“始終將安全放在第一位!”萬科A(000002.SZ)董事長郁亮的公開表態(tài)基本實(shí)現(xiàn)。

8月30日晚間，萬科A披露的2022年半年報顯示，期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.16%，較期初的79.74%進(jìn)一步下降，較2019年底的84.36%下降5.2個百分點(diǎn)，凈負(fù)債率35.50%，守住了安全邊際。

今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.16億元，同比增長23.82%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)122.23億元，同比增長逾10%，由降轉(zhuǎn)增。其中，二季度的凈利潤超過百億，同比也為降轉(zhuǎn)增。

與之相關(guān)的是，公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈流入82.88億元，同比增加15.06億元，投資現(xiàn)金流-48.53億元，同比減少流出21.05億元。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科A拿地節(jié)奏明顯放緩，去庫存力度加大。期末，公司存貨余額1.02萬億元，較年初及去年同期均有明顯減少。

營收凈利轉(zhuǎn)向雙增

超出市場、超出地產(chǎn)界的預(yù)期房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，讓房企經(jīng)營倍感壓力。龍頭房企萬科A挺住了，經(jīng)營開始轉(zhuǎn)好。

根據(jù)最新披露的半年報，今年上半年，萬科A實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.16億元，較去年同期的1671.11億元增加398.05億元，同比增長幅度為23.82%。與之對應(yīng)的凈利潤為122.23億元，較去年同期的110.47億元增加11.76億元，同比增幅為10.64%。扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)為117.21億元，同比增加約10億元，增幅為9.26%。

顯然，這樣的業(yè)績是來之不易的。去年上半年，萬科A的營業(yè)收入同比增長14.19%，凈利潤、扣非凈利潤同比分別下降11.68%、11.45%。去年全年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4527.98億元，同比增長8.04%，凈利潤、扣非凈利潤分別為225.24億元、223.82億元，同比分別下降45.75%、44.38%。

與去年同期相比，今年上半年，萬科A的營業(yè)收入、凈利潤、扣非凈利潤的變動幅度均由降轉(zhuǎn)增。

從單個季度看，今年一二季度，公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為626.67億元、1442.49億元，同比增長0.65%、37.58%。對應(yīng)的凈利潤為14.29億元、107.94億元，同比增長10.58%、10.65%。扣非凈利潤為10.93億元、106.28億元，同比變動-5.58%、11.06%。二季度，扣非凈利潤轉(zhuǎn)為正增長。

從行業(yè)來看，今年上半年，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%，銷售金額6.61萬億元，同比下降28.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降5.4%，全國房屋新開工面積延續(xù)下滑趨勢，上半年同比下降34.4%。

萬科A的主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)兩大板塊。上半年，公司團(tuán)現(xiàn)銷售面積1290.7萬平方米、銷售金額2152.9億元，同比分別下降41.1%、39.3%。不過，公司結(jié)算收入保持增長。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1310.2萬平方米，同比增長17.5%，結(jié)算收入1788.8億元，同比增長23.9%。

投資和開竣工方面，上半年，公司開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約1068.8萬平方米，同比下降38.9%，完成年初計(jì)劃的55.7%。開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約1443.7萬平方米，同比增長17.8%，公司預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

保交付是房企當(dāng)下的首要任務(wù)。今年上半年，萬科A克服疫情對施工的不利影響，實(shí)現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付。

在中期業(yè)績說明會上，郁亮表示，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量，公司邀請客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項(xiàng)目進(jìn)展情況。目前為止，70%的準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場查看自己的房屋。萬科還推進(jìn)交房即交證工作，目前已實(shí)現(xiàn)35%的項(xiàng)目在交付的同時，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。

經(jīng)營現(xiàn)金流83億負(fù)債率79.16%

隨著房地產(chǎn)市場深入調(diào)控，曾經(jīng)激進(jìn)擴(kuò)張的房企爆發(fā)了危機(jī)，資金鏈斷裂，深陷經(jīng)營困境。萬科A保持住了較大克制，守住了安全邊際。

郁亮表示，萬科A歷來非常重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制。去年以來，公司應(yīng)對工作也做得比較早、比較扎實(shí)，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。因此，盡管上半年市場波動超出了所有人的預(yù)期，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好。

今年上半年，萬科A的經(jīng)營現(xiàn)金流凈流入82.88億元，比去年同期的67.82億元增加15.06億元，增長幅度為22.21%。

萬科A保持了適度拿地節(jié)奏。今年上半年，公司獲取新項(xiàng)目19個，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積213.1萬平方米。項(xiàng)目總地價386.8億元，權(quán)益地價總額約248.3億元。投資金額中，一二線城市的占比為95.6%。而在去年上半年，公司獲取新項(xiàng)目95個，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬平方米。項(xiàng)目總地價1126.3億元，權(quán)益地價總額約886.5億元。

對比發(fā)現(xiàn)，今年上半年，拿地投資同比減少約72%。

正是因?yàn)槿绱诵⌒闹?jǐn)慎，萬科A的財(cái)務(wù)運(yùn)營穩(wěn)健。截至今年6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.16%，較2019年底的84.36%下降5.2個百分點(diǎn)。期末，公司凈負(fù)債率僅為35.50%，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至今年二季度末，公司貨幣資金為1410.73億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債之和626.4億元。公司的有息負(fù)債中，長期負(fù)債占比為77.6%，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

半年報披露，萬科A的融資成本進(jìn)一步下降，期末，其存量融資的綜合融資成本為4.08%。

與之相關(guān)的是財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅減少。今年上半年，萬科A的財(cái)務(wù)費(fèi)用為2.24億元，較去年同期的17.47億元減少15.23億元。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”中的前兩者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，目前，穩(wěn)預(yù)期還存在較大挑戰(zhàn)，重建市場信心會較為溫和。相比短期政策，萬科A更關(guān)注與未來行業(yè)長期發(fā)展有關(guān)的政策。