步步逼近之下，作為珠海市區(qū)最大的城中村，翠微村近年來生存空間被日益擠壓。這個有著700多年悠久歷史、曾有“小澳門”美譽的村子，像是被突飛猛進的城市建設所遺忘，尷尬而落寞。
由于建筑密度大、建筑老化嚴重，翠微村村民長期面臨房屋間距小、基礎設施缺乏及消防、火災、治安等多種安全隱患，村容村貌亟待更新。不過，令翠微村村民欣慰的是，今年8月8日，《翠微舊村改造項目開發(fā)企業(yè)履約協(xié)議》正式簽訂，在多方支持下，翠微村城市更新計劃有望駛入快車道。
一座城市的建設史，一定程度上說是城中村的改造史。城中舊村改造，關乎每一位村民的利益。然而，盤根錯節(jié)的糾葛、眾口難調的利益訴求，仍是珠海加速城中舊村更新的“攔路虎”。
近日，在市住規(guī)建局組織的《珠海市城中舊村更新實施細則（修訂公開征求意見稿）》（以下簡稱《實施細則》）聽證會上，有負責人就表示，“珠海曾于2015年11月3日頒布實施《珠海市城中舊村更新實施細則》，但部分條款已難以適應當前工作要求，特別是原有部分條款在實際中難以操作，影響項目推進，迫切需要進行修訂。”
難以操作的根源在哪？“2014年至今，珠海原計劃10條城中舊村改造目標，到現(xiàn)在僅有3個試點村，推進結果舉步維艱，原因之一就是大家對補償?shù)钠谕翟絹碓礁摺！甭犠C會上，市住規(guī)建局城市更新項目監(jiān)管科相關負責人直截了當?shù)卣f。
焦點 新增“兩年期限”約束條款引關注
為破解舊村改造推進緩慢的問題，《實施細則》第四十二條明確“項目中止”的規(guī)定，成為各方關注的焦點。
《實施細則》規(guī)定，在具體組織實施中，如果在兩年期限內與更新區(qū)域內全部產權人簽訂補償安置協(xié)議未達到簽約率90%的，中止項目申報受理和實施。項目中止申報受理和實施之日起五年內，不再受理該城中舊村更新申請。采取市場主體實施方式的，可向市場主體計收項目違約金。具體違約金計收標準由各區(qū)政府（管委會）另行制定。
參加聽證會的市民代表、來自翠微股份合作公司的吳志榮表示，“兩年時間一刀切的規(guī)定條款，無法適應實際情況，建議對于更新區(qū)域村民比例、村民權益人數(shù)比例或小產權業(yè)主較多等情況復雜的項目，由市場主體上報申請延期，經主管部門核實后予以延期一至兩年。”
行業(yè)專家學者代表、來自珠海規(guī)劃設計研究院的楊崢屏對這一條款表示，“兩年內未達到90%的簽約率就中止項目，包含了兩方面約束，一方面對市場主體有約束，另一方面對村民的權益主體也有一定的約束，如果在兩年之內不配合的話，五年之內不讓你改造。”
楊崢屏說，《實施細則》優(yōu)化了珠海舊版的城中舊村更新實施細則內容，中止條款更是體現(xiàn)了對市場主體及權益主體的保護性約束，對于加快推進將起到作用，建議盡快出臺實施。
律師代表、來自北京中銀律師事務所的王斌則認為，該規(guī)定對于市場主體和村民都有一定的保障，建議細化增強可操作性。“因為各個更新項目情況不一，被拆遷人的數(shù)量各不相同，大村小村同樣都是兩年，時間安排顯然不合理。建議可以根據(jù)被拆遷人數(shù)的比例適當放寬調整。”
