閩系房企第一梯隊——融信中國(03301.HK)的業績正頻頻預警，實控人歐宗洪由于地王不能“解套”資金無法回籠，正陷入“借新還舊”的往復之中。
日前，融信中國發布業績快報稱，預計2020年歸屬股東凈利潤錄得約20%-30%下降。這是融信中國2017年以來業績首次下滑。
業績罕見下滑與其之前激進拿地的后遺癥密不可分。2016年，融信以110億元拿下上海靜安區中興社區地王“一舉成名”，“地王收割機”也成為融信的標志。據統計，2016年至今，融信新增土儲數量超過兩百塊。
不過，由于對行業發展趨勢的錯判和對限價政策理解不完全透徹，融信此前高價拿地、高負債風險開始釋放。
長江商報記者梳理發現，2014-2018年，融信凈負債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導致企業負債總額飆升至758.18億，同比增長155.07%。截至2020年6月30日，融信中國流動負債1268.46億元，非流動負債526.03億 元，合計負債總額高達1794.49億元。2020年12月底，融信中國拋售其位于上海的總部辦公樓。
二級市場上，融信中國自今年2月以來，股價一路走低，市值僅91億港元，相較于2019年底168億的市值跌幅較大。財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，近期資本市場波動比較大，同時房地產企業后續的政策環境等還不清晰，這會使得部分企業的投資價值受到抑制。尤其是投資者對于地產股的未來還是存疑慮的，如果企業爆發式的成長空間不大，那么多少會影響后續的市值。所以得有一個非常清晰的提振業績和提振股價的策略。
針對相關經營業績狀況，長江商報記者發送采訪提綱至融信中國方面，截至發稿沒有得到回復。
業績銳滑30%毛利率大幅低于同行
從2015年首次突破百億，到2018年實現千億，融信中國僅用三年時間就邁入了千億房企梯隊。在此期間，2015-2018年，融信中國銷售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%。
不過，2019年開始，高價拿地的副作用開始顯現，當年銷售額僅為1413.17億元，只同比增長15.9%。2020年上半年，融信創下上市以來最差業績，營收、利潤、毛利均大幅下滑。財報顯示，2020年上半年，融信實現營收210.66億元，同比下滑20.85%，毛利31.4億元，下降50.63%，毛利率降至近年來最低的14.91%，歸母凈利9.08億元，下滑幅度超過54%。
年報顯示，2016年，融信中國毛利率20.24%，同比下滑16個百分點。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年達到23.47%，低于統計的100家上市房企的1/4分位數26.52%。
近日，融信中國發布盈利預警，預計2020年度歸屬股東凈利潤同比下降20%-30%。
融信管理層在業績會上坦言，造成這一情況的原因是由于對政府的限價政策理解不完全透徹，“當時我們對項目的測算相對滿意，但是最終政府批的限價都遠遠低于我們預期的售價，從而導致這部分中高價地的毛利率偏低。”
在業績大幅下滑的同時，其經營獲現能力也在惡化，2020年上半年其經營性現金流凈額為-9.88億元。2020年，融信中國取得簽約銷售金額共計1551.7億元，同比增長9.8%，擦線完成年度目標，但增速卻達上市以來最低。
嚴躍進認為，對于融信來說，過去兩年成長速度快，當前進入到夯實基礎、穩健運行的階段。隨著銷售數據的基數增大，增速自然也會受影響。
地王銷售去庫存滯緩
發軔于福建、總部搬遷至上海的融信，骨子里有閩系房企的激進。
2016年，融信中國登陸資本市場后，開啟了一波“補倉”行為，其中拿了不少地王項目和高價地。也是因為在這一年以110.1億元拿下“上海靜安地王”而一鳴驚人。
自此，頂著“地王收割機”的名號，融信繼續活躍于土拍現場。據統計，2016年—2019年，融信新增土儲數量分別為：21塊、78塊、24塊、46塊;應占權益建筑面積為261.23萬平方米、745.81萬平方米、195.55萬平方米、341.75萬平方米。
長江商報記者注意到，百億拿下地王只給融信中國帶來了一時的名望，伴隨2016年底樓市調控持續收緊，一線城市加碼限購限貸，“去庫存”成為主基調，曾經的上海中興路“地王”成了融信不愿多提的項目。
