業(yè)績從“盈利”變“巨虧”，中南建設(000961.SZ)被監(jiān)管警示。

7月21日，江蘇房企龍頭中南建設公告稱，日前收到江蘇證監(jiān)局出具的警示函。公司實際業(yè)績較預告業(yè)績由盈轉虧，未及時進行業(yè)績預告更正，信息披露不準確。

根據(jù)中南建設此前披露的《2021年度業(yè)績預計下降的公告》，預計2021年度凈利潤為7.08億元至21.23億元。

但實際上，中南建設卻交出一份“史上最差成績單”。2021年，中南建設總營收僅微增0.8%至792.1億元，歸母凈利則由盈轉虧33.82億元，是成立34年以來首次虧損。

日前發(fā)布的2022年半年度業(yè)績預告顯示，上半年，中南建設歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損15億元至20億元，對應同比增減為-214%至-186%。

長江商報記者注意到，在房地產(chǎn)行業(yè)波動下，公司重倉三四線城市導致去化存壓力，銷售額大跌。2022年上半年，中南建設累計合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。

雪上加霜的是，公司商票出現(xiàn)了逾期，個別項目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象，股價一路走低，今年以來，中南建設股價下跌26.33%。截至7月22日收盤，中南建設報收2.59元/股，總市值為99.11億元。

重倉三四線城市業(yè)績由盈轉虧

實際業(yè)績相較預告差了將近40億，中南建設為何會出現(xiàn)如此重大的偏差?

根據(jù)中南建設此前披露的《2021年度業(yè)績預計下降的公告》，預計2021年度凈利潤為7.08億元至21.23億元。

然而在4月26日，中南建設披露的2021年年報以及《關于2021年業(yè)績與預告有重大偏差的說明公告》顯示，公司最終經(jīng)審計的2021年凈利潤為-33.82億元，這也是其成立34年以來首次虧損。

中南建設認為，出現(xiàn)如此重大偏差主要在于以下三方面：一是由于公司在業(yè)績預告時對風險評估不夠充分，對市場估計偏樂觀，對現(xiàn)有存貨的跌價準備，以及各項應收款和其他應收款的減值準備估計不足。結合會計師意見后，需要增加計提跌價準備和壞賬準備，由此帶來的凈利潤影響約28億元。二是公司對合并報表外的合營、聯(lián)營主體收入確認的不確定性認識不夠充分，部分收入只能根據(jù)比例確認或不能確認，由此帶來的凈利潤影響約7億元。此外，公司進行業(yè)績預告時，將原本已經(jīng)竣工備案達到交付條件計劃在2022年完成交付的項目收益考慮在內，但由于疫情和市場調整的原因，部分項目的實際交付延遲，不能確認收益，由此帶來的凈利潤影響約4億元。

業(yè)內人士則認為，中南建設關于差異原因的解釋，并不能成立。比如，中南建設在壞賬計提、收入確認等方面未按照會計準則予以審慎處理，并且未就影響業(yè)績實現(xiàn)的不確定因素進行具體、明確的提示，也未及時進行預測業(yè)績的修正。

“中南建設交出了最差答卷，我代表公司管理層向所有股東和關心公司的各界人士誠懇致歉。”在年報會上，中南建設董事兼總經(jīng)理陳昱含表示。

陳昱含說，過去幾年，由于缺乏審慎的經(jīng)營導向，導致中南一些項目地價偏高，帶來了大額虧損和減值，直到今天還在為過去幾年的失誤而買單，教訓是十分慘痛的。

在全行業(yè)去化難的背景下，高土儲的企業(yè)或許受行業(yè)波動更大。中南建設土儲大量布局在三四線城市。截至2021年年底，中南建設總土儲建筑面積為4134.9萬平方米，三四線城市面積占比約64%，一二線城市占比約36%。

此外，中南建設依靠合作開發(fā)模式擴張，權益比例不斷降低。以2021年的拿地情況來看，新增項目建筑面積平均權益比例僅約43%，其中，位于一二線城市的項目，建面平均權益比例僅約35.7%。

中南建設7月12日在互動平臺表示，公司2021年度雖然沒能盈利，但公司長期堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式，實際負債規(guī)模小，經(jīng)營安全保障度高，即使市場調整仍在繼續(xù)，公司應對挑戰(zhàn)的能力也在增強，不存在破產(chǎn)風險。

截至2022年第一季度，公司有息負債560.8億元，比2021年末減少60.3億元，占公司總資產(chǎn)的比重只有15.2%。在三道紅線的劃分中，中南建設屬于“橙檔”。截至2021年末，中南凈負債率為93.16%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為80.52%，現(xiàn)金短債比0.6。

銷售大跌“瘦身”聚焦主業(yè)

在行業(yè)寒冬和項目大多分布在三四線城市的現(xiàn)實狀況下，中南建設也有了去化壓力，銷售不斷走低。

2021年，中南建設就以約1965億元的銷售額，在房企銷售排行榜上位列第17。而今年一季度的銷售榜上，中南已經(jīng)掉出前20。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2022年一季度，中南建設全口徑銷售額160.6億元，同比下降63.7%，排名27，同比下降10名;權益銷售額102.5億元，同比下降67.2%，排名30，同比下降16名。

今年前5個月，中南建設累計合同銷售金額為261.8億元，同比下降70.5%;銷售面積210.6萬平方米，同比下降67.3%。

克爾瑞的數(shù)據(jù)也顯示，今年前5個月，百強房企累計實現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%;權益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%;全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。也就是說，前五個月中南建設的銷售額下滑幅度高于百強房企近20個百分點。

此外，公開信息顯示，中南建設近期已有項目出現(xiàn)延期交付、停工等現(xiàn)象。中南建設在昆明有2個新盤，均于去年開工建設，目前這2個盤都已停工，現(xiàn)場看不到施工跡象。江西廣饒中南雅苑、山東泰安中南紫云集延期交付，江蘇丹陽中南文錦苑、杭州中南棠玥灣、南寧五象十洲等項目也出現(xiàn)停工。

身處行業(yè)波動，中南建設未能避免被評級機構下調評級。5月25日，穆迪宣布將中南建設的企業(yè)家族評級從“B3”下調至“Caa2”，同時將海門中南投資發(fā)展(國際)有限公司發(fā)行、江蘇中南擔保債券的高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa3”。評級展望維持“負面”。

好在，有報道稱，金融管理部門在4月份召開金融支持實體企業(yè)相關座談會，主要對12家問題房企進行紓困指導，中南建設成為第一批12家房企之一。

5月8日，中南建設公告稱，中南集團與中國華融資產(chǎn)江蘇省分公司等四家公司簽署支持公司轉型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。公告中披露的“有關支持項目總規(guī)模不超過50億元”，明確了紓困資金規(guī)模。市場分析普遍認為，華融資產(chǎn)作為國內四大AMC機構之一，本次攜手地方國資入場，對中南層面來說是利好，有關合作的開展將為其業(yè)務提供助力。

今年以來，中南集團提出戰(zhàn)略聚焦、回歸主業(yè)，做強建筑、做大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并向制造業(yè)或服務于制造業(yè)靠攏。

同時，中南建設開始梳理自身資產(chǎn)，出售資產(chǎn)回籠資金。6月份，公司完成出售旗下一主營咨詢服務、酒店管理的南通金石世苑酒店有限公司股權，交易價格為3.33億元;今年1月，作為中南集團成員企業(yè)的中南服務商業(yè)有限公司首次官宣，擬出售予華潤萬象生活。

中南建設在公告中給出的出售理由是，“進一步聚焦主業(yè)，提升公司經(jīng)營安全保障”。