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正榮地產上半年零拿地凈虧損26億業績承壓銷售降超七成

2022-09-19 10:04:42來源：長江商報

債務違約頻頻發生的正榮地產(06158.HK)債務再現延期。

日前，正榮地產發布2020年公開發行公司債券(第一期)(品種二)2022年第二次債券持有人會議結果的公告。

此前2022年7月22日，正榮地產曾召開過“20正榮02”的2022年第一次債券持有人會議針對付息安排進行調整，而第二次債券持有人會議則是在原定基礎上再一次延期。

長江商報注意到，千億房企、“閩系黑馬”正榮地產近幾年高速擴張的后遺癥逐漸顯現。今年以來，正榮地產開始出現流動性危機，尤其是經歷2月份的股債雙殺之后，曾出現多次債務違約。

截至2022年6月30日，公司借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元;擁有現金及銀行結余約142.29億元，其中受限現金約105.05億元，現金及現金等價物僅約31.37億元。

正榮地產業績也出現了“滑鐵盧”，2018年上市后，業績增速持續放緩，今年更是在上市五年后出現虧損，歸屬股東凈虧損為26.11億元。

在此情況下，今年上半年正榮地產零拿地，聚焦去化，并頻頻出售資產以緩解流動性。

業績承壓銷售降超七成

正榮地產作為近幾年“閩系黑馬”的代表企業之一，主要布局長三角等重點城市，2018年挺進千億房企俱樂部，并成功赴港上市。

2019年，正榮地產開始降速，之前高速發展的“后遺癥”開始顯現。2019年及2020年，正榮地產實現營業總收入分別為325.8億元、361.34億元，增速分別為23.11%、10.96%，下降明顯;凈利潤分別為25.06億元、26.51億元，增速更是從18.19%降至5.76%。

2021年，正榮地產實現營業總收入375.13億元，同比增長3.82%;凈利潤8.09億元，同比下降69.48%。雖然增速下滑，依然保持著盈利。

而今年，上市5年，正榮地產由盈轉虧。2022年上半年財報顯示，期內公司收入較2021年同期減少19.6%，為128.68億元;虧損22.52億元，去年同期溢利為15.03億元，歸屬股東凈虧損26.11億元;毛利率較去年同期下降9.1個百分點至10%。

凈利指標由盈轉虧，除受毛利潤下滑影響外，緣于上半年大幅計提減值損失以及重估收益、匯兌損失以及銷管費用率上升所致。2022上半年正榮地產計提庫存減值8.8億元，匯兌虧損凈額2.4億元，投資物業與金融資產重估合計虧損10.8億元，銷管費用率從去年同期的3.8%升至5.1%。扣除重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項后，正榮地產實現核心凈虧損5.47億元。

正榮地產表示，虧損原因在于，受新冠疫情持續反復、中國房地產行業整體需求下滑及融資環境持續收緊等影響，導致項目售價下降、毛利率下降及計提資產減值有所增加。

銷售延續去年以來的低迷行情，今年上半年正榮地產銷售額僅約為213.7億元，去年同期約為822.99億元，同比大幅縮減74%;總合約銷售建筑面積同比減少約73.8%，約為130萬平方米，合約平均售價也隨之下降，為1.63萬元/平方米。

債務違約陷入流動性危機

今年以來，正榮地產開始出現流動性危機，尤其是經歷2月份的股債雙殺之后，正榮地產曾出現多次債務違約。

自3月底交換要約獲批以來，正榮地產已經三次宣告債券再次違約，累計違約金額7474萬美元;疊加待償短期有息債比重達51%以及應付商票及貿易款規模170億元，預期債務違約風險將進一步擴大。

財報顯示，截至2022年6月30日，公司借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元。截至報告期末，正榮地產負債總額1591億元。

從現金流來看，截至2022年6月30日，正榮地產擁有現金及銀行結余約142.29億元，其中受限現金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，而現金及現金等價物僅約31.37億元，難以覆蓋短期債務。

債務壓力下，正榮地產開始出售資產還債。1月30日，正榮地產轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權給平安信托;2月24日，正榮地產將天津“和筑梅江”項目公司的51%股權轉讓給合作方美的置業;3月27日，以1.56億元價格出售旗下正隆(佛山)置業發展有限公司51%的股權給新希望地產;7月22日，正榮地產控股股東歐宗榮全資擁有的RoYueLimited所持有的公司2950萬股普通股被強制出售;8月出售泉州正朗置業51%股權予地方國資。未來正榮亟須獲得地方政府紓困的援助，于項目層面引入地方國資或由地方政府牽頭引入地方AMC和第三方進行注資支持項目續建，積極打通出售渠道，加速資產盤活。

不過，從出售的項目來看，正榮地產由此獲得的資金額度有限，上述資產處置公布的回籠資金還不到3億元，對于上百億的負債來說“杯水車薪”。正榮地產表示，將繼續尋求合適機會出售其他項目公司的股權。

正榮地產董事會副主席劉偉亮曾表示，經公司梳理，旗下一批合作項目通過與國央企進行股權轉讓，預計可以回收30億元到40億元;此外，他還表示，正榮地產有資產總值接近100億元的自持物業，凈價值約40億元到50億元左右。但截至目前，并未有預期中的收購事件公布。

受市場下行壓力加大、流動性壓力持續攀升的影響，2022年開始正榮暫緩拿地，上半年沒有新增土地，而是將工作焦點放在加快重點和難點區域的推盤和去化，改善庫存結構等方面。截至2022年中期，正榮土地儲備2215萬平，較年初減少14.6%，仍可保障未來2—3年的需求。

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