雖歷時五年之久，萬達商業的A股IPO計劃仍難善終。

3月24日，大連萬達商業管理集團股份有限公司(下稱“萬達商業”)發布消息稱，基于對自身戰略的研判，決定對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決定撤回A股IPO申請。

對此，萬達商業內部人士向時代周報記者透露，在撤回A上市之前，萬達商業就已啟動重組計劃，最快將在2022年再次上市。

房企回A窗口緊閉，萬達另謀上市路

萬達商業回A之路，充滿波折。

2014年12月23日，萬達商業以當年最大IPO的“身份”登陸港交所。當時，萬達商業雖早已家喻戶曉，但并未不受投資者青睞。在港交所掛牌的一年多時間，萬達商業股價從最初48港元/股，直至退市，僅漲至52.5港元/股。

萬達董事長王健林認為，公司價值遭到嚴重低估。就此，萬達商業2016年3月宣布從港交所退市謀求回A，隨后，在A股IPO門前一等就是五年。

此番突然撤銷回A上市計劃，讓市場一片嘩然。

近年，房地產企業在A股的IPO一直處于收緊狀態。貝殼研究院高級分析師潘浩告訴時代周報記者，考慮到地產調控的大環境，房企融資和上市條件都極為嚴苛。在他看來，萬達商業撤銷回A，雖有些意外，卻也在情理之中。

不過，亦有市場人士認為，萬達商業急于撤銷回A或意在謀求境外上市，不排除是為在2023年前完成上市對賭協議壓力所致。2018年初，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業港股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

萬達相關人士向時代周報記者證實，該協議中，萬達商業承諾投資方自協議簽訂之日起五年內盡快完成上市。不過，該人士還透露說，“協議并未做其他約定，即萬達商業無法在5年內上市，也不存在任何回購條款”。

或最快2022年再次在港上市

業內人士稱，萬達商業或將再次赴港IPO。一名萬達商業內部人士向時代周報透露，萬達商業在撤銷回A上市之前，就已啟動重組計劃，最快將于2022年再次上市。

有業內人士指出，從資本層面來看，萬達錯過的五年，錯失了一波港交所牛市行情，期間，中國恒大(03333.HK)股價從4.7港元/股最高漲至32.5港元/股，碧桂園從2.3港元/股一度升至18.85港元/股。另一方面，退市也為萬達商業提供了足夠大的轉型空間。

退市之后，萬達先是將旗下酒店業務注入萬達酒店發展(00169.HK)，又逐步將房地產業務劃至萬達地產集團。在2017年那場“世紀并購案”中，萬達商業更是大刀闊斧地一舉拋售13個文旅項目。

次年，王健林再轉身，決定將大連萬達商業地產股份有限公司更為現名，并宣布：萬達商業不再進行房地產開發，轉型為純粹的商業管理運營企業。

至此，萬達商業在完成資金回血的同時，解綁了大部分“重資產”項目，實現了“輕資產化”轉型。數據顯示，即使在疫情爆發的2020年，萬達商業當年新開業的萬達廣場仍多達45座。其中，輕資產型項目27個，占比超60%。同年，萬達商業簽約60個輕資產型萬達廣場，較上年增長67%;在建142個萬達廣場中，“輕資產型”項目占比超過80%。

據萬達商業官網，輕資產模式即萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統、電子商務系統。資產全歸投資方，所獲租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。

輕資產策略踏準了物管“風口期”。2018年，多家物業管理企業接連赴港上市。在港上市的多家物業管理公司的市盈率均高企。截至2021年3月24日收盤，恒大物業(06666.HK)總市值1571.89億港元，市盈率49.96倍;碧桂園服務(06098.HK)總市值2137.15億港元，市盈率66.96;融創服務(01516.HK)總市值737.08億港元，市盈率99.15倍。據克而瑞數據顯示，2019年，在港上市的內資物管企業平均市盈率為49倍，2020年是35倍，均遠超地產類企業。

同策研究院資深分析師肖云祥向時代周報記者分析說，重組后，萬達商業將輕資產業務再次上市，更易“講故事”，也更易獲得投資者認同。

萬達商業重新上市，能否一改過去“被低估”行情?有業內人士分析稱，近年，萬達商業的輕資產業態符合境外投資趨勢，萬達商業的估值規模可能達到萬億級。另有多名行業人士認為，上市的時點選擇不錯，但估值仍難達萬億體量。財務數據顯示，截至2020三季度末，萬達商業總資產為5558.56億元，旗下萬達廣場已達368座。

地產分析師嚴躍進向時代周報記者分析，在重新調整上市戰略之后，萬達商業以輕資產運營的形式輸出管理人員、技術及品牌，降低成本，在港股將或將更受認可。