近期，許多城市尤其一些房價上漲過快的熱點城市，二手房貸款額度緊張，出現停貸和辦理時間延長的情況，有些城市的新房貸款額度也開始收緊。

筆者認為，這種情況主要原因是由于去年商業銀行個人房貸增速過快，按照去年監管層出臺的“三道紅線”和“兩道紅線”的限制，一些銀行已經超標，今年這些銀行的貸款額度自然緊張。由此看來，這項政策對于限制房地產價格過快上漲，穩定房地產市場，培育房地產市場健康發展具有非常好的效果。

所謂“三道紅線”是對房企的融資、房企的凈負債率、現金短債和剔除預收款后的資產負債率都有具體的上限標準。而“兩道紅線”則主要針對的是銀行，根據銀行的資產規模及機構類型，分檔對其房地產貸款集中度進行管理，劃出了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限的“兩道紅線”。從銀行和房企兩端限制其負債規模和增速，從而對房價進行控制。

從去年年報看，許多大行包括中小行已經突破紅線，必須整改，那么今年的貸款額度必然收緊，不過由于今年各商業銀行貸款總額增幅相對比較大，房地產貸款也有一個相應的增幅。

從央行公布的數據看，今年一季度商業銀行房地產貸款余額增長幅度依然比較高，但是增長速度同比都是下滑的。

2021年一季度末，人民幣房地產貸款余額50.03萬億元，同比增長10.9%，低于各項貸款增速1.7個百分點，比上年末增速低0.6個百分點;一季度增加1.67萬億元，占同期各項貸款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7個百分點。

2021年一季度個人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長14.5%，增速比上年末低0.1個百分點。而2020年第一季度個人住房貸款余額 31.15 萬億元，同比增長15.9%， 比上年末低0.8個百分點。

今年一季度，個人住房貸款增速只比上年末低了0.1百分點，可見，個人住房貸款規模壓縮的壓力非常大。

這幾年大多數商業銀行發力零售業務，零售業務成為其業務轉型的著力點，不過許多銀行的零售業務主要是房貸業務，包括一些國有大行，零售業務中絕大多數是房貸業務。

有統計數字顯示，去年，建行、工行的個人購房貸款占零售貸款比重均超過了80%;中行、農行也在70%以上;也有城市商業銀行的個人房貸占比竟然超過90%，所謂零售轉型就是轉向房地產。反而一些股份制銀行的住房個人貸款業務占比較低。

總之，中國房地產的癥結在商業銀行，由于房價一直在上漲，所以房地產貸款目前是商業銀行最優質的資產，再加上個人房貸業務金額比較長，又是按揭還款，只要貸款，就能賺錢，收益相當高，所以商業銀行對個人房貸業務趨之若鶩。

“三條紅線”和“兩條紅線”政策是去年出臺的，今年一季度沒有傳出二房房貸停貸或者額度緊張的消息，而是第二季度才開始多起來，這說明一季度和前半年有些銀行放貸發展過猛，現在已經受到紅線壓力，必須在后半年把房貸業務壓下來以符合監管要求，可見后半年房貸業務將更加緊張。

近日，央行對商業銀行存款利率自律機制進行了改革，將原由存款基準利率一定倍數形成的存款利率自律上限，改為在存款基準利率基礎上加上一定基點確定。總的效果是一年以上的長期存款利率下降，而短期利率上漲，從目前看由于長期存款規模大，總的來講是降低了商業銀行負債成本。

但是在降低實體企業融資成本的大背景下，監管層今年將更加采取各種措施降低銀行貸款利率，再加上高收益個人房貸業務受限，今年商業銀行凈息差將會進一步收窄。