“一個舊村改造項目不能無止境地拖下去，中止條款的初衷是希望政府、村以及房企各方面同心協(xié)力，加快舊村改造項目的推進。”市住規(guī)建局城市更新項目監(jiān)管科相關負責人表示，針對聽證會上對市場主體實施的公開表決方式、更新范圍的村民意愿表決比例、針對“釘子戶”處置的強制措施等，相關部門將廣泛征求社會各界意見，匯總細化后繼續(xù)完善細則。
進展 年內擬推動11個城中舊村改造
城市更新是優(yōu)化城市空間的重要舉措，是拓展產業(yè)發(fā)展空間載體的重要方式，也是改善生產生活環(huán)境的重要手段。在城中舊村改造有著成功經驗的珠海，未來將如何更好地推進城市更新工作？
目前，珠海城中村名錄共46個，主要位于香洲區(qū)、高新區(qū)范圍內，用地面積合計1146公頃，列入改造計劃的城中村有31個，其中洪灣村、灣仔銀坑村、上沖村、東橋村、翠微村、聯(lián)安村、吉大村、夏村、永豐村、官塘村等11個村被納入2018年改造計劃。
據(jù)珠海市住規(guī)建局年度責任白皮書顯示，2018年，珠海將推動東橋、永豐、上沖、灣仔銀坑、洪灣、翠微等舊村啟動改造工作，優(yōu)先推進村民改造意愿一致的項目，同時推進關閘聯(lián)安、南溪、紅東等舊村項目規(guī)劃更新條件研究工作，繼續(xù)推進拱北口岸地區(qū)改造項目建設。
目前，洪灣村、灣仔銀坑村等舊村項目更新單元規(guī)劃方案及供地方案已獲香洲區(qū)政府批復，正在加快推進項目動工建設；已完成上沖村、東橋村等舊村項目更新規(guī)劃條件；目前正在加快推進翠微村、聯(lián)安村等舊村項目更新規(guī)劃條件的研究工作，研究解決吉大村、夏村等舊村歷史遺留問題，推動永豐村、官塘村等舊村開展項目前期工作。
“珠海市老舊小區(qū)更新以實施綜合整治為主，完善城市功能、提升空間品質、延續(xù)歷史文脈為主要目標。”市住規(guī)建局相關負責人表示，按照計劃時間表，珠海將于2020年以前，完成香洲主城區(qū)351個老舊小區(qū)（1995年以前已建成）的綜合整治提升，占地面積660萬平方米，按照每年完成整治100萬平方米要求，全面推進老舊社區(qū)環(huán)境整治提升工作。
在老舊小區(qū)更新方面，今年香洲區(qū)確定13個老舊小區(qū)納入改造提升范圍，涉及面積105.7萬平方米。目前白蓮新村、吉蓮新村、僑光花園、海虹社區(qū)、碧濤社區(qū)、紫荊社區(qū)等6個社區(qū)共24個老舊小區(qū)正在施工，已完成總工程量的55%，所涉及老舊小區(qū)改造今年年底基本完工；創(chuàng)業(yè)、紅山、環(huán)山等7個社區(qū)今年年底完成施工單位招標，爭取年內動工。
樣本 銀坑舊村回遷房奠基
“我們村連一個幼兒園都沒有，每天還需要跑來跑去把孩子送到鎮(zhèn)里上幼兒園，很辛苦。”64歲的村民廖記興是珠海市銀坑村土生土長的老村民，此前由于銀坑村更新改造項目一拖再拖，“村里不僅沒有配套，村里還沒有規(guī)劃，到處亂七八糟，遇到火災就更慘了，消防車都進不來，成天提心吊膽”。
“村里房子挨著房子都是‘握手樓’，看出去是‘一線天’，居住環(huán)境臟亂差，年輕人都跑到外面打工去了。”村民廖有娣說，“我們期待能早日改善生活質量”。
2017年，銀坑村舊村改造項目被珠海市政府明確列為香洲區(qū)推進舊村更新工作的三個試點項目之一。
