周末，一則“多家銀行已停貸”的消息刷屏，究竟發生了什么?

多家銀行暫停按揭貸款

24日，有大V通過微博爆料稱，“廣州新政，個人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。”同時，該大V爆料稱，在此情況下，所有銀行應對的措施是“暫停受理新的貸款申請”。

而據21世紀經濟報道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款，前端業務層面口徑為：“節制接單”。

光大在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現看，放款周期約在一個月左右，目前比較難保證。

另據紅星新聞報道，一位廣發銀行的工作人員證實稱，“不是‘停貸’，是所有銀行沒有貸款額度了，你們要買房貸款的話只有等。”

廣發銀行在當地負責房貸業務的陳經理稱，“現在可以申請到房貸，只是需要等待。”對于上述傳聞，該經理稱，“不是停貸，而是銀行的貸款額度受限。”該經理解釋稱，“所有銀行都一樣，由于國家劃了紅線，房貸貸款額度不能超過一定的比例，一旦超過了就不能放款。”

陳經理提醒，不會像以前那樣，銀行可以隨便發放貸款額度，“銀行的存量貸款有一個紅線，不能超過多少比例，一旦超額了就不能放款。”

最后，陳經理表示，“目前沒有任何解決的辦法，只能等待。我們銀行暫時沒有額度，你可以問一下其他銀行。”

央行新規發威

2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。通知自2021年1月1日起實施。同時對占比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。

按房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%;中資中型銀行分別是27.5%和20%;中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%;縣域農合機構分別是17.5%和12.5%;村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。

對于個人購房者來說，這到底意味著什么呢?最直接的影響在于，部分銀行發放房貸的規模將會受到限制，如果銀行之前發放個人房貸的占比較高，甚至超過了央行此次規定的紅線，那么銀行就必須在過渡期之內，逐漸調整到規定范圍之內，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長速度。所以，對于個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。

截至2020年3季度，房地產貸款余額為48.8萬億，占人民幣各項貸款余額的比例為28.8%。結構上，房地產貸款主要包括三個種類：房地產開發貸款、個人住房貸款、保障性住房開發貸款，其中個人住房貸款占比最高，達到68.8%，占各項貸款余額的比例為19.8%。

在1月22日的新聞發布會上，銀保監會相關負責人表示，這一政策主要是監控房地產企業融資，對個人房貸影響不大。

銀保監會首席風險官兼新聞發言人 肖遠企：銀保監會前期與人民銀行一起發布了對房地產融資的集中度管理通知，如果說銀行房地產風險暴露金額超過了凈資本一定的比例，必須采取有關措施。同時，我們也密切關注觀察不同地區、不同城市房價變化的情況，因城施策，與其他部門和地方政府一起采取相應的措施。這些措施都是動態的，根據各個地方的情況隨時調整。

肖遠企表示，監管部門將密切監控銀行業對房地產的融資，確保房地產融資平穩有序。但這一規定對個人貸款影響不大。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，房貸新規對個人住房貸款市場有小幅影響，但不會形成較大的沖擊。

在盧文曦看來，房貸新規主要約束的是房貸占比過高的銀行，而非每一家銀行房貸的絕對值。具體一家銀行而言，相對于整個貸款總額的“大水管”，個人房貸作為“小水管”的占比，可在“大水管”投放總量方面作擺布調整。中小銀行可能會有不少觸碰到“警戒線”的，例如招商這些超過“紅線”的銀行，其個人房貸會作一定調整，例如未來會降量。整體看，在國家目前各項政策的調整下，2021年的銀行業個人房貸額度不會有較大的變化，房貸利率也會保持一個穩健的水平。

深圳、上海樓市調控再升級

1月23日，深圳住建局發布了《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強調商品住房購房資格審查，進一步嚴厲打擊“代持”等炒房現象。

要點如下：

1、啟用“購房意向登記系統”，購買新建商品住房的購房人需登錄“購房意向登記系統”進行購房意向登記。

2、房地產開發企業、房地產經紀機構可以會同有關商業銀行對下列購房資格信息進行嚴格核查：

購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料;

購房人的社會保險或個稅清單材料;

購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。

3、對償債收入比例不符合要求的購房人，房地產開發企業應當合理評估風險，采取勸退等方式處理。對存在弄虛作假、提供虛假證明等違規行為的購房人，應當拒絕接受其購房申請，并及時報告轄區住房建設部門。

4、對于違反規定的購房人或者相關責任人，住房建設部門依法采取以下措施：

停止相關人員使用我市“購房意向登記系統”以及合同網簽系統三年。

停止相關人員在我市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內的，取消其輪候資格。

停止相關人員在我市的住房公積金貸款資格三年。

將相關失信行為推送市公共信用信息平臺，進行聯合懲戒。

對于涉嫌違反治安管理法律法規的，依法移送公安機關處理。

1月21日深夜，上海市突然公布樓市新政，市住建局聯合多部委聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)，明確嚴格執行住房限購政策。其中，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。其中要求自2021年1月22日起實施。

《意見》明確嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

《意見》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

《意見》規定調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

《意見》強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。

《意見》完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

《意見》還指出，要嚴格執行差別化住房信貸政策，實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。