當時有市場人士測算，該項目未來銷售單價至少在15萬左右。但2018年，政府發布限價政策，房地產進入政策限價時代。2019年，該項目的銷售單價定為12.98萬/平方米。
公司后續引進萬科操盤并給予對方49%的項目權益，項目被命名為“中興路壹號”。
受限于限價，“中興路壹號”發展緩慢，“囤地”近四年后，去年5月開盤，去化率只有33%，尚有154套在售。為了促進去化，銷售門檻一再下降，認籌金由100萬降至50萬，臨近開盤再度跳水至20萬。
截至2020年上半年，該項目剩余可售面積達104608.92平方米，而該項目的總建筑面積約為149836.4平方米，若去掉此前拿地時要求得自持15%住宅、無償建造5%保障房并持有100%的商業物業來衡量，該項目大部分處于未售出狀態。
與火熱的上海新盤市場大相徑庭，去年即使受疫情影響，上海新盤市場前11個月就銷售6.7萬套，遠超去年全年的6.4萬套，新盤市場異常火爆，認籌屢創新高。
“中興路壹號”遭遇水土不服，并未阻礙融信想要打開上海市場的野心。去年融信已在上海新獲取三個項目，且都采用聯合開發。7月23日，奉賢二建以總價11.83億拿下奉賢新城純宅地塊后與融信合作開發;8月，融信先聯合旭輝45.23億奪閔行七寶鎮地塊，再以48.71億獲嘉定南翔鎮地塊去;12月，融信聯合招商、保利，以50億再次競得中興社區一幅地塊。
令市場費解的是，中興路壹號的銷售已然遇冷，為何融信還要繼續拿地?據了解，目前融信在上海可售住宅項目所剩不多，除了去年入市的中興路壹號，另外兩宗在售的上海鉑灣、上海世紀江灣項目早已進入尾盤清理階段。
嚴躍進指出，高地價背后其實說明企業的成長迫切性，這一點無可厚非。當然這也需要積極研究土地的投資策略，另外營銷和投資部門需要密切溝通，真正做到經營穩健等狀態，同時規避地王項目背后的風險。
融信中國實控人歐宗洪表示，“2020年拿地，我們提高了盈利能力，積極拓展多邊項目，對未來公司提高了項目盈利能力，所以預計明年以后，毛利率會逐步回暖。”
降負債頻發債“借新還舊”
規模急劇擴大的同時，地王不能解套，資金無法回籠、負債水平持續走高，使得降杠桿成為融信迫在眉睫的任務。
2016年上市之前，其就曾經因超過1500%的凈負債率刷新市場紀錄。長江商報記者梳理發現，2014-2018年融信凈負債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導致企業負債總額飆升至758.18億，同比增長155.07%。
截至2020年6月30日，融信中國流動負債1268.46億元，非流動負債526.03億元，合計負債總額高達1794.49億元。
在債務兌付的壓力下，融信2020年以來多次發債“借新還舊”緩解債務壓力。3月，發行證監會主管的ABS融信02優和融信03次，發行規模分別為12.25億元和0.65億元;4月，發行證監會主管的ABS融信03優和融信03次，發行規模分別為10.5億元和0.56億元;7月，發行一般公司債16.5億元;8月，發行一般公司債，發行規模13億元;9月，發行交易商主管的ABN，分別為20融信通達ABN001優先和20融信通達次，發行規模3.09億元和0.01億元;10月，面向專業投資者公開發行公司債券在上交所提交注冊。募集說明書顯示，本次債券發行總額不超過人民幣96.6億元(含)，擬分期發行。今年2月2日，擬發行13.18億元公司債券募集資金擬用于償還公司債務。
降負債、保利潤，“有質量的增長”成為融信中國未來發展的主基調。在跨進千億銷售門檻的2018年，融信開始退而求穩，提出在“平衡發展”基礎上降杠桿、減負債的謹慎理財之道，對外明確表示 “要以降低杠桿為首要目標，實現有質量的增長和穩健發展。”
截至2020年6月30日，融信中國剔除預收款后的資產負債率為73.8%，凈負債率為91.25%，現金短債比為1.7倍，三條紅線踩了一條，且還只是剛剛過了線。與此同時，公司繼續將降低負債率“這面大旗”扛在肩上——全年計劃將凈負債率控制在70%-90%這一區間，去年上半年，融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進一步下降至6.67%，于同體量民營房企中處于較低水平。
