2020年，金融街(000402.SZ)銷售創(chuàng)新高，盈利卻大幅下滑。

根據(jù)金融街發(fā)布的年度報(bào)告，2020年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額402億元，同比增長26%，成功邁入400億房企梯隊(duì)。但長江商報(bào)記者梳理金融街近年業(yè)績發(fā)現(xiàn)，其盈利能力逐步走低，多項(xiàng)核心指標(biāo)數(shù)據(jù)均為近年來最低，其中毛利潤在2020年為59.5億元，較2019年的105億元近乎腰折，扣非凈利2.88億元，較2019年的28.7億元大幅下滑25.82億元，同比降89.94%，創(chuàng)近8年新低。

在限購限價(jià)背景下，金融街此前高價(jià)拿下的地塊被套牢，導(dǎo)致整體盈利能力下降和計(jì)提減值。受調(diào)控因素影響，金融街對(duì)位于佛山、北京、天津、成都的6個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了9億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。對(duì)公司凈利潤影響為-7.97億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響為-6.86億元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，存貨跌價(jià)計(jì)提的操作，可以使得企業(yè)降低稅費(fèi)成本，同時(shí)也說明企業(yè)對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)略偏保守。從其經(jīng)營模式看，高價(jià)拿地下如果進(jìn)行了存貨跌價(jià)計(jì)提，也說明企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營有一定壓力。

簽約業(yè)績創(chuàng)新高盈利能力下降

2020年，雖然面臨疫情和行業(yè)持續(xù)調(diào)整等影響，但金融街簽約業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高。報(bào)告期內(nèi)，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額402億元，同比增長26%，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售簽約額339.1億元，銷售面積約148.9萬平方米;商務(wù)地產(chǎn)銷售簽約額62.9億元，銷售面積約23.9萬平方米。

但同時(shí)，長江商報(bào)記者注意到，金融街其他幾項(xiàng)核心數(shù)據(jù)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。期內(nèi)，金融街錄得營業(yè)收入181.21億元，同比下降30.79%;實(shí)現(xiàn)凈利潤24.98億元，同比下降27.41%;扣非凈利潤2.88億元，同比降89.94%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于類似利潤數(shù)據(jù)來說，若是出現(xiàn)下降和創(chuàng)新低，那么也說明拿地成本壓力大，需要后續(xù)持續(xù)強(qiáng)化盈利方面的工作。

在4月27日舉辦的2020年度業(yè)績說明會(huì)上，金融街稱，業(yè)績出現(xiàn)較大幅度下降，一是受疫情影響，公司部分計(jì)劃結(jié)利的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期延后，未能實(shí)現(xiàn)竣工交付;公司持有項(xiàng)目經(jīng)營收益下降明顯，以及為中小微企業(yè)客戶減免租金。二是受疫情及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性下滑影響，公司采取以價(jià)換量的銷售策略，部分項(xiàng)目收益下降，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

根據(jù)年報(bào)，期內(nèi)，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模較上年同期下降，2020年實(shí)現(xiàn)營收158.13億元，同比下降32.91%。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入144.35億元，毛利率為25.89%;商務(wù)產(chǎn)品收入13.78億元，毛利率為44.81%。因結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性差異，房地產(chǎn)開發(fā)整體毛利率降至27.54%，較上年同期下降9.22個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而拉低利潤水平。

金融街管理層坦承，從目前房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展形勢(shì)、調(diào)控政策及土地政策看，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率呈下降趨勢(shì)，公司會(huì)積極提高投資效率和管理效率，實(shí)現(xiàn)較好的毛利率水平。

雖然業(yè)績大幅下滑，但金融街的財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善。按照“三道紅線”指標(biāo)，金融街2020年有兩項(xiàng)超閾值，較2019年下降一檔，實(shí)現(xiàn)“由紅轉(zhuǎn)橙”。年末貨幣資金余額達(dá)188億元，較去年增長70%，另外，2020年，金融街經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為98.90億元，較去年同期增加72.30億元，同比上漲達(dá)272%。

2021年一季度財(cái)報(bào)顯示，金融街營業(yè)收入為15.14億元，同比下降32.58%;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.57億元，同比上漲238.69%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1606.65萬元，同比下降84.90%;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為46.11億元，上年同期為-45.93億元。

出售資產(chǎn)回籠資金超百億

金融街一向以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)著稱，但并沒有獲得預(yù)期的回報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，公司物業(yè)出租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.69億元，同比下降9.36%，毛利率為88.37%，較去年同期下降2.97個(gè)百分點(diǎn);物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.26億元，同比下降52.52%，毛利率為-22.66%，較去年同期下降46.91個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)績大幅下滑、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回報(bào)不及預(yù)期的情況下，金融街相繼轉(zhuǎn)賣多個(gè)資產(chǎn)。去年12月底，金融街出售了與萬科共同持有的金豐萬晟，同時(shí)，金融街宣布，與中信地產(chǎn)以協(xié)商方式解除北京中信城B地塊《合作協(xié)議》;今年1月28日，金融街發(fā)布公告稱，擬將德勝公司100%股權(quán)及債權(quán)通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售，掛牌起始價(jià)格暫定為15.75億元。

出售資產(chǎn)有利于緩解負(fù)債壓力回籠資金。金融街坦言，出售金豐萬晟可以幫公司減少有息負(fù)債14.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，撤出中信城B地塊也可以盡快收回大額資金。據(jù)報(bào)道，金融街撤出中信城B地塊得到合作款50.11億，另加資金費(fèi)35.97億。金融街通過退出中信城B地塊、出售金融街·萬科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超百億，極大補(bǔ)充公司貨幣資金。

土儲(chǔ)方面，金融街通過招拍掛、股權(quán)收購等方式，僅在上海、佛山等地獲取項(xiàng)目5個(gè)，新增項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建筑面積96.9萬平米，同比減少58.6%;權(quán)益金額僅50億元，同比減少70.4%。

從布局來看，金融街繼續(xù)堅(jiān)持“深耕五大城市群中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈的衛(wèi)星城/區(qū)域”的區(qū)域戰(zhàn)略，在上海、佛山、惠州、天津、遵化通過招拍掛、股權(quán)收購等方式以合理價(jià)格補(bǔ)充項(xiàng)目資源。截至2020年底，公司擁有項(xiàng)目總體可結(jié)算規(guī)劃建筑面積1707萬平方米(對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積1383萬平方米)。

2021年，金融街仍表現(xiàn)出積極的擴(kuò)張意愿，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約180億元。