至此，銀坑村更新改造項目進入快車道，當年11月12日，經珠海市灣仔銀坑工貿有限責任公司股東大會表決，同意由珠海華發(fā)房地產開發(fā)有限公司的控股子公司——珠海正漢置業(yè)有限公司成為灣仔銀坑村改造項目開發(fā)企業(yè)；今年6月2日，在全村100多名村民代表的見證下，灣仔銀坑村改造項目舉行實施主體確認暨回遷房奠基儀式，改造后的銀坑村將擁有幼兒園、鄰里中心、社區(qū)體育公園等公共配套設施。
下圩舊村改造前期合作協(xié)議簽訂
9月28日，珠海市金鼎下圩股份合作公司與奧園商業(yè)地產集團正式簽訂協(xié)議，達成對下圩舊村改造的合作意向。
位于港灣大道與金峰路交會處西南角的下圩村，鄰近廣珠城軌唐家灣站及珠海北站、京珠高速等，但項目區(qū)域內多為舊村場、舊廠房。村內建筑密度大，安全隱患及衛(wèi)生問題嚴重影響村民生活質量，改造迫在眉睫。
奧園商業(yè)地產集團相關負責人表示，接下來，奧園將結合下圩村獨特的地理位置，以及鄰近鳳凰山森林公園這一優(yōu)勢，將下圩村打造成低碳、生態(tài)并且充滿活力的高端生活區(qū)和珠海城市北大門的橋頭堡。
此前，奧園集團已經以83.77%、83.77%、83.02%的同意率分別順利通過了下圩村城中舊村更新意愿、實施方式及引入前期合作企業(yè)三項表決事項。此次前期合作協(xié)議的簽訂，意味著下圩村改造進入了一個新的階段。
吉大舊村按下更新改造重啟鍵
“盼了10多年的舊房改造，希望項目早日動工建設、早日回遷，好讓我們村民住上新房。”珠海吉大舊村村民張先生永遠忘不了今年3月26日的那一幕。當天，吉大舊村改造項目（S1S2地塊）集體合同正式簽訂，這意味著張先生所在的吉大舊村更新改造計劃在擱淺16年后，再度重啟。如果后期進展順利的話，包括張先生在內的461戶舊村居民將在4年內入住新蓋的回遷房。
實際上，吉大舊村改造項目屬于2000年珠海市政府決定實施全面改造的香洲主城區(qū)范圍內的26個城中舊村之一。該項目分為S1S2和S3兩個地塊分別開發(fā)。其中S3地塊前期已建成回遷房，完成回遷任務。
此前，S1S2地塊早在2002年1月通過公開招標確定開發(fā)實施主體某房地產公司，但16年來未取得實質性進展。吉大舊村集體資產部分由兩家村股份公司按股權份額實施管理，股民則依據(jù)股權證的歸屬接受管轄。根據(jù)招標書要求，該項目應當于中標通知書發(fā)出后30個月內完工（不含商品房）。
“但16年來，珠海市、香洲區(qū)政府多次、多方協(xié)調督促，給予政策支持，但原開發(fā)實施主體和兩家村股份公司未完全達成補償協(xié)議，導致回遷房無法建設。早前房屋被拆的部分村民，10多年來一直在外租房生活。”一直關注吉大舊村改造項目的香洲區(qū)吉大街道辦舊改辦李耀星說。
今年1月30日，兩家村股份公司分別召開臨時股東大會，按程序終止了原房地產公司作為吉大舊村改造項目開發(fā)實施主體資格，并確定珠海市寶盛房地產開發(fā)有限公司作為該項目新的開發(fā)實施主體單位。
在今年3月26日，吉大舊村改造項目（S1S2地塊）集體合同正式簽訂，“表明新開發(fā)實施主體與兩家村股份公司就集體利益補償達成一致，意味著多年停滯不前的吉大村舊村改造項目（S1S2地塊）即將進入新階段。”李耀星說，根據(jù)相關協(xié)議，珠海市寶盛房地產開發(fā)有限公司需在6個月內開工建設回遷房，4年內回遷房達到交付條件。
